Как менять архитектуру домов и зарабатывать на редевелопменте

Реконструкция зданий является более сложным процессом по сравнению со строительством с нуля. Она требует преобразования существующего объекта, который не удовлетворяет современным требованиям по качеству и безопасности, в новый, современный и более совершенный продукт.

Преобразование старых и неиспользуемых объектов недвижимости в современные, приносящие прибыль локации становится всё более популярным направлением в сфере коммерческой недвижимости. Это не только способствует оживлению городских пространств, но и приносит значительные доходы инвесторам.

Масштабы проектов редевелопмента разные: некоторые можно отнести к комплексному освоению территорий (КОТ) на десятках гектаров, расположенных вблизи центральных районов. Другие предусматривают точечную застройку, направленную на оптимальное использование уже существующих объектов.

"Основное преимущество площадок под редевелопмент — их расположение. В большинстве случаев они находятся в обжитых районах с хорошо развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Это делает новые проекты востребованными, поскольку покупатели получают современные объекты в комфортной среде, без необходимости ждать освоения прилегающих территорий«,— говорит Сергей Колесник, основатель и председатель Ассоциации редевелоперов.

Колесник подчеркивает, что успех редевелопмента зависит от тщательного планирования и реализации на всех этапах: от поиска подходящего объекта до привлечения арендаторов или последующей продажи.

«При оценке недвижимости основное внимание уделяется локации. Некоторые центральные улицы городов запущены: арендаторы часто меняются, окна грязные, тротуары разбиты. Это пример действия теории „разбитых окон“, когда мелкие поломки приводят к упадку. Люди интуитивно чувствуют, где комфортно, а где нет, поэтому смена арендаторов проблему не решает. В центре города необходимо создавать качественную архитектуру, так как его пространство ограничено. Удачные концепции привлекают посетителей, и оставшиеся локации в центре со временем станут бесценными», — уточняет эксперт.

Тренды редевелопмента

В Москве и других крупных городах существует множество зданий, требующих реконструкции или реставрации.

«Объекты под редевелопмент можно приобрести по выгодной цене, особенно через торги. Часто здания, купленные в кредит, выставляются на продажу из-за экономической нестабильности и непосильных платежей для собственников. Основной тренд рынка коммерческой недвижимости сегодня — снижение спроса со стороны иностранных арендаторов и увеличение от российских. Развитие маркетплейсов сделала востребованными склады для хранения, сортировки и пунктов выдачи заказов», — пояснила для РБК Эльвира Глухова, основатель «Первой Гильдии Ростовщиков».

Несмотря на изменения на рынке, вызванные пандемией Covid-19 и санкциями, спрос на коммерческую недвижимость остается высоким, рассказал порталу CRE глава девелоперской компании «Билдвайз» Владимир Копаев.

«Перепрофилирование помещений С или D-класса под автомойки, склады или парковки является в 2024 году выгодным. Вложения в редевелопмент окупаются за 2-2,5 года», — рассказал Копаев.

По словам эксперта, после инвестиций в редевелопмент стоимость зданий значительно возрастает. Готовый объект можно сдавать в аренду или продать с прибылью. Однако это — дорогостоящий инструмент, цена недвижимости может достигать 80-100 млн рублей, поэтому редевелопмент часто используется для совместного инвестирования

«В 2024 году лидерами редевелопмента останутся мегаполисы: Москва и Санкт-Петербург, а также Новосибирск, Красноярск и Нижний Новгород. В этих городах проводится качественное благоустройство и развитие общественных пространств, что делает редевелопмент важным для изменения облика городов. На рынке редевелопмента в России до сих пор нет явных лидеров: крупнейшие застройщики редко участвуют в подобных проектах, оставляя эту нишу представителям малого и среднего строительного бизнеса, для которых редевелопмент остается перспективным направлением», — поясняет глава девелоперской компании «Билдвайз».

Практические примеры и результаты

Кейсы проектов редевелопмента коммерческой недвижимости от Сергея Колесника:

• г. Тюмень, Водопроводная, 15: Объект приобретен за 24,2 млн рублей, продан после реновации за 57,3 млн рублей. Прибыль проекта составила 22,16 млн рублей

Было:

Стало:

• г. Тюмень, Луначарского, 27: Покупка за 7 млн рублей, продажа за 19,7 млн рублей. Прибыль проекта — 8,4 млн рублей.

Было:

Стало:

• г. Тюмень, Моторостроителей, 5/7: Объект куплен за 34,8 млн рублей и продан за 79,11 млн рублей. Прибыль — 27,95 млн рублей.

Было:

Стало:

​​​​​​​

«Красивые здания продаются лучше, чем те, что обшиты синим сайдингом. Поэтому в процессе редевелопмента важно сотрудничать с опытными архитекторами и дизайнерами, чтобы создать привлекательные и функциональные пространства​», — подытоживает Сергей Колесник.

Фото: freepik.com