Гид по недвижимости Краснодарского края: где купить квартиру, кроме Сочи (8 городов)

Кто покупатель

Почти половина тех, кто покупает недвижимость в прибрежном кластере Краснодарского края — жители Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и городов Сибири, причем на москвичей приходится четверть сделок, говорит директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко.

Часто квартиры в курортных городах приобретают в качестве летней резиденции, в связи с чем наиболее востребовано компактное жилье. Недвижимость покупают и для постоянного проживания, а также в инвестиционных целях — последующей перепродажи или сдачи в аренду. Возраст покупателей недвижимости на побережье отличается от среднего по стране (28-45 лет).

Аналитики отмечают формирующийся сегмент людей в возрасте, которые могут позволить себе после выхода на пенсию переехать к морю. Недвижимость в городах прибрежного кластера чаще всего берут в кредит, наиболее востребованным инструментом в 2023 году стала «Семейная ипотека».

«Большая часть покупателей жилья в Южном и Северо-Кавказском федеральном округе — семьи с двумя и более детьми. Чаще всего ипотеку оформляют замужние женщины с двумя и более детьми и среднемесячным доходом свыше 70 тыс. рублей. Причём, 41% получателей при заключении ипотечного договора делают достаточно большой первоначальный взнос — от 30 до 50% от суммы кредита», — рассказали корреспонденту Движение.ру в компании AVA.

С каждым годом растет предложение в сегментах премиум и бизнес-класса. Санкции, закрытые границы и невозможность посещения собственности за рубежом подогревают интерес к недвижимости на российском юге. Приобретая недвижимость для отдыха и проживания, особое внимание покупатели уделяют сервисной составляющей, среди услуг, которые им интересны: уборка квартиры, прачечная, работа няни, доставка свежих продуктов, выгул животных, консьерж-сервис 24/7 и многое другое, отмечает Ксения Рысенко.

«Потребитель стал более требователен к комфорту и качеству продукта. Покупатели обращают внимание на безопасность, комфорт и сервис: приватная придомовая территория, собственная инфраструктура (бассейн, спа, фитнес-центр, развитая коммерческая инфраструктура), удобные планировочные решения, наличие подземного паркинга и пр. Предпочтение также отдают компактным лотам с панорамным остеклением и видами на море и горы. Качественное жилье с развитой инфраструктурой пользуется повышенным спросом», — добавляет директор департамента аналитики «Неометрии».

Вопрос инвестиций

Купить недвижимость на Черноморском побережье и выгодно перепродать ее через какое-то время вряд ли получится. Вторичный рынок прибрежных городов после бурного роста 2020-2021 годов успокоился и сейчас демонстрирует скорее стагнацию или медленный рост цен. Во многом охлаждение спроса связано с ухудшением логистики из-за временно неработающих аэропортов. Как только авиасообщение наладится, цены могут начать отыгрывать утраченные позиции.

Динамика цен на вторичном рынке недвижимости в городах Краснодарского края. Источник: ЭТАЖИ.

Второй вопрос — ликвидность. Надеяться быстро продать объект без существенного дисконта не стоит. Средние сроки экспозиции на вторичном рынке длительные (в среднем 80-100 дней), а объем предложения большой — конкуренция на продажах высока.

Перспективы инвестирования в недвижимость на рынке вторичного жилья курортных городов в краткосрочном периоде весьма сомнительные, так как динамика роста незначительна. Вложение капитала в долгосрочной перспективе выглядит более привлекательным, считают аналитики девелопера AVA.

«Внутренний туризм развивается, количество отдыхающих на Черноморском побережье не перестает расти, поэтому можно сказать, что вложения на долгий срок — более 5-7 лет — для сдачи жилья в аренду или последующей продажи могут быть оправданы», — говорят в компании.

Инвестирование в недвижимость черноморских городов с целью получения пассивного дохода от сдачи в аренду повлияло на структуру предложения — девелоперы все чаще выводят на рынок Причерноморья комплексные продукты — проекты с сервисным управлением, где вопрос сдачи жилья в аренду берет на себя управляющая компания.

