Хронология кризисов российского девелопмента

Кризис строительной отрасли с отменой массовых программ льготной ипотеки не грозит: в случае необходимости застройщики без поддержки не останутся, а меры будут пересмотрены, заявляют чиновники. Участники рынка настроены менее оптимистично и утверждают, что девелоперам еще предстоит не только найти баланс спроса и предложения, но и создать новые инструменты. О том, как отрасль переживала кризисы в экономике страны в 1998-2024 гг, в авторской колонке аналитика Юрия Кочеткова.

Бизнесмены в России грустно шутят: мол, мы как комбаты в Великую Отечественную, только без патронов. Но девелоперам грех жаловаться, им-то патроны как раз регулярно подвозили, и имя патронного завода — ипотека. И хотя, кажется, что нет такого кризиса, который бы обрушил жилищное строительство, у игроков отрасли на душе сейчас тревожно.

Причина тревоги проста: массовая льготная ипотека с процентной ставкой в 7,5% прекратила существование с июля 2024 года. Осталась семейная ипотека со ставкой 6%, но она распространяется лишь на семьи с ребенком до 6 лет. Никуда не исчезло и обычное ипотечное кредитование по коммерческой ставке. Но при текущей ключевой ставке число сделок в любом случае снизится кратно, и это понимают все игроки рынка без исключения.

За последние годы жилищное строительство крепко подсело на иглу льготного ипотечного кредитования. В условиях, когда ключевая ставка ЦБ достигает 18%, ипотечный кредит в 6-7,5% — это, по сути, дотация покупки жилья на первичном рынке. Или, другими словами, интенсивная стимуляция спроса за счет бюджета.

К чему нас привело льготирование ипотеки по статистике московского региона?

Так, в сделках по ДДУ за весь 2023 год доля ипотеки в регионе достигла 80% (по расчетам портала DATAFLAT.RU). А когда покупателям стало ясно, что июнь 2024 года — последний месяц льготной ипотеки, то она выросла до пикового значения в 85%.

Для девелоперов это означает одно — ожидается резкое падение платежеспособного спроса. Насколько они к нему готовы, ведь себестоимость строительства за последние пару лет выросла на десятки процентов? По сути дела, перед нами — угроза шока, который способен запустить очередной кризис и ввести рынок в глубокую депрессию. Чтобы разобраться, потребуется немного теории и анализ опыта прохождения предыдущих кризисов, затронувших рынок жилья.

Как устроен механизм кризиса

Кризис на рынке жилья запускается шоковым событием, будь то дефолт 1998 года или санкции/антисанкции 2015 года. Шок заставляет всех участников рынка резко пересмотреть свое поведение в условиях возникшей неопределенности. Но, как ни странно, именно это поведение оказывается все-таки предопределено!

Этапы развития кризисов на рынке недвижимости:

• Кризис/шок
• Пост-шоковый ажиотаж — 1-1,5 месяца
• Резкий спад — 4-5 месяцев
• Достижение ценового «дна», стагнация — около полугода
• Баланс рынка

Покупатель в первые месяц-полтора бросается в тот самый последний вагон — и продажи квартир временно взлетают, тем более что девелоперы охотно подбрасывают варианты из своих резервов. Они понимают, что впереди — долгие месяцы спада и необходимо создать подушку безопасности.

Пост-шоковый ажиотаж покупателей быстро сходит на нет, и спрос становится апатичным. Покупатели занимают позицию напряженного ожидания: чем все теперь закончится? Для девелопера это означает обвал продаж. Опытные игроки понимают, что пришло время акций, скидок, особых предложений и всего прочего, что приходит на ум руководителям отделов продаж в условиях отсутствия платежеспособного спроса. Их действия, в конечном итоге, приводят к некоему балансу ситуации в процессе нащупывания «ценового дна». Наступает посткризисная реальность, которая характеризуется, во-первых, так называемым «рынком покупателя» и, во-вторых, поиском со стороны девелоперов некоего принципиально нового продукта, который бы активизировал рынок.

Итак, как наши девелоперы проходили кризисные времена в прошлые годы? Какой опыт они приобрели?

Дефолт-98

90-ые годы были золотым веком для строителей. Участок для стройки можно было заполучить на уровне местного самоуправления с минимальными затратам, себестоимость строительства была в рублях (заметим, на дворе была эпоха инфляции), при этом продажи — в твердой валюте!

Когда по итогам августа 1998 года курс доллара вырос в четыре раза, девелоперы только пожали плечами: квартиры все равно продавались за доллары. Да, был спад платежеспособного спроса, который потребовал коррекции долларовых цен на 25-35% вниз (по Москве). Но затраты на участки были невелики, а строительная себестоимость исчислялась в дешевеющих рублях.

Поэтому в 1998-1999 годах с девелоперского рынка почти не было оттока игроков. Мастодонты советского стройкомплекса, базировавшиеся на домостроительных комбинатах, комфортно пережили эти времена и вошли в эпоху гудящих нулевых. Особых уроков дефолт-98 рынку жилищного строительства не дал. Лишь зарубка на память: реальная цена, которая в тот момент исчислялась в долларах, способна падать в течение года примерно на 30%. А через пару лет после дефолта очень хорошо в рост пошел новый девелоперский продукт, который мы тогда называли монолитным домостроением. Кстати, именно появление этого продукта обусловило дальнейший закат панельного домостроения и уход с рынка остатков советского стройкомплекса.

