Купить, чтобы сдать: что происходит на рынке арендных квартир

Сдать жилье в аренду — один из распространенных и относительно доступных способов получения пассивного дохода. Нередко именно с таким запросом потенциальные покупатели квартир приходят к риелторам или застройщикам. В каких крупных городах страны есть смысл начинать арендный бизнес, как скоро окупятся вложения и насколько выгодно использовать ипотеку изучал журналист ИА «Движение.ру».

Желающих достаточно

Сдавать квартиру ради получения пассивного дохода — заветная мечта многих россиян. По итогам совместного исследования «Росгосстраха» и банка «Открытие», 18% респондентов, проживающих в крупных российских городах, уже зарабатывают на сдаче квартиры в аренду. Еще 21% опрошенных хотели бы вложиться в недвижимость с той же целью. Другой способ заработка на жилье — покупка с целью перепродажи, но этим когда-либо занимались только 8 % участников опроса. Сдача жилья в аренду является и долгосрочной экономической стратегией: 31 % арендодателей планирует продолжать этот бизнес еще более 10 лет.

Сколько зарабатывают жители крупный городов РФ на аренде жилья:

• менее 20 тысяч рублей — 24%;
• от 20 до 50 тысяч рублей — 55 %;
• от 50 до 80 тысяч рублей — 17 %;
• от 80 до 150 тысяч рублей — 5 %*.

*Источник: опрос «Росгосстраха» и банка «Открытие».

Впрочем, по оценке компании «Этажи», число фактических сделок по приобретению жилья под сдачу за последние годы практически не менялось.

«Квартиры для последующей аренды приобретали всегда, потому что покупка недвижимости — еще и инструмент защиты средств от инфляции. Сейчас на рынке много частных инвесторов, у них есть полная сумма для покупки либо требуется добавить небольшую часть за счет ипотеки. Именно они приобретают квартиры для пассивного дохода. Спрос на покупку такой недвижимости не изменился, он всегда высокий», — рассказал ИА «Движение.ру» эксперт по недвижимости компании «Этажи» Юрий Матвеев.

Ставки все выше

Рынок аренды жилья в стране огромен. Согласно тому же исследованию, в съемном жилье сегодня проживают 13 % опрошенных. О перспективах такого направления бизнеса говорит и рост цен. По данным ЦИАН.Аналитики, за последний год стоимость аренды однушек выросла на 30 %, двушек — на 29 %. Правда, активнее всего расценки менялись во второй половине прошлого года, в январе-мае наблюдалась скорее стагнация и даже небольшой спад. В апреле цифры на ценниках были на 1 % ниже, чем в марте.

«Расценки на аренду жилья быстро росли в сезонный пик спроса прошлого года, зимой и весной этого года они практически не изменились. Причины такой динамики в 2023 году связаны с резким ростом спроса на фоне удорожания ипотечных кредитов, возвращением части релокантов, сворачиванием практики неограниченной удаленной работы. По итогам 2024 года ставки по аренде жилья могут подрасти еще на 12-15 %», — считает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

Впрочем, цены в стране растут неравномерно. Например, в Челябинске за аренду однушки теперь придется заплатить на 52 % больше, чем год назад, свидетельствуют данные ЦИАН.Аналитики. В Ростове-на-Дону — наоборот: снять двушку можно на 2 % дешевле, чем годом ранее.

Стоимость аренды недвижимости в крупных городах РФ тыс. руб, май 2024 года

Источник: «ЦИАН.Аналитика»

Золотое дно

Цены на покупку и аренду недвижимости постоянно меняются. Мы посчитали: в июне 2024 года выгоднее всего приобретать квартиру для последующей сдачи в Челябинске, такое вложение отобьется за 8,7 лет. В Краснодаре срок окупаемости превышает 18 лет.

