Анализ рисков и диверсификация: что ждет стройку в ближайшем будущем

Банки ужесточают требования к проектам девелоперов из-за снижения скорости пополнения эскроу-счетов и в целом рентабельности строительства. Игроки рынка говорят о необходимости адаптации финансовых моделей к новым условиям и выработке рабочих стратегий в отношении будущих проектов.

С 2019 года в жилищное строительство России начали внедрять эскроу-счета. Мера, позволяющая хранить деньги дольщиков до ввода домов в эксплуатацию, была направлена прежде всего на защиту интересов покупателей. Вместе с тем застройщикам стало доступно проектное финансирование, выдаваемое на строительство жилья, а также бридж-кредиты на покупку земельных участков. Проценты по ним плавающие и зависят от действующей ключевой ставки.

Рост ключевой ставки ЦБ — до 19% с 16 сентября, 21% с 25 октября 2024 года — привел к увеличению стоимости проектного финансирования и, как следствие, росту долговой нагрузки девелоперов. Усложнило ситуацию, по словам экспертов, и резкое снижение уровня продаж, которое наблюдается после отмены с 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки и пересмотра условий других программ с господдержкой.

Для проектов, стартовавших в 2024 году, доля затрат на обслуживание банковских кредитов в стоимости «квадрата» первичной недвижимости в октябре почти достигла 25%, увеличение стоимости займов сводит рентабельность проектов до минимальных значений, сообщил в ходе XXV Международного жилищного конгресса Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ РФ.

«Сегодня доля затрат на обслуживание кредита в цене „квадрата“ приближается к 25%. Это означает, что в момент его (жилья — прим. ред.) продажи, особенно в регионах и городах с населением менее миллиона человек, ни о какой рентабельности выше 5-7-10% мы говорить не можем. В нынешних условиях выводить последующие проекты будет гораздо сложнее. С учетом регуляторной риторики, направленной на охлаждение рынка жилищного строительства и кредитования, которая уже вступила в силу и скоро начнет действовать, мы видим риски снижения объемов запуска новых проектов в 2026–2027 годах», — пояснил замминистра.

Банки меняют стратегии

Тем временем банки пересматривают условия проектного финансирования. Кредитные организации уже практически не используют стратегию, при которой девелоперам предоставляли инвестиции на весь цикл реализации проекта: покупку участка, строительство объектов и мероприятия по продаже готового жилья.

Сейчас кредитные организации предъявляют повышенные требования к собственному участию застройщиков при проектном финансировании жилищных проектов, и тому есть причины, отметил в ходе практики клуба недвижимости «Движение» вице-президент — начальник департамента финансирования проектов в недвижимости АО «Газпромбанк» Александр Саможенков. В первую очередь это касается показателя финансовой устойчивости проекта или LLCR, который рассчитывают девелоперы совместно с банками.

«Финансовая модель каждого проекта состоит из доходной и расходной части. Первая формируется за счет поступлений средств дольщиков на счета эскроу. На данный момент темпы их пополнения существенно снизились, что стало следствием отмены с 1 июля льготной ипотеки для населения и практически недоступной из-за высокой ключевой ставки традиционной ипотеки. Уровень покрытия ссудной задолженности застройщиков по проектным кредитам средствами на счетах эскроу, от которого зависит средневзвешенная процентная ставка по кредиту, в этой связи начал снижаться, что спровоцировало рост процентной нагрузки на проект и снижение его платежеспособности. На этом фоне нулевое или минимальное собственное участие застройщика в проекте уже не может рассматриваться банками как базовый сценарий», — рассказал Александр Саможенков.

Кроме того, цены продаж площадей в проектах на сегодняшний день не обладают тем потенциалом роста в зависимости от строительной готовности объекта, как это было раньше. Прогнозируется, что в ближайшее время они будут стагнировать.

«Расходная часть складывается из затрат на покупку земли и само строительство, они, в свою очередь, растут со скоростью текущей инфляции, что также негативно отражается на показателе финансовой устойчивости проекта. Приобретение земли для жилищных проектов в большинстве случаев осуществляется за счет средств бридж-кредита, который выдается по рыночной ставке. От того, насколько длительным будет срок бридж-кредита, зависит процентная нагрузка на проект в целом. Порой она становится настолько серьезной, что проект теряет платежеспособность, на которую прежде рассчитывали банки. Что касается стоимости строительства, то она, повторюсь, всегда росла на уровне средней инфляции. И сейчас получается так, что доходная часть проекта, по сути, стабильна, а расходная часть продолжает подрастать, из-за чего платежеспособность проекта снижается. На фоне этих факторов банки ужесточают свою политику», — объяснил вице-президент — начальник департамента финансирования проектов в недвижимости АО «Газпромбанк».

