Где в России самые дешевые дома на продажу

Более половины россиян желают переехать из квартиры в собственный дом. При этом в ИЖС живут менее четверти жителей страны. Основные мотивы для переезда — расширение личного пространства и улучшение условий. Предпочтения зависят от возможностей и потребностей клиентов: кто-то ищет жилье в дешевых регионах, другие — дом у моря. Эксперты по запросу Движение.ру подготовили актуальный рейтинг регионов с интересными предложениями по ИЖС.

Какая ситуация на рынке частных домов в 2024 году

Интерес покупателей к индивидуальным жилым строениям проявился в течение последних лет — во время пандемии COVID-19. Такой формат позволил достаточно комфортно проводить время на самоизоляции: жить на природе и иметь участок для приусадебного хозяйства. После спада пандемии спрос на ИЖС стали формировать семьи с детьми, удаленные работники, инвесторы.

Причины такого интереса к частным домам объясняются тем, что средняя стоимость 1 кв. м в доме, в котором можно жить круглогодично, обычно ниже, чем в МКД.

• Например, по данным портала «Мир квартир» на ноябрь 2024 года, дом площадью 80 кв. м в Кургане может стоить 4 млн руб., а цена квартиры 80 кв. м на вторичном рынке стартует с 7 млн руб. В Пскове можно найти небольшой частный дом 50 кв. м за 1,8 млн руб., в то время как стоимость квартиры такой же площади на вторичке — от 2 млн руб.

Стабильный интерес к частному сегменту недвижимости России заметно остыл к осени 2024 года, утверждают аналитики федерального портала «Мир квартир». Из-за роста процентных ставок по ипотечным кредитам стал падать спрос на объекты, но при этом выросло предложение — объекты попросту не раскупаются. С начала года объявлений стало больше на 33% [1].

При этом цены на частную недвижимость изменились разнонаправленно. К октябрю 2024 года в 48 регионах из 85 они поднялись, в 36 снизились, а в одном субъекте не изменились, утверждают аналитики [1].

• В лидерах по повышению стоимости — Республика Алтай (+28,2%), Кемеровская область (+20,8%), Республика Ингушетия (+14,1%), Ростовская область (+11,4%) и Севастополь (+9,8%).
• Больше всего дома подешевели в пяти регионах — в Чукотском автономном округе (−20,8%), Мурманской (−20,1%), Нижегородской (−13,1%), Томской (−11,3%) и Смоленской (−11,1%) областях.
• В регионах с самыми низкими ценами падение в стоимости с начала 2024 года незначительное — в среднем оно составляет 1–3%, значительнее всего дома подешевели в Еврейской автономной области (−5%).

«Во многих субъектах РФ цены падают, так как нет внятных льготных программ по ипотеке на строительство или покупку. К тому же сейчас выгоднее хранить деньги на банковских депозитах, где ставка по вкладу высокая. Пока эти условия не изменятся, активного роста спроса и изменения цен на рынке домов не начнется», — уточняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

Цена на частный дом зависит не только от местоположения, но и от других факторов. Среди них эксперты выделяют:

• близость к городу;
• транспортную доступность, например наличие подъездных путей к дому, а также железнодорожных станции и остановок рейсовых автобусов рядом;
• инфраструктуру — наличие рядом магазинов, больниц, школ и детских садов;
• наличие своего участка и количество соток в нем;
• давность постройки дома, наличие в нем отделки, а также продуманной планировки;
• наличие коммуникаций: газа, электричества, водоснабжения.

Как считали цены

Исследования цен на дома в регионах России [1] и в городах Краснодарского края [2] провел федеральный портал «Мир квартир». Чтобы составить рейтинги, осенью 2024 года специалисты сравнили цены на коттеджи и дачи — изучили массив объявлений и сопоставили предложения в 85 регионах. В процессе смотрели на среднюю стоимость дома и оценивали прирост в стоимости — с начала года и за III квартал 2024 года. При этом в городах у моря исключали из анализа элитный сегмент ИЖС.

В каких регионах самые дешевые дома на продажу: топ-5

Средняя цена дома по России составляет 7 млн руб., по данным «Мир квартир». За III квартал она стала меньше на 1,1% по сравнению с предыдущим периодом, а с начала года выросла на 2,7%. Дороже всего частный дом обойдется в Москве и Санкт-Петербурге — 30,3 млн руб. и 21,3 млн руб. соответственно. Дешевле всего можно купить дом в следующих регионах:

• Курганская область — 3 млн руб.
• Еврейская автономная область — 3 млн руб.
• Республика Мордовия — 3,6 млн руб.
• Архангельская область — 3,7 млн руб.
• Псковская область — 3,8 млн руб.