Существующие проблемы

Главное, что тормозит новое строительство в Причерноморье — дефицит свободных участков и зачастую изношенная коммунальная инфраструктура, однако потенциал у этих территорий есть. Девелоперы с высокой вероятностью ожидают появление новых качественных проектов в Лазаревском, Якорной Щели, Лоо, Туапсе и других локациях. В решении инфраструктурных проблем может помочь механизм комплексного развития территорий (КРТ). Сейчас строительство в рамках КРТ ведется в Анапе, Новороссийске и Туапсинском районе.

«Механизм КРТ предполагает строительство жилых комплексов по принципу создания „города в городе“, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой. Для контроля за качеством реализации таких проектов утвержден специальный порядок заключения договоров с инвестором. Он предусматривает предоставление концепции комплексной застройки, которая после ее согласования становится неотъемлемой частью договора о КРТ», — отмечают аналитики AVA.

«Жизнь у моря так или иначе связана с деурбанизацией и возможностью удаленной работы. Сегодня застройщику важно не только решить жилищный вопрос клиента, но и создать комфортную среду. И это удобно делать в формате КРТ — формируя зеленые зоны для отдыха и общественные пространства, пользоваться которыми могут не только жители новых микрорайонов, но и все остальные горожане», — считает Ксения Рысенко.

Интересные города для покупки недвижимости в Краснодарском крае

1. Лазаревское

Лазаревский район административно относится к Сочи, это хороший выбор для тех, кто хочет приобрести недвижимость на Черноморском побережье, но не переплачивать при этом. Из плюсов Лазаревского — соседство с главным курортом (42 км до центра Сочи), соответственно транспортная близость к аэропорту (электричкой или автомобилем). В Лазаревском развитая инфраструктура, больше сотни километров пляжей, хорошая экология и природно-заповедная зона со всех сторон.

Жилая недвижимость в Лазаревском — это, в основном, вторичный рынок. Сейчас в стадии стройки находится только один новый дом — ЖК «Мармелад», средняя цена квадратного метра в новостройке — 230 тыс. рублей. На вторичном рынке можно рассматривать для покупки квартиры в жилом комплексе «Семейный», он был построен в 2021 году. Большое число предложений позволит рассчитывать на существенный дисконт при покупке. Стоимость квартир в «Семейном» — в среднем от 280 тыс. рублей за квадратный метр студии до 200 тыс. рублей за квадратный метр в трехкомнатной квартире.

Поменьше предложений в жилом комплексе «Жилой квартал». Однокомнатные квартиры торгуются здесь 240 тыс. рублей за квадратный метр, двухкомнатные — от 200 тыс. рублей за квадратный метр. Еще один вариант — ЖК «Лазаревское». Здесь можно существенно сэкономить на покупке трехкомнатной квартиры — от 150 тыс. рублей за квадратный метр. Двухкомнатные стоят от 180 тыс. рублей за квадратный метр, однокомнатные — от 220 тыс. рублей.

2. Туапсе

Город-курорт с одной стороны граничит с Большим Сочи, с другой — с Геленджиком. Рядом расположены курорты Новомихайловский, Лермонтово, Ольгинка, Джубга, Небуг и Агой.За некоторыми исключениями в Туапсе самые доступные предложения на рынке жилой недвижимости на всем Черноморском побережье. Во многом это обусловлено тем, что город-курорт — еще и крупный промышленно-транспортный узел. Здесь располагается нефтяной кластер с предприятиями «Транснефти» и «Роснефти», морской порт и сортировочная станция Северо-Кавказской железной дороги.

Избежать соседства с ними можно рассмотрев вариант покупки жилья в расположенных неподалеку от Туапсе Небуге, Агое или Ольгинке, но там цена квартир существенно выше. Для покупки квартиры на первичном рынке в Туапсе можно рассмотреть варианты в двух жилых комплексах: «Две реки» (170-180 тыс. рублей за квадратный метр) и «Центральный» (180-200 тыс. рублей за квадратный метр). Почти нет предложений от застройщика в ЖК «Форт Адмирал», но купить квартиры в этой новостройке можно у собственников (160-170 тыс. рублей за квадратный метр).

Есть выставленные на продажу квартиры и в построенных не так давно жилых комплексах «ул. Кириченко» (160-230 тыс. рублей за квадратный метр) и бюджетном «Приморье» (100-150 тыс. рублей за квадратный метр). Но предложений не так много.

