«Ключ» 18%: что будет с ипотекой и рынком недвижимости

Ипотека станет менее доступной, прогнозы экспертов относительно динамики рынка разделились. Игроки отрасли и аналитики оценили, что будет с ценами, спросом и девелоперскими проектами после роста ключевой ставки.

Сегодня, 26 июля, Центробанк поднял ключевую ставку до 18% — один из самых высоких показателей в истории РФ. Регулятор начал ужесточать монетарную политику в июле прошлого года — к декабрю ключевая ставка выросла с 7,5% до 16%. Этот уровень ЦБ сохранял четыре последующих заседания подряд. Регулятор указал, что основным фактором июльского повышения стала инфляция, которая оказалась существенно выше апрельского прогноза.

Центробанк допускал более жесткое повышение ставки — до 19% или 20%. Об этом рассказала председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

«Были предложения повысить ставку и до 19%, и до 20%, то есть до того уровня, когда с высокой степенью вероятности можно будет говорить о завершении цикла повышения ставки. Мы приняли решение повысить до 18%, но, не исключаем дальнейшего повышения», — объяснила Набиуллина.

Как «ключ» повлияет на спрос на ипотечном рынке

За ростом ключевой ставки последует повышение стоимости кредитов примерно на 3 п.п, однако это в целом не изменит спрос на ипотеку и, соответственно, не повлияет на продажи, говорит Илья Колунов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо».

«Дело в том, что пока еще действующие ставки по ипотеке в размере 22% уже являются заградительными — спроса на нее практически нет. Люди будут меньше инвестировать в квартиры и больший объем денег направлять на депозитные вклады. Однако большого оттока средств с рынка недвижимости не предвижу, потому что ставки по депозитам на сегодня уже очень привлекательные, и все, кто хотел положить деньги в банк, уже это сделали», — прогнозирует Колунов.

Повышение ключевой ставки не имеет значимых последствий для рынка недвижимости и резкого роста ставок по банковским кредитам не произойдет, т.к. они уже и так находятся на достаточно высоком уровне, считает Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея».

«Доля клиентов, которые готовы брать ипотеку по базовой ставке, действительно небольшая. Это преимущественно клиенты, кто покупают квартиры с максимальным стартовым взносом после продажи своей недвижимости или имеют внушительные накопления. По данным ЦБ, в июне почти 80% всех выданных ипотечных кредитов приходилось на программы с господдержкой. Поэтому спрос снизится», — говорит Архангельская.

Коллапса ждать на рынке недвижимости не стоит, утверждает и Евгений Дячкин, руководитель департамента продаж в партнерских каналах, вице-президент ВТБ.

«Проекты, которые строились, выкупались и будут выкупаться. Ряд макроэкономических решений в скором времени приведет к тому, что ключевая ставка будет снижаться. Мы достаточно позитивно смотрим в среднесрочной перспективе как на рынок стройки, так и на реализацию мер поддержки по улучшению жилищных условий для граждан», — отметил топ-менеджер ВТБ.

Роста цен на недвижимость не избежать

За 12 месяцев цены на недвижимость выросли на 10% на первичном рынке и на 5% на вторичном. Но до конца 2024 года стоимость квадратного метра может увеличиться от 5% до 10%, говорят игроки рынка.

Ключевым фактором стабильности в девелопменте была программа «Господдержка-2020», которая делала недвижимость более доступной. С ее отменой и повышением ставки, жилье станет дороже, но при этом цены стабилизируются, говорит Владимир Кравченко, вице-президент по маркетингу строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг».

«Рост цен на квадратные метры в рамках инфляции подогревался еще и высоким спросом на доступные ипотечные программы. Благодаря льготной ипотеке потребители не ощущали всей тяжести платежей. В новых кредитных условиях и с увеличением ключевой ставки вырастет и процент по ипотеке, что сделает жилье менее доступным. У большинства застройщиков экономические модели проектов строились с учетом текущего стресса, поэтому в период снижения спроса резкий рост цен на рынке не предвидится», — уточняет Кравченко.

Рыночные ставки по ипотеке в банках поднимутся до 23%, а рост стоимости квадратного метра до конца года в новостройках — 5-10% в зависимости от сегмента недвижимости, локации, сроков ввода в эксплуатацию и других факторов, прогнозирует Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор строительной компании Capital Alliance.

«При общей неопределенности на рынке недвижимости стоимость квартир на первичном рынке будет расти, но более сдержанными темпами, по сравнению с периодом год-два назад», — считает эксперт.

Банки ужесточат требования к заемщикам

Для одобрения ипотеки в регионах летом 2024 года требовался средний уровень дохода около 100 тыс. рублей. Но после изменения ключевой ставки требования банков станут жестче. В результате людей, которые смогут взять кредит на жилье, станет меньше, утверждает Ксения Рысенко, директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия».

«Банки не смогут предлагать клиентам ставку ниже ключевой, и, если сейчас ипотеку можно взять под 19-22% годовых, то после решения ЦБ мы увидим у финансовых учреждений предложения на уровне 24-26%. Что касается стабильности девелоперских компаний, то до конца года все стабилизируется и застройщики смогут достичь запланированных показателей. Как это было уже не раз, в 2015-2016 годы или в 2020 году, когда после некоторого затишья все вылилось в резкий рост спроса», — рассказывает Рысенко.

Фото: freepik.com