«Эти регионы характеризуются низким уровнем доходов населения и слабой инвестиционной привлекательностью. Конкуренция в этих субъектах РФ остается низкой. Девелоперы предпочитают экономически более развитые регионы, такие как Москва, Санкт-Петербург и регионы с нефтяной промышленностью», — объясняет Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи».

Среди основных причин низких средних цен на индивидуальные дома в топ-5 регионов можно выделить следующие.

• Убыль населения. Все пять регионов с самыми низкими ценами на индивидуальное жилье характеризуются крайне высокими темпами убыли населения.
  
  «По итогам 2023 года Еврейская автономная, Псковская и Курганская области потеряли более 1,1% населения и уступили по этому показателю только Владимирской области. Архангельская область потеряла 0,9% населения (в том числе 0,2% — за счет миграционного оттока), а Республика Мордовия — 0,7%, что также существенно превышает среднероссийский уровень», — отмечает Александр Пузанов, генеральный директор Фонда «Институт экономики города».
• Низкий уровень доходов жителей. С этой точки зрения Республика Мордовия и Курганская область по итогам 2023 года вошли в десятку регионов с самым низким уровнем среднедушевых доходов, Псковская область — в нижней четверти распределения по заработку людей, поделился эксперт.
  
  «Несколько лучше ситуация в ЕАО, а в Архангельской области среднедушевые доходы даже выше, чем в среднем по Российской Федерации, но не стоит забывать о более низкой покупательской способности таких доходов в условиях Севера и Дальнего Востока», — говорит Александр Пузанов.
• Высокий уровень износа жилого фонда. Только Псковская область, по словам эксперта, находится на среднероссийском уровне по уровню износа индивидуальных жилых домов: доля площади зданий с износом выше 66% достигает 9%. В остальных регионах-аутсайдерах значение показателя составляет от 17% (Мордовия) до 39% (Еврейская автономная область).

Курганская область

В области самая низкая стоимость дома из 85 регионов, которые рассматривали аналитики «Мира квартир». Она составляет 3 млн руб. Из всех регионов только в Курганской области стоимость частного дома возросла за III квартал.

С января по октябрь 2024 года в регионе было введено 227 тыс. кв. м жилья в индивидуальных жилых домах.

Еврейская автономная область

Купить дом здесь можно за 3 млн руб. В регионе наблюдается самое сильное снижение в цене на дом из пяти регионов рейтинга.

Объемы ввода жилья в регионе невысокие — как в многоквартирных домах, так и в частных. При этом в 2024 году индивидуальных домов стало на 34% больше, чем в 2023-м.

Республика Мордовия

В среднем цена на дом составляет 3,6 млн руб. Она так же, как и в других регионах, стала ниже по сравнению с 2023 годом. Индивидуальные жилые дома преобладают в регионе: с начала 2024-го было введено 193 тыс. кв. м. Статистика показывает, что нового жилья в сегменте МКД стало меньше более чем вполовину.

Архангельская область

Приобрести дом за городом можно в среднем за 3,7 млн руб. С января цена упала почти на 3%. В Архангельской области по объему ввода жилья с начала 2024 года преобладают многоквартирные дома, при этом в сравнении цифры статистики по вводу МКД и ИЖС примерно равны.

Псковская область

Средняя цена дома в Псковской области составляет 3,8 млн руб. По данным «Мира квартир», стоимость снизилась с начала года. В этом регионе также популярно жилье в частных домах: объемы ввода по сравнению с 2023 годом выросли на 7%.

Регион	Средняя цена в 2024 году	Динамика с начала года
Курганская область	3 млн руб.	−1%
Еврейская автономная область	3 млн руб.	−5%
Республика Мордовия	3,6 млн руб.	−1,8%
Архангельская область	3,7 млн руб.	−2,8%
Псковская область	3,8 млн руб.	−1,6%

В каждом регионе низкие цены на индивидуальное жилье обусловлены совокупностью факторов. В Республике Мордовия это низкие доходы населения, в Архангельской области и ЕАО — миграционный отток и не очень хорошее состояние индивидуального жилищного фонда, а в Псковской и Курганской областях — отток населения в сочетании с его низкими доходами.

