Каждый метр — убыток: как девелоперы теряют миллионы на новостройках

Совокупные издержки и масштаб проблемы

По итогам I квартала 2025 года доля непроданных квартир в новостройках достигла 74%. К маю объем предложения в уже достроенных и сданных жилых комплексах во всех российских городах-миллионниках в среднем увеличился на 30%. Этот рост связан с общим снижением покупательского спроса на фоне сложной экономической ситуации и высоких ипотечных ставок.

«Масштаб проблемы особенно заметен в столичном регионе. На июнь 2025 года в Москве и Московской области пустуют около 8 тыс. новых квартир и апартаментов общей стоимостью порядка 195 млрд руб. За год доля нераспроданных лотов в новостройках региона выросла почти вдвое — с 3,5% до 6%», — отмечает Валерий Ручий, руководитель департамента продаж UNIQ Development.

Увеличение доли неликвида создает дополнительную финансовую нагрузку на девелоперов. Компании вынуждены нести расходы на содержание пустующих квартир. Совокупные потери застройщика от каждого непроданного объекта (без учета упущенной выгоды) составляют в среднем от 200 до 360 тыс. руб. в год, подсчитали эксперты.

Такой рост в целом негативно сказывается на финансовой устойчивости девелоперов: замораживаются оборотные средства, снижаются ликвидность и возможности для инвестиций в новые проекты, уточняет Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат».

«В условиях текущей рыночной конъюнктуры, характеризующейся снижением спроса и ростом предложения, для девелоперов особенно важно оптимизировать стратегии продаж и минимизировать сроки реализации объектов. Эффективное управление товарными остатками становится ключевым фактором устойчивости и финансовой стабильности строительных компаний», — подчеркнул Алимов.

Основные статьи расходов 

Оплата госпошлины

Структура затрат застройщиков на содержание новостроек до продажи включает несколько пунктов, рассказали в строительной компании «Брусника». После сдачи объекта в эксплуатацию необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру. Такой объект фиксируется в бухгалтерском учете застройщика как товар и находятся на балансе компании до момента его  реализации. Законодательство не устанавливает конкретных сроков для данной процедуры. Но за каждую квартиру застройщик должен оплатить госпошлину, размер которой составляет 44 тыс. руб. 

Коммунальные платежи и содержание жилья

Одновременно у застройщика появляется обязательство по внесению денег на коммунальные услуги, говорит Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». Это дополнительные затраты для девелопера — в среднем они составляют 2–3% от стоимости квартиры в год. 

Даже если жилье пустует, необходимо оплачивать отопление в зимний период, подтверждает Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании STENOY. В расходы на каждую квартиру дополнительно входят охрана и услуги по обслуживанию здания: уборка, эксплуатация инженерных систем и т.д.

«Стоимость работ управляющей компании может существенно различаться в зависимости от класса дома. Но, так как непроданные квартиры не имеют фактического потребления, то для них будет рассчитываться только тариф, приходящийся на общедомовые нужды. Например, для двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м ценой около 20 млн руб. ежемесячный платеж может составить до 20 тыс. руб.», — поясняет Илья Фролов. 

При расчете услуг УК учитывается около 20 параметров, уточняют в компании  «Брусника». Тариф утверждается на общем собрании жильцов при передаче ключей,  а если квартиру не купили, то застройщик, как собственник, обязан оплачивать комуслуги наравне с другими. 

«Разброс в суммах большой, если говорить усредненно — это 80-150 руб. за кв. м. Но на  расчет влияет множество факторов. Например, если  в проекте  просторный двор  с большим  количеством зелени, то в тарифе учитывается зарплата садовника, затраты на уход за растениями, а также на их замену в случае необходимости. И так по каждому из параметров», — рассказывают в строительной компании.

