Зачем инвестору из России покупать недвижимость в БРИКС

Одно объединение — разные правила

Российские инвесторы проявляют все больший интерес к новым рынкам ― Азии, Ближнего Востока, Латинской Америки и Африки. В этом контексте особого внимания заслуживают участники и партнеры БРИКС.

Первоначально группа объединяла четыре страны ― Россию, Китай, Индию и Бразилию. Позднее к ним присоединилась ЮАР, а затем состав расширился за счет ОАЭ, Ирана, Египта, Эфиопии, Индонезии и Саудовской Аравии. Кроме полноправных участников у БРИКС появились страны-партнеры, в числе которых Таиланд. 

При этом участие в БРИКС или партнерский статус не означают единых условий для иностранных покупателей недвижимости. На каждом рынке действуют собственные правила приобретения объектов, налоговые режимы, требования к расчетам и условия иммиграционных программ. Поэтому выбор стоит начинать не со страны, а с цели: недвижимость может быть инвестиционным активом, основанием для получения резидентства или вторым домом. От этого зависят направление и стратегия покупки.

Недвижимость с перспективой резидентства

Один из наиболее понятных российскому покупателю рынков стран БРИКС ― ОАЭ, в частности, благодаря развитой инфраструктуре сделок и широкому выбору объектов.

В 2025-м объем инвестиций в недвижимость Дубая, по данным правительства эмирата, превысил 680 млрд дирхамов (15,9 трлн руб. ― Прим. ред.), увеличившись на 29% относительно предыдущего года. Общая стоимость сделок достигла рекордных 917 млрд дирхамов (21,5 трлн руб. ― Прим. ред.), а их количество преодолело отметку 270 тысяч. Рынок привлек около 193 тысяч инвесторов, включая почти 130 тысяч новых участников. 

Такой масштаб обеспечивает инвестору широкий выбор, но одновременно требует особой оценки локации, объема нового предложения, репутации девелопера и перспектив дальнейшей продажи объекта. Дополнительным преимуществом станет возможность оформления резидентской визы минимум на два года. А владение одним или несколькими объектами общей стоимостью от 2 млн дирхамов (47,1 млн руб. ― Прим. ред.), по информации миграционного ведомства эмирата, позволяет подать заявление на 10-летнюю «золотую визу». 

Покупка недвижимости может стать частью стратегии получения резидентства и в Бразилии. Иностранцы, включая россиян, вправе свободно приобретать здесь квартиры, дома и даже коммерческие объекты, но потребуется оформить CPF ― аналог российского идентификационного номера налогоплательщика. 

Минимальный объем инвестиций в недвижимость для оформления статуса резидента составляет 1 млн бразильских реалов (16,9 млн руб. ― Прим. ред.) в большинстве регионов страны, включая города Сан-Паулу, Рио-де-Жанейро и Флорианополис. Для северных и северо-восточных регионов предусмотрен сниженный порог — 700 тыс. реалов (11,8 млн руб. ― Прим. ред.).

Но стоит помнить: чтобы напрямую переводить средства в Бразилию, в том числе в рублях, российскому инвестору нужно открыть в местном банке нерезидентский инвестиционный счет. Это возможно только с профессиональным сопровождением, а также при соблюдении требований, комплаенс-процедур и действующих ограничений конкретной кредитной организации. Условия необходимо проверять до выхода на сделку.

Возможности азиатских рынков

Индонезия, вошедшая в БРИКС в 2025 году, представляет интерес как крупная развивающаяся экономика с масштабными инфраструктурными проектами и растущим инвестиционным рынком.

В первом полугодии 2026-го, по оценке Правительства Республики Индонезия, общий объем инвестиций в экономику страны достиг 1 квдрлн рупий (4,9 трлн руб. ― Прим. ред.). На жилье, индустриальные парки и офисные проекты пришлось около 85,5 трлн рупий (418,8 млрд руб. ― Прим. ред.). 

Однако динамика рынка жилой недвижимости остается сдержанной. По данным Банка Индонезии, во II квартале 2026-го цены на первичном рынке выросли на 0,69% год к году, а продажи сократились на 2,36%. В предыдущем квартале снижение продаж достигло 25,67%. Это означает, что общая инвестиционная активность не гарантирует доходности жилой недвижимости. При выборе объекта особенно важно учитывать юридический режим владения, характеристики проекта, локацию и реальный спрос.

Таиланд не является полноправным участником БРИКС, однако имеет статус страны-партнера объединения и остается одним из самых востребованных направлений в Азии, где строительный рынок продолжает стабильно расти. В 2025 году объем строительного рынка Таиланда увеличился на 5,1% ― до 489,6 млрд бат (1,3 трлн руб. ― Прим. ред.), как свидетельствует независимый аналитический центр Государственного жилищного банка Таиланда Real Estate Information Center. 

При этом девелоперы сокращают запуск новых проектов и делают ставку на ценовые стимулы, подстраиваясь под снижение покупательной способности. Но скидка или рассрочка не подтверждают инвестиционную привлекательность проекта ― важно смотреть на спрос, объем конкурирующего предложения, расходы на управление и перспективы перепродажи.

Собственность без миграционных преимуществ

ЮАР — полноправный участник БРИКС и рынок, открытый для иностранных покупателей недвижимости. Россияне при условии соблюдения регистрационных, валютных и налоговых требований могут приобретать здесь объекты без предварительного получения резидентского статуса. Но на практике этот рынок едва ли можно назвать самым привлекательным для российского инвестора. Один из сдерживающих факторов — высокий порог входа: стоимость качественных объектов в ЮАР может быть в три–четыре раза выше, чем в ряде азиатских стран.

Дополнительно необходимо учитывать расходы на сделку. В ЮАР при переходе права собственности на имущество, в частности объекты недвижимости, от одного лица к другому применяется налог transfer duty. Для объектов стоимостью до 1,21 млн рэндов (6,5 млн руб. ― Прим. ред.) действует нулевая ставка, для более дорогих применяется прогрессивное налогообложение. Поэтому ЮАР имеет смысл рассматривать, если есть интерес к конкретным локации, объекту или самой стране. Этот рынок уступает альтернативам, где сочетаются инвестиции и резидентство.

Что дает покупателю расширение БРИКС

Расширение БРИКС и присоединение к нему стран-партнеров увеличивает число рынков, доступных для инвестиций. Однако ни членство в объединении, ни партнерский статус не гарантируют упрощенных расчетов, высокой доходности, единых правил владения или автоматического права на резидентство.

В ОАЭ покупка недвижимости может сочетаться с оформлением долгосрочной визы, в Бразилии — с получением резидентского статуса, а в ЮАР она не дает миграционных преимуществ. На рынках Индонезии и Таиланда особое значение имеют правовой режим приобретения, локация, структура спроса и объем конкурирующего предложения. Поэтому расширение географии означает большее количество вариантов, но не универсально выгодные условия. Отправной точкой должна оставаться цель покупки — инвестиции, резидентство или собственное использование, — и уже под нее стоит выбирать страну, регион и конкретный объект.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией. Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.