В последние два года приоритеты инвесторов рынка жилой недвижимости сместились с Европы в сторону Азии и Ближнего Востока. Разворот продиктован как геополитическими, так и экономическими причинами. Очевидно, что капитал двинулся вслед за спросом, хотя спустя довольно короткий период на некоторых популярных направлениях уже возникла ценовая коррекция.

В частности, изменения в иммиграционной политике Турции привели к заметному снижению прежде ажиотажного спроса на квартиры. Правительство, решив ограничить приток иностранцев в страну и тем самым повлиять на рост цен, повысило порог для получения ВНЖ в 3-4 раза, с $50-75 до $200 тысяч. Кроме того выросла ключевая ставка до 50%.

Опрошенные Движение.ру эксперты отмечают перегрев местного рынка в Объединенных Арабских Эмиратах, особенно в Дубае. Вместе с тем их оценки указывают на более спокойную атмосферу в этом отношении у соседей по Аравийскому полуострову — Омана, Катара и Саудовской Аравии.
Что касается Азии, в списке наиболее востребованных оказался Таиланд. На эту страну сегодня приходится почти 18% всех заявок, поступающих из России.

Инвестиции в недвижимость Турции

Несмотря на постепенное снижение спроса на турецкую недвижимость со стороны россиян, тем не менее в 2024 году квадратный метр может прибавить в цене еще 10%, считает Сергей Дубинец, директора компании DDA Real Estate. Если в ближайший год власти опустят ключевую ставку, это сделает ипотеку более доступной, что несомненно подтолкнет спрос и рынок пойдет вверх, считает эксперт.

Что касается коммерческой недвижимости, цены здесь довольно стабильны, коррективы вносит лишь локация. Если в Анталии аренда в бизнес-центре может приносить собственнику примерно $2300 в год за квадратный метр, то в Стамбуле уже $6000.

Среди главных преимуществ инвестирования в турецкую недвижимость Сергей Дубинец отмечает прозрачные условия открытия и ведения бизнеса, понятную система налогообложения, наличие качественной и развитой инфраструктуры, но прежде всего повышенный спрос на аренду жилья. Причем, основной аудиторией, как и при покупке, остаются именно коренные жители. Это важно, так как значительно повышает шансы владельца недвижимости на успех при сделках.

Оман как новая альтернатива для инвестиций

Оман только начал международный маркетинг как направление для инвестиций в недвижимость.

«Это объясняет причину, почему здесь низкие цены на недвижимость при высоком потенциале роста, говорит Татьяна Агеева, основатель агентства Ageeva Real Estate. Это, пожалуй, один из главных факторов привлекательности для инвесторов: войдя на рынок в начале восходящего тренда можно получить максимум прибыли».

Эксперты отмечают ежегодный 7%-й прирост здешнего вторичного рынка, а арендные ставки с начала 2023 года выросли на 10-20% в зависимости от региона. Основным драйвером рынка аренды являются экспаты (42% населения страны).

"Если сравнить прирост цен на недвижимость в ОАЭ за тот же период, он был значительно выше, и это привело к некоторому перегреву рынка, особенно в Дубае. К тому же Эмиратам свойственны резкие изменения цен, Оман в этом смысле более стабильный рынок, подходящий для консервативных инвесторов«,— резюмирует Татьяна Агеева.

Спрос пока значительно превышает предложение в сегменте современных жилых проектов с собственной инфраструктурой. В стране популярны апартаменты или квартиры, между которыми нет юридической разницы, а также брендированные резиденции, управлением которыми занимаются отельные сети и виллы. Последних строится меньше, чем апартаментов, но для арабских стран это настоящий хит, так как такой формат жилья обеспечивает полную приватность, отмечает эксперт.

Рынок недвижимости Омана четко регулируется, так что интересы инвесторов защищены. Все застройщики, большая часть которых — государственные компании, работают по эскроу-счетам. Часть одновременно ведет проекты и в ОАЭ (Sustainable City, Eagle Hills). Недвижимость в свободных зонах продается иностранцам в полноценную собственность — freehold, с соответствующими правами: можно пользоваться для проживания сколь угодно долго, сдавать в аренду, продавать, оставлять в наследство. Важно, что наследование происходит не по законам шариата, а по законам страны гражданства владельца недвижимости.

Чем потенциально привлекает рынок Омана — нулевой ставкой налога с дохода от аренды или перепродажи недвижимости, нет также налога на собственность.

Потенциал недвижимости Бали

Инвесторы высоко оценивают потенциал Бали, что отражается на статистике — прямые инвестиции достигли $47 млрд в год, деньги приходят в первую очередь от таких стран как Сингапур, Китай и Гонконг. Ежегодный рост экономики оценивается в 4,7% при низкой инфляции всего в 2,7%.