Сейчас в управлении современными домами нет понятия «средний тариф», большинство домов уникально и отличаются инженерными системами и применяемыми техническими решениями, подтверждает Дмитрий Балашов, заместитель генерального директора ООО «УК Культура», компания Главстрой. Поэтому управляющие компании рассчитывают его для каждого дома индивидуально,

Средняя цена содержания одного квадратного метра составляет 112 руб. в месяц при среднегодовом расчете, говорят эксперты. Зимой этот показатель возрастает до 145 руб. за кв. м, летом — снижается до 67 руб. Региональные различия в удельных показателях значительны: от 95 руб. за кв. м в Амурской области до 142 руб. за кв. м в Москве. Такой разброс обусловлен различиями в тарифной политике регионов и климатическими условиями.

При пересчете на одну квартиру площадью 50 кв. м. получается, что самые высокие расходы в Москве — 7,1 тыс. руб. в месяц. Архангельская область занимает второе место с показателем 6,7 тыс. руб. Минимальные расходы зафиксированы Чувашии и Амурской области: по 5  тыс. руб. и 4,8 тыс. руб. соответственно. 

Но рост тарифов ЖКХ с 1 июля 2025 года на 11,9% в среднем по стране приведет к увеличению ежемесячных расходов застройщиков с 5,6 тыс. руб. до 6,3 тыс. руб. Это составит дополнительные 669 руб. в месяц и скажется на издержках  застройщиков. 

Налоговая нагрузка

Важной статьей расходов является и налог на имущество. Его размер различается в зависимости от региона, но для юридических лиц достигает 2,2% от кадастровой стоимости объекта. Например, как писал РБК, в Свердловской области в 2025 году ставка для непроданных квартир составляет 1%, а с 2028 года увеличится вдвое.

Отметим, что в Москве кадастровая стоимость недвижимости в 2024 году выросла в среднем на 21% и составляет около 250 тыс. руб. за кв. м. или, к примеру, 12,5 млн руб. за квартиру площадью 50 кв. м. При этом ставка по налогу в столице равна 1,9%, уточнили юристы девелоперской компании Plus Development. Получается, что расходы застройщика могут достигать 237,5 тыс. руб. в год. 

«Пока дом строится и право собственности на квартиры не оформлено, девелопер не платит налог. После сдачи объекта каждая непроданная квартира числится на балансе компании. Вот почему длительное содержание дорогого жилья может стать критичным для застройщиков: в такой ситуации многие идут на снижение цен, предлагают большие скидки или акции», — говорит Екатерина Наливайко, руководитель по маркетингу компании Plus Development.

Снижение нагрузки от нераспроданных квартир 

Но не все регионы платят одинаково, и где-то получается цифра меньше, уточняет Екатерина Наливайко. В Москве, например, предусмотрены налоговые каникулы. Благодаря им застройщики начинают вносить оплату за непроданные квартиры лишь по истечении двух лет после ввода дома в эксплуатацию.

Чтобы снизить нагрузку, некоторые девелоперы, находят и нестандартные решения, уточняет Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». Например, создают закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), чтобы управлять пулом нераспроданных квартир и сдавать их в аренду.  Такой подход позволяет застройщикам получать доход, пока не удастся продать квартиры, и частично компенсировать затраты на содержание и налогообложение.

Нераспроданные метры  — государству

Поддержку спросу окажет дальнейшая нормализация денежно-кредитной политики ЦБ, считает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По мере снижения ставки в 2026-2027 гг. он будет восстанавливаться — и в этот период важно, чтобы на рынке было достаточно предложения. 

«Помочь» строительным компаниям намерены и в Госдуме. Законотворцы предложили выкупать у девелоперов нераспроданные квартиры в новостройках и передавать их на реализацию программы расселения ветхого и аварийного жилья. Или просто обязать застройщиков отдавать 5% построенных площадей государству. Но у игроков рынка инициатива поддержки не нашла.

«Было бы правильно выкупать такие объекты по цене, которая закреплена Минстроем (сейчас это 113,7 тыс. руб кв. м), для расселения ветхого аварийного жилья. Я считаю, что сейчас оптимальное время для этого. Инфляцию это не спровоцирует, так как жилье уже построено. При этом мы получим тройной эффект: поддержка застройщиков, ускорение программы расселения и обновление жилого фонда в городах, где многие центральные районы находятся в плачевном состоянии», — сказал на ПМЭФ Владимир Кошелев, первый зампред комитета по строительству и ЖКХ.