Технология префаб (prefab): плюсы и минусы для застройщиков и рынка

Три четверти жилых и производственных объектов в России уже через 5–10 лет будут строить по префаб-технологии. Такую динамику предусматривает Стратегия развития строительной отрасли России до 2030 года. Эксперты говорят, что метод снижает затраты и ускоряет темпы ввода жилья без привлечения большого количества рабочих ресурсов. Префаб считается новой технологией строительства: сейчас доля таких объектов на рынке составляет всего 6%.

Технология префаб: что это такое

Строительство с помощью прeфаб-технологий — это метод возведения жилых и административных зданий из предварительно изготовленных компонентов, которые делают на производстве, а затем доставляют на стройплощадку для сборки. Элементами могут быть как готовые модули, так и стеновые панели, плиты перекрытий, крыша и т.д. [1]. На месте строительства их собирают по принципу крупногабаритного конструктора: такой формат позволяет значительно ускорить скорость возведения здания.

Разница между префаб- и прекат-технологиями

Следует отличать префаб- от прекат-технологии строительства. Во втором варианте степень готовности к монтажу ниже, так как материалы не представляют собой полноценных частей будущего дома, а основные работы по сборке происходят на месте. Прекат-здания создают из компонентов, которые предварительно нарезают в соответствии с проектом, а в случае префаба элементы собраны заранее на заводе.

Модульные дома, построенные по префаб-технологии, подходят для круглогодичного проживания. Фото предоставлено компанией «Технониколь»

Развитие префаба в России

Технология впервые была внедрена в отрасли еще во времена СССР. Советский опыт эксперты связывают с деятельностью организации «Стандартстрой».

«В 1923–1927 годах компания организовала проектирование и производство зданий каркасно-щитовой конструкции, что позволило за короткий срок возвести большое количество рабочих поселков и отдельных домов в разных частях страны. Позже, в конце 1950-х, начало развиваться индустриальное и объемно-блочное домостроение, что стало отправной точкой для дальнейшего становления префабрикации», — уточняет Дмитрий Апанасенко, руководитель производственного направления «Домокомплекты» «Технониколь».

Сегодня префаб-компоненты более вариативны и представляют собой как 2D-, так и 3D-элементы. Драйверами развития отечественного рынка, по словам экспертов, стали ипотечные программы и эскроу-счета, реализация инфраструктурных проектов развития территорий, строительство туристических кластеров.

«По данным на 2024 год, крупные домостроительные заводы мощностью до 500 тыс. кв. м в год расположены в основном в Санкт-Петербурге и Москве, а в регионах располагаются заводы мощностью по 100–150 тыс. кв. м в год. Пока совокупные мощности индустриального префаб-домостроения в России составляют лишь небольшой процент от общего количества вводимых квадратных метров в стране. Это говорит о малой индустриализации производства в стране и большой перспективе развития префаба», — рассказал Дмитрий Апанасенко.

Основные префаб-производства, по словам эксперта, сосредоточены в Республике Татарстан, Костромской, Калужской и Тульской областях. Одновременно недостаток строительных мощностей отмечается в Тверской, Смоленской, Орловской, Липецкой, Тамбовской областях и Республике Карелии.

По России объемы строительства с использованием prefab пока невысоки, следует из исследования Ассоциации развития модульного строительства за 2023 год. По стране объем жилья с префабрикацией составил 6,09%, при этом в Центральном федеральном округе — 21,64%. Это объясняется тем, что в этом регионе сосредоточено большинство проектов.

Типы префаб-домов

Префаб-технологии начали активно развиваться из-за нехватки кадров в строительной отрасли, возросшего спроса на ИЖС и желания ускорить темпы строительства. С помощью префаба можно построить разные типы зданий, каждый из которых имеет свои особенности.

Модульные дома

Особенности. Модули-секции могут представлять собой целые комнаты с высокой степенью готовности — с заданными параметрами планировки, с уже подключенной сантехникой и проведенной электропроводкой, установленными дверьми, окнами и т.д. [2].

Модули можно добавлять, даже когда здание уже построено, — например, если покупатель планирует расширить помещение. Эксперты отмечают, что так получается увеличить площадь дома без сноса.

Логистика и сроки. Из-за того, что модули — это объемные префаб-элементы, их сложно хранить и перевозить: они занимают больше пространства на складах, а для доставки нужен крупногабаритный транспорт.

Модульный дом — это чаще всего индивидуальный проект, который выполняют для конкретного заказчика. Из-за этой особенности увеличивается срок производства компонентов на заводе. Но после доставки строительство дома может быть максимально оперативным — занять всего один-два дня.

