Задаток и аванс: в чем разница, как защищают права участников сделок с недвижимостью

Перед заключением договора купли-продажи недвижимости покупатель передает продавцу небольшую сумму денег — задаток или аванс. Такой взнос является гарантией, что сделка состоится. Однако, если неправильно прописать обязательства, деньги можно потерять, рассказали эксперты.

Что такое задаток

Задаток — это денежная сумма, которую покупатель недвижимости передает продавцу, чтобы обе стороны сделки подтвердили серьезность своих намерений. Делать так не обязательно, но участники рынка говорят, что это достаточно распространенная практика. Обычно сумма задатка составляет от 50 тыс. до 300 тыс. руб. Если недвижимость дорогая, продавец может попросить покупателя внести больший взнос.

Юридические механизмы уплаты и возврата задатка регулирует Гражданский кодекс РФ [1, 2]. Такой платеж выполняет три функции:

1. Доказательственная. Он подтверждает, что стороны заключили договор и берут на себя обязательства.
2. Платежная. Покупатель передает задаток продавцу, эта сумма входит в стоимость объекта.
3. Обеспечительная. Отказ сторон от обязательств может повлечь санкции.

В ситуации, когда сделка срывается из-за покупателя, продавец оставляет задаток себе. Виноват продавец — он выплачивает покупателю двойную сумму внесенного платежа. Если стороны решили разойтись мирно, продавец возвращает покупателю задаток в одинарном размере. Важно заключить соглашение о расторжении, чтобы зафиксировать, что у участников сделки нет претензий друг к другу. Иначе одна из сторон может обратиться в суд, а второй будет сложно отстоять свои права.

«Когда покупатели пытаются вернуть задаток в двойном размере через суд, сумму выплаты часто снижают. Сделать это позволяет статья 333 ГК РФ [3]. Суды видят в этой ситуации сходство с неустойкой, размер которой они могут уменьшать по заявлению ответчика», — комментирует Антон Кравченко, старший юрист компании «BFL | Арбитраж.ру».

Что такое аванс

Аванс — это символическая предоплата, с помощью которой продавец и покупатель фиксируют условия купли-продажи. Он входит в стоимость объекта, но не обязывает стороны доводить сделку до конца. Если она не доходит до финала, продавец возвращает покупателю аванс в одинарном размере. При этом неважно, кто виноват в срыве договоренностей.

Сумма аванса аналогична задатку — от 50 тыс. до 300 тыс. руб. Она может быть больше, если объект дорогой.

«Задаток лучше защищает покупателя, чем аванс. При взыскании аванса суды часто ссылаются на законы о неосновательном обогащении. Из-за этого покупатель может вернуть себе только сумму аванса и не получит неустойку, даже если она была предусмотрена в договоре», — отмечает Антон Кравченко.

Деньги, которые покупатель отдает продавцу, не обязательно засчитываются как часть стоимости объекта. Иногда это траты покупателя на дополнительные услуги.

Два типичных примера:

• Ольга приобретает жилье в ипотеку, и ей нужна оценка объекта. Продавец Иван закажет оценку, но услугу оплатит покупатель.
• Продается дача, при этом земля оформлена в собственность, а дом нет. В таком случае покупатель может попросить продавца легализовать строение, чтобы сделка была более прозрачной.

Задаток и аванс: в чем разница

Задаток и аванс отличаются по степени законодательного регулирования и объему обязательств, которые берут на себя стороны:

Особенности	Пример
Правила и задатка возврата подробно прописаны в ГК РФ. По отдельным статьям нет: продавец и покупатель могут свободно договариваться об условиях передачи денег.	Иван продает Ольге квартиру. Участники сделки знакомы с детства и доверяют друг другу. Они договорились о передаче аванса на словах. Если бы Ольга давала Ивану задаток, по закону они должны были бы подписать соглашение.
Аванс не влечет юридических обязательств. На условия его возврата не влияет, по чьей вине сделка не состоялась. Задаток накладывает на продавца и покупателя более строгие обязательства, нарушение которых может привести к санкциям.	Иван отменяет сделку и просто возвращает Ольге аванс. Для возврата задатка необходимо заключить соглашение о расторжении. Этот документ подтверждает, что у сторон нет претензий друг к другу, иначе у Ольги будет право взыскать двойной размер задатка.
При отмене сделки аванс возвращают всегда в одинарном размере, задаток — в одинарном или двойном. Если продавец не хочет возвращать двукратную сумму задатка, он может обратиться в суд и попытаться снизить объем выплаты.	Ольга внесла аванс 50 тыс. руб. Иван отменяет ход и возвращает покупателю 50 тыс. руб. руб. При возврате задатка продавец должен был вернуть 50 тыс. руб. × 2 = 100 тыс. руб.

