Девелоперы: соцнагрузка по КРТ поднимет цену новостроек

Проекты по КРТ, если застройщиков обяжут строить соцобъекты, без участия властей могут не состояться. Либо девелоперы будут вынуждены поднять стоимость жилья на 5-15%. Новые обязательства по соцнагрузке уже рассматривает Госдума. О влиянии планируемых изменений на отрасль и о том, как сделать проекты КРТ конкурентоспособными, рассказали эксперты.

С 1 января 2025 года планируется вступление в силу закона об обязательном строительстве транспортной и социнфраструктуры в рамках комплексного развития территорий (КРТ). Разработчиком проекта является комитет Госдумы по строительству и ЖКХ. Возводить инфраструктурные объекты девелоперы будут либо за свой счет, либо за счет бюджета, указывается в тексте законопроекта. В пояснительной записке разработчики поясняют, что источник финансирования будет определяться на этапе принятия решения о комплексном развитии территории. Законопроект уже прошел первое чтение и в конце августа будет рассмотрен Госдумой повторно.

«В свое время мы передали большое количество полномочий по градостроительной политике в регионы. Среди них есть и установление норм и правил обеспеченности социальными объектами. Но, как мы егодня видим, не все регионы эти нормы и правила соблюдают. Мы планируем ввести обязательную синхронизацию ввода социальных объектов с вводом жилья. Я думаю, что с 1 января 2025 года он уже вступит в силу и проблему недостаточной обеспеченности социальными объектами он решит», — сказал Сергей Пахомов, разработчик законопроекта, глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ в эфире канала «Дума ТВ».

Дополнительно в рамках данного законопроекта предложено «значительно упростить и ускорить» внесение изменений в генпланы и правила землепользования и застройки для проектов КРТ, уточнил Пахомов. Это позволит оптимизировать процесс, снизив для застройщика нагрузку на необязательные стартовые расходы, связанные с соцобъектами.

В 2024 году в России в рамках КРТ планируется сдать более 1,5 млн кв. м, из которых 1,4 млн займут жилые объекты, приводит данные Минстрой РФ. Сейчас регионы страны рассматривают возможность использования этого механизма в 1200 проектах с общим градостроительным потенциалом в 221 млн кв. м. Среди лидеров: Москва, Московская, Кировская, Тюменская и Челябинская области.

«Установленные градостроительные нормы и правила КРТ в отношении социальных объектов не всегда выполнялись застройщиками с попустительства региональных властей. Поэтому и было принято решение разработать этот закон. Однако, когда КРТ реализуется несколькими застройщиками, то кому-то из них, возможно, не придется строить социальную инфраструктуру. Но, это скорее маловероятное исключение, чем правило. Все застройщики будут находиться в примерно равных рыночных условиях. Есть бюджетная помощь, разнообразные программы поддержки, но в целом особо никто не выигрывает в рамках КРТ. А вот если затраты на строительство социальных объектов входят в себестоимость построенного жилья, то стоимость квадратного метра для покупателей квартир обязательно увеличится», — уточняет Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.

В Москве строительство соцобъектов — норма

Московские девелоперы с февраля 2021 года подписывают с городом договор участия, обязывающий их возводить те социальные объекты и в том количестве, которое требуется в выбранной локации с учетом жителей в новых домах. Сейчас в столице действуют договоры на строительство в различных новостройках 84 школ, детских садов и поликлиник.

«В Москве строительство социальных объектов при реализации проектов КРТ происходит в обязательном порядке. Поэтому на застройщиков, предполагающих реализовывать проекты комплексного развития территории в столице, данный законопроект повлияет слабо», — говорит Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG.

Хотя строить социальные объекты в столице или в любом другом регионе застройщику невыгодно всегда, уточняет эксперт. Школы, детские сады, поликлиники — нагрузка на проект, так как объекты после передаются муниципалитету безвозмездно.

«Дополнительная нагрузка на проект ухудшает его экономику в целом, заставляет увеличивать кредитный лимит, лимиты по обеспечению и ковенантам. Застройщик становится вынужден корректировать доходную составляющую проекта в модели с тем, чтобы снизить среднюю процентную ставку по кредиту», — поясняет Нумеров.

Во сколько обойдется застройщику нововведение в регионах

По закону о КРТ застройщик при проектировании нового жилого строительства должен исходить из численности населения, которое будет проживать в домах. В каждом регионе приняты свои нормы и правила проектирования, в которых на 1000 жителей предусмотрено определенное число мест в ДОУ и СОШ, посещений поликлиники, количества машино-мест и т.д. Например, для Москвы, в зависимости от территориальной зоны, минимально допустимый уровень обеспеченности объектами общего образования составляет от 105 до 124 мест на 1000 человек.