«Модули доставляются в состоянии готовности до 95%. При этом комплектация может достигать уровня под ключ, включать даже мебель и декор. На стройплощадке выполняется только сборка и подключение к общим инженерным сетям», — отмечает Дмитрий Апанасенко.

Где применяют. Модули применяют при возведении многоквартирных зданий как единичный компонент, так и в качестве составляющих всего дома. Производители также ориентируются и на сегмент малоэтажного строительства и ИЖС. На этот рынок проще войти, а спрос потребителей растет, поскольку цена 1 кв. м готового модульного дома — от 70 до 150 тыс. руб., отмечают эксперты. Итоговая стоимость зависит от множества факторов: материалов, отделки, коммуникаций и т.д.

Крупногабаритный железобетонный модуль для многоквартирных жилых домов ООО «Комбинат Инновационных Технологий — МонАрх». Фото предоставлено Ассоциацией развития модульного строительства

Дома из панелей

Особенности. Эксперты относят к префабу также строительство из 2D-элементов. Существуют готовые решения из разных материалов: деревянного каркаса, CLT, бетонных блоков, металлического каркаса, сип- и пир-панелей, а также гибридных технологий на стальном каркасе.

«У каждого материала свои преимущества, которые включают в себя эксплуатационные характеристики, субъективную оценку надежности и качества, а также экологический компонент», — говорит Екатерина Домингес, генеральный директор АРМС.

• Сип-панели — структурные изоляционные панели, похожие на трехслойный сэндвич из двух пластин жесткого материала и расположенного между ними утеплителя. По словам экспертов, технология обеспечивает хорошую теплоизоляцию и герметичность, а также устойчивость к различным климатическим условиям, например к холоду и ветру.
• Пир-панели состоят из двух стальных листов облицовки, а в центре — пенополиизоцианурат, вспененный материал, из ячеек, заполненных газом. Такие панели влагостойкие и легкие в монтаже, утверждают эксперты [18].

В зданиях из панелей обычно нет внутренней отделки стен и пола — после сборки можно оштукатурить и покрасить поверхности, облицевать вагонкой или другими материалами. Строению также потребуется наружная отделка [4].

Логистика и сроки. Общий срок строительства панельного дома дольше, чем модульного — он занимает несколько недель, так как части будущего здания нужно соединять между собой. Обычно панели легче хранить на складе, так как они компактны, нет особых сложностей и в процессе доставки.

«Детали привозят на участок строительства, а потом монтажники по готовым чертежам собирают дом, соединяя панели в нужном порядке, дополнительно возводят кровлю и устанавливают окна», — добавил Дмитрий Апанасенко.

Где применяют. Из панелей разного типа создают конструктивные элементы зданий, например внутренние и внешние стены, а также перекрытия. После этого из них делают каркасно-панельные индивидуальные дома, бани, гаражи, таунхаусы и здания бизнес-назначения [5].

Панели могут привезти на стройплощадку как по отдельности, так и соединенными между собой в 2D-элемент. Фото: сайт производителя Сиптех.рф

Префаб-технологии: плюсы и минусы

Префаб-технологии помогают возводить разные типы зданий, но такие методы строительства имеют как преимущества, так и недостатки. Эксперты выделяют следующие особенности.

Плюсы

• Скорость возведения дома. Производство префаб-элементов идет параллельно со строительными процессами на площадке, что снижает общий срок возведения объектов. В итоге дом под ключ по технологии префаб можно возвести за один строительный сезон.
• Надежность и качество. Все трудоемкие строительные работы проходят в производственных цехах под контролем мастеров — из-за этого снижается вероятность ошибок и неточностей при подготовке префаб-элементов. На заводе на них не действуют плохие погодные условия: например, утеплитель не намокает из-за дождя, а мороз не влияет на герметичность креплений.
• Снижение затрат. Префабрикация позволяет увеличить производительность труда и снизить затраты на материалы и рабочую силу. При автоматизированном поточном производстве себестоимость сырья получается ниже — в итоге легче рассчитать фиксированную стоимость квадратного метра. Также требуется меньше людей как на строительной площадке, так и при сборке — из-за этого снижаются затраты на заработную плату.
• Экологичность. Префаб-технологии подразумевают использование экологически чистых материалов, а также минимальное количество строительных отходов на контролируемом производстве.
• Большой выбор планировок и отделки. С помощью префаб-технологий можно получить здание любой планировки с внутренней отделкой — перед производством есть возможность заранее предусмотреть все нюансы в проекте.
• Энергоэффективность. Дома, произведенные по технологии префаб, предварительно конструируются в специализированных приложениях.