Эксперт рекомендует фиксировать в предварительном договоре купли-продажи, какой именно платеж вносится на старте сделки. Допустим, стороны не упомянули в документе свои обязательства, а просто указали, что покупатель передает продавцу некую сумму. Тогда суд может признать переданные средства авансом. Другая ситуация: стороны не указали, что именно они вносят, но зафиксировали, что эта сумма обеспечивает их обязательства по заключению основного договора. Тогда суд, скорее всего, решит, что это задаток.

Что выгоднее: задаток или аванс

Аванс оптимален для ситуаций, когда стороны могут изменить решение. Например, продавец соглашается сделать скидку на объект и берет аванс, но продолжает искать покупателей, готовых заплатить больше. Или покупатель рассматривает несколько квартир, а продавец предлагает ему внести аванс, чтобы мотивировать к сделке.

Когда обе стороны уверены в своих намерениях, им больше подойдет задаток. Соглашение о нем обязательно составлять в письменной форме. Если один из участников сделки поведет себя недобросовестно, второму будет проще отстоять свои права в суде. Задаток лучше аванса защищает покупателя, ведь продавцу, если он откажется от своих намерений, придется возвращать деньги в двойном размере.

Как составить соглашение о задатке

Если стороны вносят задаток, соглашение о нем должно быть составлено в письменной форме — это требование ГК РФ [1]. Документ можно оформить отдельным актом, включить в текст основного договора или составить предварительный договор с приложением о задатке.

Старший юрист Антон Кравченко дает две рекомендации, которые помогут защитить права продавца и покупателя:

• Важно четко и разборчиво прописывать сумму задатка числом и прописью. В судебной практике словесное описание имеет преимущество над цифрами. Предположим, в соглашении о задатке стоит сумма 50 000,00 рублей, но прописью указано «пятьсот тысяч рублей». Суд может посчитать, что стороны допустили опечатку, то есть сумма задатка составляла 500 тыс. руб., а не 50 тыс. руб.
• При подписании соглашения желательно использовать шариковую, а не гелевую ручку. Недобросовестный продавец может заявить, что не ставил свою подпись в документе. Тогда потребуется судебная экспертиза. Шариковые ручки позволяют определить, насколько подлинна подпись и когда ее ставили, а гелевые обычно нет.

Заверять соглашение у нотариуса обязательно только в случаях, предусмотренных законодательством [4]. Например, если в квартире выделены доли детям при использовании материнского капитала, если собственник объекта недвижимости недееспособен или если продается не весь дом, а только часть.

Что нужно включить в соглашение

Обычно в соглашение о задатке включают такие пункты:

• название документа, то есть слово «соглашение», и объяснение того, для чего его заключают;
• Ф. И. О. продавца и покупателя;
• паспортные данные сторон;
• места жительства сторон;
• сумма задатка;
• место, дата и сроки подписания документа;
• сроки исполнения обязательств;
• случаи, при наступлении которых задаток возвращается.

Образец договора задатка

Старший юрист Антон Кравченко предлагает использовать шаблоны соглашения о задатке и расписки к нему.

Когда передавать деньги

По закону сроки передачи задатка или аванса стороны устанавливают самостоятельно, по договоренности. Эту дату указывают в соглашении. На практике документ обычно подписывают одновременно с предварительным договором купли-продажи.
Покупатель имеет право попросить продавца предоставить выписку из ЕГРН. Это необходимо, чтобы уточнить имена и количество собственников объекта, убедиться в отсутствии обременений. Только после этого будет безопасно передавать продавцу деньги.

Как передавать деньги

Деньги можно передать двумя способами:

• Безналичным — перевести на расчетный счет продавца или на эскроу-счет. Доказательством передачи средств станет квитанция, выписка из банка или платежное поручение с отметкой банка.
• Наличным — передать в руки продавцу или арендовать банковскую ячейку. Продавец пишет в свободной форме расписку о получении средств. Если у объекта несколько собственников, каждый из них должен поставить подпись под документом.

В расписке обычно указывают паспортные данные, дату рождения и иные сведения, которые позволяют идентифицировать участников сделки. Дату ставят только одну — ту, в которую передают деньги. Также можно не упоминать характеристики недвижимости и имена зарегистрированных жильцов, потому что эти сведения уже есть в договоре. Заверять документ у нотариуса не нужно.

«Расписку следует подписывать и передавать покупателю только после получения суммы задатка. Если продавец понадеется на честное слово покупателя, он рискует не получить деньги. В суде недобросовестный покупатель может представить подписанную продавцом расписку как доказательство оплаты задатка», — предупреждает Антон Кравченко.

Бывает, что покупатель передает деньги продавцу при подписании соглашения о задатке. Тогда можно обойтись без расписки, а вместо нее включить в соглашение пункт о приеме средств.