«Если в новом жилом микрорайоне будут проживать 5 тысяч человек, то застройщику придется построить школу на 525 мест или даже больше. Себестоимость вместе с оборудованием и сетями на одно место в СОШ составляет от 3 млн руб. Следовательно, затраты только на школу — около 1,6 млрд руб., а детский сад на 200 мест будет ему стоить 0,5 млрд руб. Это, естественно, повлияет на стоимость квартиры. Если в среднем на жителя приходится 30 кв. м, то суммарная поэтажная площадь жилой части микрорайона будет 150 тыс. кв. м. Значит, при строительстве СОШ себестоимость 1 кв. м жилья вырастет на 10,7 тыс. руб., а себестоимость квартиры в 50 кв. м более чем на полмиллиона. Это средний расчет, но он применим и к регионам», — утверждает Владислав Преображенский.

Также, как в столице России, так и на местных уровнях, реализуются проекты точечной застройки в рамках КРТ в уже сложившихся районах. Там уже есть социальная инфраструктура, однако и стоимость земельного участка в таком месте выше, поясняет Василий Григорьев, директор отдела исследований CORE.XP. А значит, эта разница тоже будет заложена в итоговую цену квартиры.

Что же касается доли соцобъектов в финансовой модели КРТ, то по оценкам экспертов, она варьируется от 5% до 15% в зависимости от масштабов застройки и региона. Стоит учитывать и тот момент, что при доходности менее 20% КРТ не будет интересен застройщику, уточняет генеральный директор «Этажи Девелопмент» Марсель Габдульманов. Поэтому без финансирования строительства социальных объектов со стороны властей проект может просто не состояться.

Как сделать проект КРТ более эффективным

Необходимость строительства социального объекта — дополнительная расходная составляющая для девелопера, но если у нового жилого комплекса не будет собственной инфраструктуры в пешей доступности, нормальных школ и детских садов, то он проиграет в цене квадратного метра, в темпах продаж и в ликвидности проекта.

«На рынке есть редкие кейсы, когда социальные объекты стали точками притяжения для определенной целевой аудитории. Если, например, в рамках проекта реализуется какая-то уникальная специализированная школа, в которой, допустим, будет работать команда из знаменитых педагогов, или она будет относиться к рейтинговой как филиал, то, соответственно, это — дополнительное УТП для проекта, который сложно оценить в рублевом эквиваленте. Это добавляет ликвидности проекту, расширяя целевую аудиторию», — поясняет Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.

В Перми придумали свой подход к увеличению эффективности КРТ с социальными объектами. Заключив договор о комплексном развитии территории, застройщик берет на себя обязательства на определенную сумму: либо строит соцобъекты сам, либо платит взносы в бюджет, и эти деньги потом идут на возведение школ, больниц и детсадов, уточняет гендиректор Орсо групп Михаил Бесфамильный.

Чтобы повысить эффективность КРТ в новых условиях Марина Егорова, архитектор-градостроитель, основатель и руководитель бюро Empate предлагает повышать с учетом финмодели девелопера максимально допустимую плотность и высотность объектов жилой и коммерческой недвижимости на территории проекта.

«Муниципалитет имеет на это право. Для этого необходимо внести изменения в проект правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Это же на самом деле простая математика: чтобы построить школу и два детских сада, девелопер должен иметь возможность продать больше квадратных метров. Также можно бесплатно предоставлять девелоперам земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, под строительство соцобъектов — при условии, что соответствующие участки находятся в зоне доступа площадки КРТ. В этом случае муниципалитет должен рассмотреть возможность включения этих земель в границы площадки КРТ. В некоторых субъектах, например, в Москве и Московской области, это вполне распространенная практика. Также можно сформировать индекс дотационных регионов, где правительство будет помогать девелоперам выходить „в плюс“ либо через субсидирование муниципалитетов, либо через какие-то кредитные льготы», — уточнят Егорова.

Что же касается строительства социальных объектов в малых городах с естественной убылью населения, где новый объект в будущем может стать невостребованным по назначению, то тут эксперт рекомендует «властям субъекта при расчете соцнагрузки опираться на местные демографические показатели, а не на средние рекомендуемые федеральные цифры». Тогда и девелоперам будет легче, и «лишние» соцобъекты вводиться не будут.

Источник фото: https://www.freepik.com