«В программах можно рассчитать конструктив будущего дома с учетом различных нагрузок, например воздействия снега, ветра и т.д. Также выполняется теплотехнический расчет в зависимости от климата региона строительства, чтобы получить оптимальное сочетание материалов в ограждающих конструкциях для эффективной эксплуатации зданий», — отметил Дмитрий Апанасенко.

Минусы

• Необходимость в точных измерениях и планировании. Метод префабрикации требует точных измерений, чтобы все элементы будущего здания точно соответствовали друг другу. Даже небольшие ошибки могут привести к проблемам при сборке — в таком случае компонент придется возвращать на завод и перевыпускать новый.
• Сложная транспортировка и сборка. Если дом будет состоять из крупных модулей, то с завода их везут до места строительства на низкорамных тралах.

«Владельцу будущего жилья нужно учитывать пути подъезда к участку крупногабаритного транспорта и кранов для выполнения работ. Монтаж практически невозможно провести в локациях с узким проездом, сложным ландшафтом, а также на лесных участках», — объясняет эксперт.

Какие крупные девелоперы используют префаб

Топовые застройщики уже начали внедрять префабрикацию в своих проектах. Среди них — ГК «ПИК», «Самолет», ФСК и «Брусника» [7]. По словам экспертов, технология позволяет компаниям сократить общие затраты по проектам на 10–20%.

• Девелопер ПИК использует сантехнические модули для монолитных, панельных жилых домов, гостиниц и больниц [8].
• «Брусника» в Екатеринбурге использовала префаб-балконы [9]. Технологии помогли снизить вероятность неточностей при расчете геометрии элементов [10]. Также в Новосибирске, в жилом районе «Пшеница», компания возвела дом, собранный из префабрицированных конструктивных элементов [19].
• «Самолет» внедряет в свои проекты элементы префабрикации: шахт-пакеты, фасадные железобетонные панели, модульные балконы. За счет применения, например, сантехнических модулей компания смогла увеличить скорость строительно-монтажных работ на 34% и привлечь в 2,5 раза меньше рабочих [11].
• ФСК внедряет префаб-элементы на своих объектах совместно с партнерами: например, модульные фасадные системы [20] и сантехнические модули [21].

Модульные технологии активно применяются в том числе и в строительстве социальных объектов. Например, благодаря префаб-элементам на старте пандемии коронавируса в 2020 году всего за месяц был построен инфекционный госпиталь в Новой Москве [12].

Другие крупные застройщики, как отмечает Екатерина Домингес, не только возводят многоквартирные дома полностью из префаб-элементов, но и изготавливают их на собственных производствах объемно-блочного домостроения. Среди них — девелоперы «Крост», «Монарх» и строительная компания «Выбор».

Перспективы префаб-технологий

Экспертное сообщество и власти делают ставку на развитие префаба в ближайшие десятилетия. Для префаб-строительства постепенно прорабатывается нормативно-правовая база. Например, еще в 2021 году при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ создана рабочая группа по стандартизации внедрения префаб-технологий [13], а в ноябре 2024 года введен в действие ГОСТ «Модульные здания и конструкции. Термины и определения. Классификация» [14]. В новом документе закреплены термины и определения, связанные с новой технологией строительства. В будущем на основе ГОСТа будут разрабатываться правила проектирования и монтажа таких конструкций.

«Развитие модульных технологий — приоритет, закрепленный в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года, с прогнозом до 2035 года [16]. Те эффекты, которые префаб-строительство дает в стройке, способствуют реализации национальных целей», — считает Екатерина Домингес, генеральный директор АРМС.

Первая цель, как отмечает эксперт, — обеспечить граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека [17], а также обновить жилищный фонд на 20% к 2030 году. Реновация жилья должна пройти быстро, качественно, поэтому модульные технологии здесь могут сыграть существенную роль. Вторая цель закреплена в нацпроекте «Жилье и городская среда» — в планах у государства построить 1 млрд кв. м жилья к 2030 году [20]. И третья цель, которую озвучил заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, — повысить производительность труда более чем на 22%.

Роль модульных технологий в реализации этих целей потенциально может стать ключевой, считает Екатерина Домингес. Однако, как отмечают другие эксперты, сдерживать развитие отрасли могут высокая ставка Центробанка, нехватка квалифицированных специалистов и качественного отечественного оборудования.