Наиболее типичные форматы застройки — виллы и апартаменты. По словам Юлии Лобановой, руководителя отдела продаж Tranio, «инвесторам, если речь идет о продаже, следует ориентироваться на небольшое количество юнитов в одном объекте, причем желательно, их проектировать в разной категории. Если же застройщик планирует получать прибыль от аренды, в этом случае количество квартир может достигать 100 и более». Ценовой диапазон довольно широк. Объекты в чистовой отделке по стоимости могут начинаться от $125 тыс., таунхаусы — от $200 тыс., виллы — от $300 тыс.

Иностранцы могут владеть недвижимостью как физические лица через оформление земли в аренду, срок которой ограничен, но, разумеется, у покупателя есть возможность продления договора. Чтобы стать собственником, местные законы обязывают оформить юридическое лицо, для чего на острове придется открыть свою компанию.

Доходность вилл и апартаментов в этой стране может превышать 15% в год. Однако расчет на подобный успех требует четко выверенной стратегии и знаний местного рынка.

Португалия: проживем и без «золотых виз»

Несмотря на то, что вот уже год как власти Португалии отменили программу выдачи ВНЖ за инвестиции, интерес к этой европейской стране не падает.

В то время как в ряде европейских стран отмечено снижение стоимости квадратного метра, португальский рынок демонстрирует самый высокий рост цен на жильё — +7,6%. Наиболее востребованными являются апартаменты и таунхаусы.

"Таким образом можно смело сказать, что рынок жилья Португалии не рухнул и не собирается: 4 квартала подряд за 2023 год объём продаж превышает 33 тыс. объектов, или в среднем 11 тыс. сделок в месяц,- комментирует ситуацию Олег Райлян, руководитель Amber Star Real Estate.

Цены на жилье в Португалии продолжат расти независимо от изменений в программе Golden Visa, уверен эксперт. Такая устойчивость, считает он, свидетельствует о том, что рынок недвижимости в Португалии надежный и адаптируемый, способный сохранять траекторию роста даже в условиях изменений в законодательстве.

В первый постковидный год цены на продажу домов в материковой части страны выросли на 18,7%, что стало своеобразным рекордом за последние 30 лет. Это подтверждает индекс цен на жилую недвижимость Confidencial Imobiliário. Вместе с тем количество выставленных на продажу домов в Португалии упало до 15-летнего минимума.

Власти страны, решив подстегнуть рынок строительства, в январе 2024 года приняли декрет-закон,упрощающий процедуру подготовки строительных работ. В частности, начиная с этого года застройщику не нужно будет получать разрешения муниципалитета, достаточно будет уведомить его, приложив договор ответственности проектировщиков и уплатить обязательные сборы. Если через 20 дней от властей не пришел отказ, можно смело выходить на площадку.

Также застройщики получили больше свобод. Теперь муниципалитетам ограничили права контроля при реконструкции зданий, а также если застройщики решили изменить внутреннюю этажность объекта. Этот же документ упрощает перевод сельхозземель в статус городских, где можно строить жилье по доступным ценам.

Иностранцы имеют возможность получить ипотечные кредиты, хотя условия выдачи жестче, чем для коренных жителей — 60% стоимости жилья против 85% для владельца португальского паспорта.

Пхукет открывает новые перспективы

Привлекательный для иностранных покупателей рынок Таиланда требует от инвестора тщательно выверенной стратегии и досконального знания местного законодательства. Приобрести в собственность здесь можно лишь строение, тогда как землю под ним только в долгосрочную аренду с правом продления. По тайским законам в каждом кондоминиуме 51% недвижимости должен принадлежать местным жителям. В 2023 году среди покупателей недвижимости на Пхукете каждый четвертый был из России, отмечается в отчете Colliers International.

Застройщикам на Пхукете также приходится учитывать ряд существенных моментов, в частности, ограниченность территории под застройку, значительная часть земель — национальные парки, также требуется получение экологических сертификатов — власти строго контролируют соблюдение норм этажности, небоскреб на Пхукете построить точно не получится.

Среди преимуществ выхода на местный рынок — оптимальное соотношение доходности к риску, возможность перепродажи объекта до получения ключей. Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Одним из наиболее привлекательных факторов эксперты считают отсутствие налога на владение недвижимости в формате leasehold (при котором покупатель заключает договор аренды земельного участка). Также компании, инвестирующие в недвижимость Пхукета, отмечают наличие так называемого мягкого комплаенса — при переводе средств из России банковские служащие не потребуют обоснования источника происхождения средств, а просто зачислят их на счет получателя.

Высокую оценку получила и построенная за последнее время здесь инфраструктура — международный аэропорт, 15 международных школ, клиники мирового уровня. Королевство Таиланд известно среди прочего как государство, активно развивающее медицинский туризм, на лечение сюда приезжают из многих стран мира.