Потребительский экстремизм: потери застройщиков в условиях падения рынка

В Москве треть дел о защите прав потребителей связаны с вопросами долевого строительства. За 10 месяцев 2024 года в столице рассмотрели более 1,7 тыс. дел, по завершении которых в пользу потребителей присудили 881,3 млн руб., это 74% от общей суммы компенсаций. Основными причинами обращений в суд называют нарушение сроков сдачи объекта и выявление недостатков при приеме объекта, следует из данных столичного управления Роспотребнадзора.

Покупатели и раньше отмечали неудовлетворительное качество ремонта в проектах отдельных компаний. Однако девелоперы считают, что в последние годы такие споры и конфликты встречаются все чаще. По их мнению, часть из них связана с потребительским экстремизмом и недобросовестными юридическими компаниями, которые специализируются на взыскании денег с подрядчиков.

Представители строительного бизнеса утверждают, что эта схема построена рядом юридических фирм, которые массово обращаются в суд от лица разных покупателей. В конце 2024 года это даже привело к подаче жалобы в Генпрокуратуру — первым стал «Самолет».

Позиция властей

Минстрой РФ также неоднократно озвучивал усугубление проблемы потребительского экстремизма в недвижимости. Для минимизации такой практики правительство продлило до 30 июня 2025 года запрет на начисление неустойки девелоперам за несданные вовремя объекты, несвоевременное устранение недостатков в новостройке и штраф за нарушение срока исправления дефектов.

Также власти разрешили застройщикам создавать собственные стандарты отделки вместо использования техрегламентов, сократили минимальный срок гарантии на отделку с трех лет до года и ограничили до 3% сумму компенсации за недостатки. Все это, считают в правительстве, должно снизить риски потребительского экстремизма.

Однако некоторые эксперты считают, что стандарты ограничат права дольщиков и снимут часть ответственности с застройщиков. Особенно острой эта проблема может стать для людей, которые приобретают квартиру в компаниях «второго эшелона», где некачественная отделка встречается чаще, рассказал «Интерфаксу» декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко.

Тенденция растет с годами

На фоне активного ввода жилья в эксплуатацию потребительский экстремизм приобретает более массовый характер, считают опрошенные Движение.ру эксперты. Суммы взыскания по конкретным судебным решениям доходят до 4–5 тыс. руб. на «квадрат», что существенно влияет на себестоимость строительства, рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Только в 2023–2024 гг., по оценке Минстроя, с застройщиков взыскали более 150 млрд руб. за некачественную отделку.

«Для некоторых юридических компаний взыскание средств с застройщиков стало основным видом деятельности, в связи с чем правительством РФ к концу 2024 года был предпринят ряд мер по защите застройщиков. <...> Следовательно, уже сейчас предприняты необходимые шаги таким образом, чтобы дольщики не обогащались за счет застройщика, а могли взыскать только средства, необходимые для восполнения недостатков, допущенных застройщиками», — рассказал Антон Глушков.

Тем не менее покупателям доступна возможность указывать на недостатки при приемке новостройки, равно как и право на подачу претензии в адрес застройщика, отмечает эксперт.

Ущерб и риски: оценка девелоперов

Специалисты, которые убеждают покупателей сразу обращаться в суд, имеют четкие «дорожные карты» по подаче жалоб, обращений, запросов и исков в несколько ведомств сразу, рассказали в Бруснике. По данным компании, часто покупатели во время процесса осознают исход дела и стремятся урегулировать конфликт с застройщиком самостоятельно.

«Но административную процедуру так просто прервать нельзя. Она продолжается дальше несмотря на то, что конфликта или спора между сторонами уже нет. Многие вопросы решаются проще и быстрее до того, как они вышли в публичное поле. Основным действенным способом борьбы с потребительским экстремизмом являются очные встречи с клиентами. Но если человек не готов к диалогу и настаивает на своем, вопрос переходит в юридическую плоскость», — рассказали в компании.

По статистике застройщика, порядка 70% споров по отделке и срокам удается решить в досудебном порядке. В 2023–2024 гг. Брусника столкнулась более чем с десятью случаями потребительского экстремизма, ущерб составил 7 млн руб. — это на 50% больше суммы предыдущих лет.

«Такая динамика говорит о росте практики потребительского экстремизма. Причин для этого несколько. Во-первых, благодаря активному развитию соцсетей все чаще встречаются случаи, когда застройщики идут навстречу покупателям и исправляют недостатки. После чего возникают люди, желающие извлечь выгоду даже из незначительного недочета. Они минуют гарантийную службу и сразу обращаются в другие инстанции. Во-вторых, за последние 2–3 года случился колоссальный рост компаний, деятельность которых заключается в систематическом и профессиональном провоцировании клиентов на взыскание неустоек, штрафов, убытков», — отметили в пресс-службе Брусники.

Кроме того, некоторые покупатели независимо от справедливости требований начинают запугивать застройщиков жалобами, рассчитывая на компенсацию или подарки, поделился Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy. По его словам, в большинстве случаев подобные претензии не обоснованы.

«В нашей практике за последний год мы столкнулись с несколькими случаями, но их доля не превышает 2–3% от общего числа сделок. При этом даже единичные инциденты могут определенным образом влиять на бизнес-процессы компании. Прямые финансовые потери девелопера от подобных действий относительно невелики — около 0,5% от оборота компании. Однако косвенный ущерб может быть значительным: это и репутационные риски, и отвлечение ресурсов на урегулирование конфликтов, и затраты на юридическое сопровождение», — прокомментировал Илья Фролов.

Чтобы минимизировать риски, застройщик проводит юридическую проработку всей документации, повышает квалификацию персонала и внедряет систему видеофиксации на всех этапах сдачи объекта. Однако полностью исключить случаи потребительского эстремизма невозможно, добавил эксперт.

Меры предосторожности

Среди средств для борьбы с потребительским экстремизмом наиболее эффективным сейчас является мораторий на взыскание штрафов с застройщиков, говорит Антон Глушков. Так как механизмы, введенные с 2025 года, только начинают применяться на практике.

По словам эксперта, в случае введения дополнительных мер поддержки застройщиков необходимо соблюдать баланс интересов обеих сторон. Например, если отделка объекта не соответствует минимальным утвержденным требованиям, то покупатель должен иметь полное право получить компенсацию.

«Застройщики могут дополнительно обезопасить себя от потребительского экстремизма путем повышения качества выполнения строительных работ, а также путем выстраивания четкого и быстрого порядка урегулирования споров между участниками долевого строительства и застройщиками», — говорит президент НОСТРОЙ.

Представители строительного бизнеса считают, что решать 3f3 проблему потребительского экстремизма необходимо в нормативной плоскости, в частности, вносить изменения в законы о защите прав потребителей и о долевом строительстве. Примером может служить внедрение механизма обязательного досудебного урегулирования споров с застройщиками и разработка допустимых предельных норм отклонения от СНиПов при строительстве, соблюдение которых не будет признаваться недостатком качества, резюмировали в Бруснике.