Смотрят, но не покупают: почему квартира не продается

Сроки продажи «вторички»

Срок продажи квартир на вторичном рынке зависит от множества факторов: локации, года постройки дома, состояния жилья. За последние три года этот срок почти удвоился, утверждают аналитики.

Дольше всего продаются квартиры в домах, построенных до 1970 года — в среднем 115 дней и более, говорит Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании STENOY. Жилье 1970–1980-х годов уходит за 112 дней, 1990-х — за 100, 2000-х — за 98. Самыми ликвидными остаются квартиры в домах, построенных после 2010 года — они находят покупателя примерно за 88 дней. Общая тенденция очевидна: чем новее дом, тем скорее продажа.

Однако внутри одного сегмента показатели могут существенно различаться, уточняет эксперт. В Москве, например, дома в 1970–1980-х гг. строились и в центре, и на окраинах. Просторные квартиры в исторических районах, таких как Сивцев Вражек или Большой Афанасьевский переулок, могут конкурировать по стоимости с премиальными новостройками. Но при этом они нередко проигрывают по качеству и современным стандартам. Из-за ограниченного спроса такие объекты могут продаваться месяцами, а иногда — годами.

«Квартиры в массовых спальных районах выглядят привлекательнее для большинства покупателей. Они дешевле, не обладают «имиджевой» наценкой и легче находят своего покупателя. Как правило, это районы около метро. Основной сдерживающий фактор — физический износ зданий: устаревшие фасады, низкие потолки, маленькие кухни. Такие квартиры конкурируют с более современными и качественными проектами, которые предлагаются по схожей цене, но с лучшими характеристиками. Это объясняет их более высокую ликвидность», — добавляет Илья Фролов.

Источник: Домклик, Яндекс.Недвижимость

На протяжении 2024 года срок публикации объявлений о продаже вторичного жилья стабильно увеличивался. В первом квартале он составлял 87 дней, во втором — 93, в третьем — 102, а к концу года достиг 107 дней, свидетельствуют данные Яндекс.Недвижимости. Таким образом, по сравнению с началом года срок продажи квартир увеличился на 28% — в среднем на 24 дня по всем городам-миллионникам.

«Срок экспозиции напрямую зависит от типа квартиры. Быстрее всего продаются однокомнатные — в среднем за 55 дней. На поиск покупателя на «двушку» уходит 60–70 дней. Дольше всего ждут покупателя трехкомнатные — от 75 дней и более», — уточняет представитель компании STENOY.

Рост сроков продажи на вторичном рынке объясняется сразу несколькими причинами: продавцы располагают ограниченным набором инструментов, в основном это дисконтирование или косметический ремонт, говорит Елизавета Родина, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой». Кроме того, на рынке сохраняются высокие ипотечные ставки, а альтернативой вложениям в недвижимость стали доходные банковские депозиты, на которые ориентируются инвесторы и потенциальные покупатели.

 «Дополнительным фактором стал отток интереса к вторичному рынку в пользу новостроек. Многие покупатели либо переходят на первичный рынок, либо откладывают покупку. При этом новостройки выигрывают за счет прозрачности сделок: у них нет сложной истории владения, как у объектов вторички, особенно в старом фонде. Это снижает юридические риски и ускоряет принятие решения», — пояснила Елизавета Родина.

Квартира не продается: 3 причины

На вторичном рынке покупатели выбирают из доступного, и на любую квартиру найдется покупатель, говорит Александр Михайлов, директор по продажам ГК ТОЧНО. Главное правильно оценить лот. Тем не менее существуют факторы, снижающие ликвидность и удлиняющие сроки продажи до пяти лет. К ним относятся:

• юридические сложности — обременения, неузаконенные перепланировки, спорное наследство, проблемы с документами;
• физические параметры — неудобная планировка, плохое техническое состояние, отсутствие окон или света, последний этаж под крышей с протечками и прочее;
• нестандартное окружение — расположение в нежилом фонде, соседство с промышленными объектами, вход через подвал или «заброшенный» двор.

Помимо вышеперечисленного, эксперты выделяют еще несколько «красных флагов», из-за которых жилье долго не продается. Так, к сложным объектам относят квартиры площадью более 90 кв. м, если это не премиум- или бизнес-класс, а также четырехкомнатные хрущевки, говорит Оксана Плюснина, ведущий эксперт по недвижимости ГК Железно. 

«К “неликвиду” также причисляют жилье с перепланировкой, которую невозможно узаконить. В таких случаях торг может достигать 15% от рыночной стоимости объекта. К психологически сложным относятся квартиры, которые продаются в ситуациях, требующих разрешения семейных конфликтов, например, при разводе. Даже если квадратные метры находятся в хорошем состоянии, разногласия между супругами могут затянуть процесс продаж, и цена будет снижена. Также возможна скидка до 10%, если на объекте числится крупный кредит и необходимо одобрение на покупку нового жилья», — уточнила Оксана Плюснина.

Кроме того, сложности с продажей возникают у объектов с неполным пакетом документов, множеством собственников или у наследственных квартир, которые прошли через длительные судебные разбирательства. По словам Ильи Фролова, управляющего партнера девелоперской компании STENOY, такие квартиры могут терять до 40% своей рыночной стоимости. Это вынужденная мера для привлечения покупателей, готовых принять риски.

Наконец, эксперты отмечают случаи, когда уровень вложений в объект недвижимости превышает его рыночную стоимость. В такой ситуации продавцу остается только одно решение — согласиться на среднерыночную цену квартиры, чтобы сделка стала возможной.

Что делать, если квартира не продается

В случае судебных разбирательств с недвижимостью ситуация усложняется. Для таких квартир требуется подготовить полный пакет документов, уточняет Ефим Вайсберг.

«Если квартира была объектом судебного разбирательства, владельцу нужно будет предоставить выписку из ЕГРН и справку о регистрации. Если жилье куплено в браке и является совместной собственностью, его продажа невозможна без нотариально заверенного согласия супруга. В случае развода потребуется решение суда о разделе имущества. Также важно подготовить справку о погашении ипотечного кредита и об отсутствии долгов по коммунальным услугам», — пояснил эксперт.

Если же причиной низкой ликвидности является перепланировка, ее можно узаконить или вернуть к первоначальному виду, говорит Ефим Вайсберг, директор по развитию флиппинга и ремонта сервиса квартирных решений «Самолет Плюс». 

«Иногда достаточно даже грамотной визуализации (рендеринг потенциального ремонта), которая поможет сместить фокус с проблем на возможности. Это же можно сделать с помощью хоумстейджинга (хоумстейджинг — это техника быстрого оформления квартиры для последующей сдачи или продажи — прим. ред.)», — уточняет представитель «Самолет Плюс». 

Об оптимизации пространства говорят и другие эксперты. Правильный декор способен скрыть недостатки — нейтральные цвета, хорошее освещение и стильные аксессуары сделают квартиру более привлекательной, уточняет Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group. 

Как изменятся сроки продажи

Приведение квартиры в ликвидное состояние и наличие всех документов значительно сократит сроки экспозиции, уточняет Ефим Вайсберг. В среднем объект может найти покупателя в течение шести месяцев.

В случае с уникальными лотами, например, пентхаусами, двухуровневыми квартирами или с террасами, срок реализации увеличивается до 12 месяцев, поясняет Анастасия Ордина-Швед, директор по продажам Asterus. Это сложный, уже готовый продукт, в нем не нужно ничего переделывать, но чтобы покупатель его приобрел, он должен «влюбиться вживую».