«Все стороны сделки — и девелоперы, и кредиторы — при заключении сделки понимают, что в процессе реализации проекта возможна корректировка его параметров, включая увеличение бюджета и сроков реализации, — добавила Анна Круглова, заместитель руководителя дирекции финансирования проектов жилищного строительства АО „Газпромбанк“, — но в случае финансирования проектной стадии строительства наличие остатков денежных средств на счетах эскроу снижает процентную нагрузку на заемщика и дает банкам дополнительную маневренность при согласовании изменений. На старте бридж-финансирования с учетом высокой процентной нагрузки банки вынуждены при структурировании сделки закладывать достаточный запас прочности проекта».

Застройщики ищут баланс

Представили девелоперского сообщества подтвердили: условия финансирования проектов на фоне роста ключевой ставки и ужесточения требований ЦБ к банкам меняются. Трансформируются и стратегии компаний. Девелоперы пересматривают планы продаж и должны корректировать производственные программы проектов, так как темпы строительства не должны значительно опережать объемы реализации, считает Екатерина Фризицкая-Митрополит, руководитель управления корпоративных финансов ГК Dogma.

«Все понимают, что процесс строительства достаточно долгоиграющий, поэтому никто не может точно спрогнозировать, как будут развиваться события в ближайшие несколько лет. В моей практике за время работы на стороне банка были ситуации, когда действительно в моменте есть необходимость корректировать экономику проекта дополнительными продуктами, собственным участием, а дальше рынок отыгрывает, и девелопер может обращаться к финансовому партнеру за возвратом понесенных расходов к уровню нормативных показателей экономики проектов», — пояснила Екатерина Фризицкая-Митрополит.

В целом, доходность девелоперского бизнеса снижается из-за высокой стоимости кредитов на покупку земельных участков, отметил Дмитрий Железнов, главный коммерческий директор ГК «Кортрос». Так как бридж-кредиты выдаются по рыночной ставке — порядка 22% (в октябре 2024 года — прим. ред.), строительным компаниям выгоднее приобретать территории за собственные средства. Но финансовый резерв ограничен, поэтому полностью перейти к этому варианту невозможно.

«Так или иначе, нам нужно балансировать. Мы все равно пытаемся выбрать для себя наиболее благоприятные условия, поэтому на этапе привлечения проектного финансирования проводим мини-тендер, рассматриваем несколько банков и получаем от них индикативы. Что интересно, к оценке одной экономической модели разные банки относятся по-разному», — рассказал Дмитрий Железнов.

Чаще всего банки более пессимистично относятся к представленному проекту, предлагая снизить темпы продаж и стоимость жилья, отмечает Железнов. В связи с чем экономическая эффективность проекта снижается. Еще часть кредитных организаций могут, напротив, требовать увеличения показателей.

«Я совершенно точно уверен, что на сегодняшний день можно найти локации, где банки готовы подтверждать стопроцентное проектное финансирование. Вопрос в правильном выборе места, в правильной оценке экономики и том, что стоит договариваться о неком долгосрочном стратегическом видении изменения экономической ситуации», — добавил главный коммерческий директор ГК «Кортрос».

Перспективы

Ближайшие один-два года рынок недвижимости ожидает стагнация, из-за чего банкам и девелоперам стоит более консервативно прогнозировать темпы и цены продаж. Представители АО «Газпромбанка» считают, что спрос начнет расти по истечении этого периода.

«Мы ожидаем, что неблагоприятные макроусловия сохранятся в течение всего следующего года. Ключевая ставка в этот период вряд ли снизится настолько, чтобы ипотечные продукты опять получили большую популярность. Скорее всего, ограничение доступа застройщиков к кредитным ресурсам создаст дефицит площадок для нового строительства. Поэтому, с одной стороны, на рынке сократится объем предложения. С другой — денежная масса средств на депозитах населения в конце концов частично будет направлена на покупку объектов недвижимости, являющихся на сегодня одним из самых надежных инструментов сохранения сбережений. Эти факторы позволят поддержать уровень цен на квартиры на текущем уровне», — объяснил Александр Саможенков.