«Правило трех L»: Alias Group — о принципах выбора локации для застройки

— Как сейчас меняется интерес к земельным участкам? Где самые горячие точки, где застройщики хотят строить больше всего?

— Рынок очень сильно поменялся. Если мы говорим о 2020-х годах, вплоть до 2025-го, все покупали любые возможные площадки — ближайшие локации к городу, в городах с небольшим спросом или низкой ценой. На сегодняшний день ситуация серьезно поменялась. Связано это с ростом ставки. Деньги стали дорогими. Многие стали более осознанно смотреть на землю и подходить к экономике проектов. Если ошибся с местом или неправильно спрогнозировал спрос, можешь получить нулевой, а то и минусовой проект. Приоритеты — локации, где есть хороший спрос и цена продажи позволяет перекрывать все потребности финансовой модели и получать прибыль.

— Есть ли новые новые регионы, где появился спрос? Назовите топ самых интересных площадок. 

— Если говорить конкретно, лидер — Москва. Одна из наших стратегических задач — развиваться в столице. Юг России — но не весь. Конкретные города с развитой инфраструктурой Черноморского побережья: Сочи, Геленджик, Новороссийск, Анапа. Краснодар на сегодняшний день тоже в лидерах по продажам и спросу. Крымское побережье — люди безумно любят природу Крыма, воздух, леса. 

Из интересного — Кисловодск, город-курорт, который притягивает внимание. Видим тренд на Алтай — регион с большой перспективой с точки зрения туризма. 

— Для человека, который ориентируется по Москве, но не очень хорошо понимает Юг: в Москве центр — Хамовники, Пресня, элитные районы; из новостроек — Юго-Запад, Раменки; Подмосковье — Новая Москва, Новая Рига. А что в Сочи является такими «Патриками-Хамовниками»?

— Есть две, даже три точки притяжения: Большой Сочи, Адлер, Сириус и Красная Поляна. Важно — в Сочи в промежутке между Адлером и Большим Сочи интересна вся первая береговая линия. Люди покупают либо жизнь у моря, либо вид на море. Все, что рядом с морем или с видом на море, привлекает внимание.

— Какая разница в цене у соседних участков — с видом на море и без?

— Колоссальная. Порядок цифр — х3–х4. Для понимания: в микрорайоне без вида на море, но в хорошей локации — Хоста, Кудепста — цена вопроса 300–400 тыс. за квадратный метр. Если есть вид на море — больше миллиона рублей за «квадрат». Если это Большой Сочи, цена может доходить до трех миллионов рублей за «квадрат» — это по сути Хамовники.

— Какие принципы выбора земли у вашей компании?

— Самое главное — финансовая модель. Две важные составляющие: доходы и расходы. Доходы — спрос, цена спроса и темп продаж. Это очень важный показатель — деньги дорогие, важно, чтобы эскроу-счета наполнялись. Расходная часть — стоимость земли. Она не может превышать определенного процента. Когда смотрим через финансовую модель, насколько оценка собственника сходится с локацией и возможностью что-то построить. Если сходится — разговариваем.

— Сколько времени занимает цикл от «хотим участок» до начала работ? Какие участки самые сложные?

— Оценка земли — многосоставный процесс. Очень зависит от размера: один гектар или 50 гектаров. Составляющие: градостроительная проработка, технические особенности. Делается предварительный эскиз, смотрят возможности с учетом инсталляции, норм и правил. Технические условия — важная составляющая: есть локации с ограничениями, себестоимость ресурсов — вода, свет — может сильно отразиться. Рельеф для Сочи и Крыма важен — подпорные стены дорогое удовольствие. Анализ рынка, спроса. Обязательный выезд команды: продуктологи, коммерческий блок. Многогранная командная работа.

Дальше — более глубокая проработка, общение с администрацией, формируется понимание стоимости и рисков. После покупки — время на получение градостроительной документации, проектирование, приведение земли в состояние, концепции, маркетинг, стратегия продаж. К запуску подключаются все службы.

— Искусственный интеллект подключаете?

— Конечно. В департаменте развития используем его для обработки данных. Мы не ждем, когда информацию принесут с рынка, а инициируем поиск самостоятельно. ИИ показывает тренды спроса, наиболее перспективные локации. По Москве используем больше — там есть плата за смену вида разрешенного использования. Ищем сочетание хорошей цены и недорогой смены. Также обрабатываем аналитику по рынку, кто какие документы получает, мониторим тренды.

— За какими участками следить в ближайшее время? Где будут развиваться новые проекты?

— Юг России, Москва. Приоритет — хорошая локация. Есть правило трех L: location, location and location. В Краснодаре — центральная часть, южные регионы — хорошие локации. В ближайшее время стартуют крутые проекты, которыми будем гордиться.