Кубань, Ленобласть и Подмосковье: какие регионы близки к перегреву рынка

Ленинградская область стала лидером по инвестиционной привлекательности для девелоперов. В I кв. 2025 года регион обогнал прежнего победителя рейтинга — Краснодарский край, который сохранял свою позицию с III кв. 2022-го. Замкнула тройку Московская область. В первую десятку также вошли Свердловская, Новосибирская, Тюменская, Сахалинская области, Республика Татарстан, Приморский край и Ямало-Ненецкий автономный округ, выяснили эксперты Аналитического центра «Движение.ру».  

Как считали: в исследовании использовались данные «Тепловой карты выхода в новые регионы», подготовленной центром аналитики компании Devision. Субъекты оценивали по 16 системным показателям, в числе которых: динамика прироста или убыли населения, его возрастная структура, среднедушевые доходы, обеспеченность жильем, средний возраст вторичного жилья и показатели продаж в сегменте вторичной недвижимости, стоимость технических подключений, себестоимость строительства, маржинальность рынка, его емкость, индекс концентрации рынка и др. 

Аналитики ранжировали полученные данные по степени важности и влияния на оценку потенциала региона. По итогам сведения всех показателей каждый субъект получил свой рейтинговый коэффициент. Чем он больше, тем привлекательнее регион для экспансии девелоперов. Для оценки динамики изменений учитывались сводные параметры по последним трем кварталам — с III кв. 2024-го по I кв. 2025 года.

Самые привлекательные регионы для застройщиков

В 2025 году список лидеров рейтинга остался прежним, но позиции изменились: на первом месте оказалась Ленинградская область, на втором — Краснодарский край, на третьем — Подмосковье. Кубань уступила лидерство Ленобласти, при этом сумма рейтинговых коэффициентов снизилась в обоих регионах. 

«В Краснодарском крае снижение было более сильным. Высокий конъюнктурный рост себя исчерпал, социально-экономические факторы не поспевали за высоким ростом рынка недвижимости. В частности, уменьшились рейтинговые коэффициенты по миграционному приросту и маржинальности 1 кв. м. Это говорит о том, что себестоимость растет более быстрыми, чем цена, темпами», — объяснил глава центра аналитики компании Devision Денис Шинкоренко.

Аналогичную ситуацию с миграцией и прибыльностью проектов эксперты отметили в Тюменской области. Регион продемонстрировал значительное движение внутри топ-10 — со стабильно 4–5 строчки субъект опустился на 8-ю. Рейтинговый балл относительно конца 2024-го снизился с 12,68 до 12,2.

В Татарстане также зафиксировали уменьшение коэффициента — с 12,57 до 12,29. Но оно оказалось не таким сильным, как в Тюмени, поэтому республика смогла улучшить свои позиции и поднялась на 6 место.

Кроме того, свои позиции в топ-10 улучшили Приморский край и Сахалинская область. В этих регионах аналитики отметили увеличение коэффициента миграционного прироста, доли населения со среднедушевым доходом выше 60 тыс. руб. в месяц и улучшение индекса доступности новостроек. 

В условиях, когда показатели социально-экономического развития и экономики строительства у лидеров снижаются, догоняющие регионы могут их опередить, отмечают авторы исследования.

Лидеры и аутсайдеры по динамике

Наибольшее движение внутри списка за три квартала проделала Амурская область — в 2025 году регион поднялся выше на 14 строчек и занял 17-е место. Рейтинговый коэффициент за это время увеличился до 11,31. 

Еще один значительный рывок зафиксировали в Астраханской области, позиция которой улучшилась сразу на 13 пунктов. В 2025-м регион оказался на 12 месте с баллом 11,64. 

Немногим меньшая динамика отмечена в Сахалинской области — этот регион поднялся до 9 места, прибавив 9 строчек. Еще два региона — Ростовская область и Пермский край — поднялись на 6 позиций, до 15 и 16 мест соответственно. 
 

Регионов, которые значительно опустились по списку, стало меньше. Значительнее всего положение ухудшилось для Якутии — в 2025-м республика опустилась с 11 на 18 место. За это же время Красноярский край и Республика Тыва потеряли по 4 позиции. 

Устойчивость на дистанции

Дополнительно эксперты рассчитали три интегральных индекса за 2022–2025 гг. Индикатором накопленного потенциала стала сумма рейтинговых коэффициентов. Долгосрочность положения характеризовал средний рейтинг, а индекс стабильности отражал, как часто и насколько резко субъекты меняют свое положение. 

По итогам анализа регионы распределили по группам, оценивающим уровень инвестиционного потенциала:  

• 1А — очень высокий. В нее вошли: Краснодарский край, Ленинградская и Московская области;
• 2А — высокий. В списке: Тюменская, Новосибирская, Свердловская области; 
• 3А — умеренно высокий, это: Красноярский, Приморский края, Республика Татарстан; 
• 1В — выше среднего. Внутри: Воронежская, Калининградская, Рязанская, Ростовская, Сахалинская области, Удмуртская Республика, Республика Саха (Якутия), Ямало-Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, Пермский и Хабаровский края.  

Первая тройка близится к перегреву рынка и может в перспективе столкнуться с рисками стагнации, отметил руководитель Аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин. Возможности развития, напротив, есть у группы, отнесенной к категории «выше среднего». Эти регионы, по мнению аналитиков, недооцениваются застройщиками. 

«О тенденции к росту свидетельствует комплекс интегральных показателей за 2022–2025 годы. Субъекты еще сохраняют инерцию прошлого, но, вероятно, набирают ускорение. Лидеры рейтинга также продолжают следовать заданной траектории, но уже постепенно входят в стадию стабилизации. В сочетании с высокими показателями объемов застройки и больших цен это может привести к стагнации», — объясняет Ян Гравшин.