3. Агой

В девяти километрах от Туапсе, через перевал расположено село Агой. Это не самое популярное курортное место, а скорее тихий дачный поселок, застроенный в основном частными домами. Из плюсов малой популярности Агоя — сравнительно небольшое число отдыхающих в туристический сезон, а значит не самые забитые пляжи и чистое море, а также цены, которые ниже, чем в других прибрежных локациях. Из минусов — Агой все же село, с не особо развитой инфраструктурой, если рассматривать его как место для постоянного проживания с семьей.

Рынок новостроек в Агое сейчас представлен тремя проектами. В первую очередь, это самый крупный в Туапсинском районе строящийся жилой комплекс «Агой-Парк», состоящий из четырех многоэтажных домов. В эксплуатацию комплекс сдадут в течение 2025 года. Здесь есть как однокомнатные квартиры стоимостью 6,8-19 млн рублей, так и многокомнатные, цена которых достигает 30 млн рублей. В среднем квадратный метр обойдется покупателю в 160-170 тыс. рублей.

Для тех, кто предпочитает более малоэтажные проекты, есть жилой комплекс «Монако». Большая часть квартир здесь — студии и однокомнатные стоимостью от 7,6 до 14 млн рублей. Двухкомнатных меньше, продаются они по средней цене в 16 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра здесь: 170-180 тыс. рублей

Еще одна многоэтажка — ЖК «Агой». Срок сдачи — 2025 год. Здесь есть наиболее бюджетные предложения. Цены: от 7,4 млн рублей за студию, однокомнатная обойдется 7-9 млн рублей, двухкомнатная — 9,7-11,2 млн рублей.

4. Небуг

Село Небуг соседствует с Агоем и располагается вдоль русла одноименной горной реки. С инфраструктурой здесь получше, есть все необходимое. В поселке чистые галечные пляжи, большой аквапарк и дельфинарий. Правда, развитость Небуга, как курорта, сказывается на ценах.

Желающим приобрести жилье в Небуге придется обращать внимание на вторичный рынок. Новостройка здесь одна — ЖК «Ботаника Хилс». Жилой комплекс из четырех корпусов переменной этажности, комфорт-класса, со сдачей в 2025 году. За квадратный метр придется отдать от 260 тыс. до 400 тыс. рублей. Средняя стоимость студий площадью от 17 квадратных метров — 7 млн рублей, однокомнатных площадью от 33 мв — 9,8 млн, стоимость двухкомнатных — 13,3 млн рублей.

На вторичном рынке цены пониже. Можно рассмотреть относительно свежий ЖК «Sun Hills» (2021 год). Это комплекс премиум-класса из трех 11-этажных домов. Стоимость квадратного метра здесь — 250 тыс. — 300 тыс. рублей. Однокомнатная квартире обойдется в 10-12 млн рублей, двухкомнатная — от 15 млн рублей.

5. Ольгинка

Чуть далее Небуга, по дороге в Новомихайловский, в 25 км от Туапсе располагается село Ольгинка — городок в долине реки Ту на берегу Ольгинской бухты. Здесь развитая курортная инфраструктура, что отражается на ценах, в том числе и на недвижимость.

Сейчас на рынке новостроек Ольгинки представлены два жилых комплекса. Первый — высотки ЖК «Sun Hills Olginka». Стоимость квадратного метра — 270-450 тыс. рублей. Второй — малоэтажный жилой комплекс бизнес-класса «Alean Residence Olginka». Здесь стоимость квартир начинается с 437 тыс. рублей за квадратный метр. В среднем квадратный метр однокомнатной квартиры в Ольгинке стоит 320 тыс. рублей, средний лот — 10 млн рублей.

Предложений на вторичном рынке в Ольгинке немного, да и чаще всего выставленные на продажу квартиры находятся в домах советской постройки.

6. Геленджик

Крупный город-курорт со своими плюсами и минусами. Геленджик входит в список самых благоустроенных городов России, здесь развитая инфраструктура, чисто и безопасно. К минусам можно отнести расположение курорта, море в городе — это Геленджикская бухта, вода здесь застаивается, поэтому для прибрежного отдыха лучше выбирать пляжи за его пределами.

