Денис Соколов: «Российским девелоперам потребуется адаптация к рынкам СНГ»

Рынок недвижимости Азербайджана: потенциал и вызовы

— Денис, в чем специфика рынка недвижимости Азербайджана?

— Азербайджан остается относительно закрытым для внешних игроков. В нулевые годы его экономика была сосредоточена на добыче природных ресурсов, главным образом нефти, и до сих пор не претерпела значительных структурных изменений. Для дальнейшего развития стране необходимо диверсифицировать экономику, в том числе за счет сервисного и девелоперского секторов.

Для сравнения можно рассмотреть Казахстан, Узбекистан, Таджикистан, Молдову и Беларусь. В этих странах строительство — это частная инициатива, здесь работают относительно небольшие компании, которые реализуют проекты за кредитные деньги. В Азербайджане наоборот. Они работают на «свои». Поэтому рассуждают так: «Нам нужен парк? А давайте сделаем, как во Франции. Берем только лучшие мировые практики, переносим сюда и делаем мини-Дубай». 

Таким образом, Азербайджан стоит на пороге важного этапа трансформации своей экономики. Развитие сервисного сектора, вовлечение населения в новые отрасли и реализация масштабных строительных проектов могут стать драйверами для дальнейшего роста. Однако успех этих инициатив будет зависеть от способности страны адаптировать иностранные компании к местным условиям. Это создаст  устойчивую модель развития, которая выведет экономику за пределы зависимости от нефтяных доходов.

— Можно ли назвать рынок Азербайджана предсказуемым?

— Я бы не стал так утверждать. Сейчас страна находится на пороге выхода из «ловушки среднего дохода», и дальнейшее направление развития экономики остается неопределенным. С одной стороны, ВВП на душу населения составляет примерно $8 тыс. (прим. ред. — около 700 тыс. руб.), что является достойным показателем для региона. С другой стороны, у страны все еще есть значительный потенциал для роста.

— Насколько развита ипотека в Азербайджане?

 — По российским меркам процент ипотечного кредитования здесь весьма невысок. Это связано с тем, что в стране существует значительный пласт населения с высоким уровнем дохода, который позволяет людям выплачивать ипотеку в короткие сроки — в среднем около трех лет. Это создает спрос и, разумеется, широкие возможности для строительного бизнеса.

— Интересен ли азербайджанским девелоперам выход на зарубежные рынки?

— Безусловно. Экономическая экспансия в соседние регионы становится инструментом укрепления политических и экономических связей. Например, крупные проекты, такие как Sea Breeze Эмина Агаларова, оказывают значительное влияние как на внешнюю политику, так и на инвестиционный климат внутри страны.

Возможности для иностранных инвесторов

— Насколько рынок Азербайджана открыт для зарубежных застройщиков?

—  Выход в строительный сектор страны требует длительной адаптации и налаживания деловых связей. Российские девелоперы, на мой взгляд, нередко подходят к реализации зарубежных проектов, ориентируясь на внутренние стандарты. Однако специфика работы в новых регионах требует иного подхода. Простая схема «купить участок и быстро построить» здесь не работает. В первую очередь необходимо наладить полезные деловые контакты. Речь идет не об административных ресурсах, а о глубоком понимании местных особенностей: как вести переговоры, какие существуют нюансы и подводные камни в законах. Такая подготовка требует времени — на предварительный анализ можно потратить и несколько лет.

Если говорить о выходе в конкретный город, то хороший потенциал, к примеру, есть у Баку. Он крупнейший на побережье Каспийского моря с населением около 2,3 млн человек, важный узел транскаспийского транспортного коридора. Развитая нефтяная экономика и политическая стабильность создают благоприятные условия для долгосрочного девелопмента. При грамотном подходе к проекту инвестор может рассчитывать на стабильную прибыль.

Рынок недвижимости Узбекистана: основные отличия

— Чем отличается рынок недвижимости Узбекистана от азербайджанского?

— В Узбекистане проживают около 40 млн человек, а ВВП на душу населения составляет около $3 тыс. (прим. ред. около 300 тыс. руб.), что в 2,5–3 раза меньше, чем в Азербайджане. Экономику страны во многом определяет малый бизнес, а одной из ключевых сложностей остается консолидация денежных потоков. В девелоперской сфере преобладают краткосрочные проекты, реализуемые небольшими компаниями. Многие сделки совершаются за наличные, а объекты продаются уже на стадии котлована. 

Кроме того, стоит отметить накопительную модель строительства. Например, бизнесмены вкладывают средства, в элеватор. Получая доход от его эксплуатации, они направляют эти средства на строительство бизнес-центра в Ташкенте. В сезон, когда заканчивается уборка зерновых, у них появляются свободные средства — скажем, полмиллиона долларов. На эти деньги они закупают лифты для будущего здания. Затем проект замирает до следующего сезона, когда снова появляются средства — на этот раз на остекление. И так шаг за шагом, постепенно, здание обретает форму.

— В декабре 2024 года президент Узбекистана Шавкат Мирзиёев поручил ввести в стране эскроу-счета для покупки жилья. Как вы считаете какое влияние это окажет на местный рынок недвижимости?

— В России эскроу-счета помогли решить проблемы мошенничества и задействовать банковские резервы в экономике.  В Узбекистане такие риски ниже, поскольку застройщики зачастую аффилированы с властью. Известен лишь один прецедент, связанный с индийской компанией, но он остался исключением. Поэтому переход к новой системе финансирования здесь будет постепенным и мягким.

— А каковы перспективы привлечения инвесторов из России после реформы?

— Интерес к рынку есть, но российские инвесторы пока проявляют осторожность. Основные барьеры связаны не столько с экономикой, сколько с психологическими факторами. Многие опасаются возможных потерь и предпочитают избегать рисков, связанных с зарубежными проектами. Кроме того, у российских компаний пока недостаточно опыта в глобальном девелопменте.

— Что ждет рынки недвижимости Азербайджана и Узбекистана в будущем?

— Период спекулятивного роста цен завершился, и рынки выходят на стадию стабилизации. Теперь основные игроки ориентируются на долгосрочную операционную доходность. Кроме того, конкуренция между регионами будет усиливаться. В выигрыше окажутся города, способные стать ключевыми экономическими центрами. Баку и Ташкент имеют для этого высокие шансы. Власти осознают важность урбанистического развития и поддерживают масштабные проекты, такие как «Новый Ташкент» и Sea Breeze. Важно отметить, что рынки региона привлекают не только тех, кто рассчитывает на быструю прибыль, но и крупных инвесторов, готовых вкладываться в долгосрочные проекты.