Срок окупаемости при покупке однушки для сдачи в аренду в годах:

• Краснодар —18,5
• Москва —15,6
• Санкт-Петербург —15
• Казань — 13,7
• Ленинградская область — 13,3
• Омск — 12,9
• Самара — 12,8
• Уфа — 12,4
• Нижний Новгород — 12,1
• Воронеж — 11,3
• Новосибирск — 10,7
• Пермь — 10,7
• Волгоград — 9,9
• Ростов — 9,9
• Екатеринбург — 9,2
• Московская область — 9
• Челябинск — 8,7

Источник: расчеты ИА «Движение.ру» на основе данных «ЦИАН.Аналитика» и Росстата

Примечание: За основу приняты стоимость аренды однокомнатной квартиры по данным ЦИАН.Аналитика и актуальные средние цены квадратного метра во «вторичке» в регионах РФ по данным Росстата. Расчет велся для стандартной жилплощади в 33 квадратных метра.

Привлечение ипотеки для покупки квартир под сдачу становится все менее целесообразным из-за повышения ставок, считают в компании «Этажи». По оценке экспертов, ипотечное жилье в сегодняшних реалиях будет окупаться вдвое дольше, чем купленное за наличные. Это уже заставило уйти с рынка инвесторов, использовавших в качестве вложений деньги банков.

«Из-за высоких кредитных ставок на вторичном рынке разница между ипотечным платежом и стоимостью аренды растет. Еще 2 года назад эти показатели были примерно равны, и, если у человека имелся первоначальный взнос, он мог приобрести квартиру на вторичном рынке и тут же сдать ее в аренду. Таким образом через 10-15 лет однокомнатная квартира полностью окупалась. Сейчас срок окупаемости вырос еще и из-за резкого роста стоимости недвижимости. Поэтому дорожает и аренда», — пояснила ИА «Движение.ру» руководитель отдела аренды одного из региональных отделений компании «Этажи» Евгения Жеребцова.

Она добавила, что хорошим вариантом при покупке квартиры под сдачу является территория около ВУЗов. Кроме того, особенностью современного рынка оказалась очень небольшая разница в цене между жильем разной степени комфорта. Например, квартира со свежим ремонтом стоит 150 тысяч рублей за квадратный метр, ее аналог с очень старым ремонтом —— 146 тысяч рублей за квадрат.

«Для того,чтобы сделать ремонт, этой дельты, разумеется, не хватит. Поэтому если в планах есть сдача квартиры в аренду, рекомендую рассматривать объекты с современным ремонтом в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Стоимость аренды на окраинах города всегда ниже», — пояснила собеседник агентства.

Как платить меньше

При расчете окупаемости стоит учитывать не только на стоимость самой квартиры, но и затраты на коммунальные услуги, налоги, периодический косметический ремонт. Кроме того, некоторые эксперты, на случай непредвиденных обстоятельств, считают целесообразным застраховать такое жилье.

«Опрос показал, что у 60% собственников, которые сдают жилье в аренду, есть полисы страхования недвижимости и имущества. Документ выступает финансовой „подушкой безопасности“ и помогает избежать расходов в случае проблем, которые могут возникнуть во время проживания в ней квартиросъемщиков», — рассказала начальник Управления выплат по страхованию имущества и ответственности ПАО СК «Росгосстрах» Юлия Серова.

Одним из путей снижения налоговых платежей может стать регистрация в качестве самозанятого. Это позволит уменьшить ставку подоходного налога с 13 до 4-6%. Что касается собственников, которые привыкли работать неофициально, по словам юриста Андрея Примака, значительной судебной практики по привлечению таких нарушителей к ответственности на данный момент нет. Однако в ближайшие годы ситуация может измениться.

«В связи с ужесточением налоговых мер, я думаю, такие прецеденты будут появляться все чаще. До недавних пор таким арендодателям было не о чем переживать, если только на них не жаловались соседи или другие недоброжелатели. Выявить факт сдачи было проблематично. Но государство все серьезнее относится к вопросам налогообложения, и, вполне возможно, найдет новые способы вывести рынок нелегальной аренды из тени», — считает юрист.

Фото: freepik.com