Одна из особенностей климата Геленджика — норд-осты — сильные ветра, нередко сходящие с гор и приносящие за собой резкую и не комфортную перемену погоды.

Тем, кто рассматривает возможность покупки недвижимости в Геленджике, нужно быть готовым к высокой стоимости коммунальных услуг при их не самом высоком качестве. Коммунальные сети в городе нагружены и сильно изношены.

Предложений от застройщиков в городе немного. По сути, сейчас выбор ограничен только одной новостройкой — ЖК «Атмосфера». Это связано с тем, что в Геленджике действует запрет на строительство новых многоквартирных жилых домов. Квартиры в новостройке стоят 175-200 тыс. рублей. Однокомнатная обойдется минимум в 9 млн рублей, двухкомнатные начинаются от 12,5 млн рублей.

Пик строительства нового жилья в Геленджике пришелся на 2015-2020 годы. На рынке представлено множество квартир в возведенных в этот период домах. Широкий выбор и конкуренция помогут тем, кто хочет найти наиболее выгодный для себя вариант. Из не так давно построенных жилых комплексов можно рассмотреть варианты покупки квартир в ЖК «Нептун» (от 300 тыс. рублей за квадратный метр), ЖК «Азимут» (от 200 тыс. рублей за квадратный метр), ЖК «Черноморский-2» (от 230 тыс. рублей за квадратный метр), ЖК «Жуковский» (от 150 тыс. рублей за квадратный метр). Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Геленджике — 12,3 млн рублей (270 тыс. рублей за квадратный метр).

7. Анапа

Главный козырь Анапы — климат. Из всех городов Черноморского побережья погода здесь, пожалуй, самая предсказуемая и мягкая, без сильных температурных перепадов. Дождей мало, число солнечных дней в году может доходить до 300. С экологией тоже все неплохо, в Анапе нет крупных промышленных производств или промышленно-транспортных узлов (как, к примеру, в Туапсе).

Анапа активно застраивается, в городе много новостроек и выставленных на продажу квартир. Большой объем предложения играет на руку покупателям — в городе много бюджетных вариантов. Средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры на первичном рынке — 235 тыс. рублей, на вторичном — 190 тыс. рублей. Среди самых бюджетных новостроек Анапы можно упомянуть: «ТРИО Комфорт», «Парковый», «Времена года» и «Горгиппия» (140-180 тыс. рублей за квадратный метр). Более дорогая недвижимость представлена жилыми комплексами «Граф Толстой», «ЭДЕН» и «Песчаный» (300-360 тыс. рублей за квадратный метр).

8. Новороссийск

Промышленный и транспортный центр Причерноморья со своими плюсами и минусами. Здесь расположен крупнейший российский порт, предприятия нефтепереработки и производства строительных материалов. Все это не самым лучшим образом сказывается на экологии. При выборе квартиры покупателю стоит учитывать возможное соседство с промзонами.

Еще одна проблема Новороссийска — дефицит воды, возникающий по причине обмеления питающего город водохранилища. К этому добавляется общая изношенность городского водопровода. Во многие дома вода подается нерегулярно, жильцам приходится устанавливать накопительные баки и резервуары.

В Новороссийске мягкая зима и жаркое лето, но так же, как и в Геленджике бывает очень сильный ветер — сходящие с гор норд-осты. Из плюсов Новороссийска — развитая социальная инфраструктура: школы, детские сады, больницы. В городе множество торговых и развлекательных центров, магазинов, кафе и ресторанов. Так же, как и Анапа, город активно застраивается. Здесь большой выбор квартир в новостройках, а цены существенно ниже, чем в других прибрежных локациях. Средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры на первичном и вторичном рынках одинакова — 178-180 тыс. рублей.

Тем, кто хочет сэкономить на покупке жилья, стоит рассматривать варианты, представленные в следующих жилых комплексах: «Посейдон-2», «Суджук Кале», «Красная площадь» (120-130 тыс. рублей за квадратный метр). Более дорогие квартиры (200-300 тыс. рублей за квадратный метр) предлагаются в жилых комплексах «Аврора 2», «Облака», «Черноморский-2», «Жемчужина Мысхако» и «Барса».

Фото: Дмитрий Феоктистов, Валерий Матицын, Виталий Тимкив/ТАСС