Кризис 2008-2009 годов

Если дефолт-98 был, во многом, следствием несбалансированной финансовой политики государства, на которую наложились отзвуки экономического кризиса 1997 года в Юго-Восточной Азии, то кризис 2008 года имел совершенно другую природу.

Удар пришелся по всей структуре глобализованного мира. Считается, что процесс был запущен ипотечным кризисом в США 2006 года, а до российской экономики он дошел лишь два года спустя. Так или иначе, в августе-сентябре 2008 года на отечественный рынок недвижимости обрушились неприятности.

Если говорить о первичном рынке столичного региона, то новый кризис настиг его на взлете после преодоления локального спада спроса 2007 года. К этому моменту сложилась четкая структура нового девелоперского бизнеса нулевых годов: взял валютный кредит, купил участок, сделал ударный проект, привлек деньги дольщиков, построил и продал на принципиально новом уровне цен. Прибыль тут же вкладывалась в новые участки.

А теперь представим, что продавать пришлось на уровне цен существенно ниже той планки, что была при получении начального валютного кредита. Это и есть примерная картина кризиса 2008-2009 годов. В пост-шоковый период (осень-зима 2008 г.) продажи новостроек упали в 3-4 раза, а максимальные скидки достигали 50-60% от докризисных цен. Буквально за 1,5 года средняя реальная цена квадратного метра (она рассчитывается как номинальная в рублях за вычетом инфляции) упала на 35%. Вдобавок, имел место резкий скачок курса доллара. А кредиты-то выдавались в валюте, и их нужно было возвращать...

Это была первая в России грандиозная перетряска девелоперского цеха. Ряд компаний, таких как ГК ПИК и Донстрой, отошли кредитовавшим их банкам. Некоторые ушли с рынка, как в итоге произошло с Mirax group Сергея Полонского.

Тем не менее, строительство жилья не прекратилось. Более того, рынку были предложены новые продукты, которые стали опорой для восстановления девелоперского бизнеса. Во-первых, акцент девелоперов в столичном регионе после 2009 года резко сместился в сторону области. Именно там теперь располагались доступные по цене земельные участки. Во-вторых, на рынке появились квартиры с отделкой, которые в кратчайшие сроки завоевали сердце потребителя.

Итак, какие уроки вынесли девелоперы из кризиса 2008-2009 гг.

1. В условиях нехватки земельных участков в столице случилась «апартаментная революция»: застраиваться «нежилым жильем» стали участки, не предназначенных для жилого строительства, преимущественно бывшие промзоны.
2. Все осознали, что сокращение рекламных вложений и маркетинга в целом — серьезная ошибка, которую допустили многие в период кризиса. Для клиента всегда важна надежность и стабильность компании, а это нужно своевременно демонстрировать.
3. Упрощение продукта стало временной палочкой-выручалочкой. Вместо коттеджей — таунхаусы, вместо вычурного «монолита» — старая добрая «панель», вместо больших квартир — лоты ограниченного метража.
4. Новый менеджмент — новый шанс. Именно после кризиса 2008/2009 годов свежие команды спасли такие знаковые бренды девелоперского рынка как ГК ПИК и Донстрой.

2015 год: санкции/антисанкции

В период 2009-2014 гг. полноценного восстановления рынка недвижимости до уровня нулевых годов так и не произошло. Девелоперы приложили колоссальные усилия по снижению затрат и созданию целого спектра новых продуктов: мини-квартиры, апартаменты, лофты, полная и предчистовая отделка, кладовки... Однако принципиального роста цен не наблюдалось: номинальная цена «отрастала» параллельно инфляции.

Ситуацию могло переломить массово доступное ипотечное кредитование на первичном рынке, но дотируемая до ставки 12% ипотека (при ключевой в 17%) такого эффекта не имела. Зато девелоперы начали привлекать рублевое кредитование для своих проектов, и на рынке столичной земли произошли масштабные изменения: в девелоперский оборот пошли сотни гектаров в районах Третьего транспортного кольца, а также присоединенные территории Новой Москвы.

Сложилась вполне благоприятная ситуация: участки для строительства вновь стали доступны, а строительная себестоимость перешла в рубли. Но тут случился новый удар — международные санкции против России в связи с вхождением Крыма в состав России и война на Донбассе. Ситуация серьезно подстегнула рост себестоимости строительства. На рынке началась затяжная стагнация, вызвавшая, в частности, уход таких крупных игроков как СУ-155 и «Ведис Групп». С 2014 по 2018 год реальные цены на столичные квартиры снизились примерно на треть. При этом нельзя сказать, что значимо упал платежеспособный спрос. Тем не менее, Росреестр по Москве в 2015 г. насчитал чуть более 19,5 тысяч ДДУ против 24 тысяч в 2014 году.

Реформа долевого строительства

Доля ипотеки в сделках тогда была относительно невелика, поэтому отмену субсидирования ипотеки в 2018 году первичный рынок почти не заметил. Главным источником финансирования строек были деньги физических лиц. Поэтому когда стагнация рынка и нарастающие проблемы девелоперов вызвали рост числа долгостроев, это стало большой проблемой для властей. Началась реформа долевого строительства: был введен институт эскроу-счетов и разработаны принципы проектного финансирования. Отныне покупатель был спокоен за свои средства, потраченные на первичном рынке, а финансирование проектов, если застройщик со своим проектом удовлетворял требованиям банков, было гарантировано.

Ковид и карантин

Предыдущие кризисы проходили по сходному сценарию, развиваясь последовательно от шокового ажиотажа до депрессии. Но 2020 году ситуация была принципиально иной. Эпидемия Covid-19 вынудила на время прибегнуть к строгому карантину. На месяц-другой закрылись отделы продаж и остановились все просмотры объектов. Работа шла только по ранее заключенным сделкам. Возникла тягостная неопределенность, и это не могло не отразиться на динамике спроса. Но уже летом 2020 года продажи рванули вверх. Сказался и отложенный спрос, и, самое главное, покупатели лишились возможности тратить средства за рубежом. Рынок полетел вперед на всех парусах: росла себестоимость строительства, выросла цена метра, но покупателей, казалось, это не смущало, — до конца года ежемесячный подсчет столичных ДДУ приносил рекорды. Это и неудивительно: с 2020 года вовсю заработала льготная ипотека, которую государство сознательно запустило для поддержки работы стройкомплекса.

СВО-2022 и конец льготной ипотеки

Новое испытание ждало девелоперов два года спустя. Начало СВО на Украине, заморозка значительной части Фонда национального благосостояния, жесточайшие санкции, ударившие в первую очередь по финансовому сектору.

События носили шоковый характер, а это означало, что мы должны были увидеть уже ранее знакомый сценарий «ажиотаж — депрессия». Так оно и было: конец февраля и март 2022 г. — пиковые продажи, а вот с апреля начался спад, который усугубился осенью после объявления частичной мобилизации. Граждане ощутили не только неуверенность в материальном благосостоянии, но и в своей личной судьбе.

Тем не менее, уже в 2023 г. произошла так называемая «рутинизация войны», а жесткость западных санкций в конечном итоге привела к обратному эффекту. Она отсекла западные рынки от российских денег, которые волей-неволей начали вращаться внутри страны. Вкупе со льготной ипотекой это помогло преодолеть спад и восстановить уровень продаж.

Казалось бы, ничего страшного не случилось. Но это не так: удар пришелся на середину триады «участки — себестоимость — спрос». По оценке участников рынка, на разные виды строительной продукции с 2022 года рублевые цены подскочили от 20% до 70%. И это создает потенциальную проблему, ведь в случае сильной коррекции цены доходность девелоперских проектов станет отрицательной.

Для запущенных проектов ситуация не безнадежная. Высокий уровень продаж в 2023-2024 годах обеспечил добротную подушку безопасности. Кроме того, участки под проекты покупались на деньги со щадящей ставкой кредита.

Но стоит вопрос о новых проектах, где себестоимость будет гарантированно высокая, а проектное финансирование — неизбежно дорогим по процентной ставке. Тут не спасет и высокий уровень цен на квартиры. Как учит опыт предыдущих кризисов, парировать падение спроса девелоперам неизбежно придется снижением стоимости квадратного метра.

Итоги и прогнозы

Большинству девелоперов удавалось нормально пройти кризисные времена. При этом государственная помощь давалась лишь дважды — в 2015 году в виде субсидий на ставку ипотеки и в 2020 году в виде льготной ипотеки. То есть, в обоих случаях власти не допускали падение платежеспособного спроса. Девелоперы, со своей стороны, нивелировали кризисные явления двумя привычными способами: снижали себестоимость и создавали принципиально новый продукт на рынке, который привлекал дополнительный платежеспособный спрос.

Госрегулирование рынка никогда не затрагивало сторону затрат — земельные участки и себестоимость строительства, там всегда царил жесткий рынок. Земля — это особый рынок, который всегда находится в тени. Участки пребывают в частных руках, на уровне города они неплохо известны всем крупным игрокам девелоперского цеха. Не исключено, что государство обратит на них свое внимание в рамках проходящего передела собственности, и национализированные земельные ресурсы станут новой палочкой-выручалочкой для жилищного строительства.

Самим же девелоперам пока предстоит самостоятельно искать ценовую точку баланса спроса и предложения в условиях отсутствия льготной ипотеки. Они вновь должны создавать принципиально новый продукт, который привлечет потребителя. Возможно, в основе его будет лежать финансовая компонента — система накопительных сберкасс, покупка жилья в складчину или что-то иное. В кратковременной перспективе, возможно, удастся как-то модифицировать коммерческую ипотеку, чтобы она стала привлекательна для массового покупателя. Обнадеживает, что у девелоперов есть и опыт, и понимание, как им жить в трудные времена.

Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.