Что будет с ценами на частную недвижимость в регионах с дешевыми домами

Как будет развиваться ситуация в частном сегменте недвижимости в топ-5 регионов, эксперты не спешат прогнозировать. Все потому, что на изменение рынка влияет очень много критически важных факторов. Они могут как привести к еще большему снижению цен на дома, так и заставить их расти.

• «Если в эти регионы будут вложены инвестиции для создания новых производств и развития инфраструктуры, зарплаты населения могут начать расти, а миграционный отток снизится. Такие возможные изменения способны заинтересовать крупных застройщиков: они начнут приходить в эти субъекты с привлекательными проектами. В этом случае цены на частные дома могут вырасти», — поделился мнением Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи».

Между тем специалисты «Яндекс Недвижимости» прогнозируют дальнейший рост спроса на ИЖС в 2025 году. На ситуацию напрямую будут влиять льготные государственные программы, считают эксперты.

• «В случае если власти решат завершить их действие, цены останутся на текущем уровне или будут постепенно снижаться», — отметил Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

Несмотря на ужесточение денежно-кредитной политики, льготное кредитование все еще доступно в рамках семейной, сельской, арктической, дальневосточной и IT-ипотеки по ставкам до 6%.

Можно ли купить дешевый дом у моря

В регионах у моря сложно приобрести дом по низкой стоимости, так как на уровень цен влияет локация с комфортным климатом и разнообразием исторических и культурных объектов. В свою очередь, это повышает инвестиционную привлекательность объектов и их стоимость.

Если рассматривать Краснодарский край, то этот субъект традиционно входит в топ дорогих для покупки жилья, среди прочего за счет близости к морю. Спрос на жилье в этом регионе традиционно высок.

«К местному спросу добавляется иногородний: к морю переезжают из разных регионов России, особенно из столиц и с Севера. Но, поскольку цены на квартиры в курортных городах выросли, люди выбирают дома на вторичном рынке как более дешевую альтернативу», — уточнил Павел Луценко.

Менее трети желающих приобрести недвижимость в Краснодарском крае — это местные жители, остальные потенциальные покупатели — иногородние, подтверждают в «Яндекс Недвижимости». Среди них лидируют жители Москвы и Подмосковья (24,1%), Новосибирской области (11,7%), а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области (5,3%).

Интерес к жилью у моря не снижает даже рост цен, который связан как с общим трендом в экономике, так и с развитием инфраструктуры на побережье. В сентябре 2024 года аналитики «Мира квартир» отметили, что прирост в стоимости по сравнению с аналогичным периодом 2023 года составил в среднем 15,2% [2]. При этом домов на продажу стало меньше: предложение сократилось на 18% во всех населенных пунктах в Краснодарском крае, кроме Геленджика.

Полный рейтинг цен на дома у моря, где частные дома стоят дешевле всего, выглядит так:

1. Туапсе. Здесь самое сильное повышение цен на частные дома с сентября 2023-го по сентябрь 2024 года (+27%). Чтобы купить свое жилье, требуется 12,4 млн руб.
2. Новороссийск. В этом населенном пункте больше чем на четверть увеличилась стоимость дома: в октябре 2024-го она составила 13,7 млн руб. (+25,1%).
3. Анапа. Цены на домовладения здесь стали выше на 15,5%. Стоимость дома равна в среднем 14,2 млн руб.
4. Геленджик. В этом городе наименьшее повышение в цене — прирост с сентября 2023 года по текущий год составил 8,7%. Частные дома стоят 25,7 млн руб.
5. Сочи. Здесь самая дорогая недвижимость. В среднем она стоит 36,7 млн руб. Это на 13,1% больше, чем в прошлом году.

Цена квадратного метра в частном доме в Краснодарском крае, как и во многих регионах России, стала выше: прирост в среднем составил 14,3%. Она сопоставима со стоимостью квадратного метра на вторичку по России — 122 тыс. руб. против 116 тыс. руб. на вторичном рынке.

«Общая стоимость дома в курортных локациях может быть похожа на московские цены или даже быть выше, но зависит это от характеристик объекта. Так, дом площадью 102,8 кв. м и с участком 6 соток в коттеджном поселке рядом с Санкт-Петербургом будет стоить 12 млн руб. Подмосковный дом с таким же участком и площадью 140 кв. м обойдется в 15,9 млн руб. В то время как стоимость дома площадью 129,3 кв. м на участке площадью 4,2 сотки в селе Небуг, недалеко от Туапсе, составит 27,5 млн руб.», — объяснили в «Яндекс Недвижимости».

Эксперты считают, что развитие Краснодарского края не останавливается, поэтому регион привлекает новых туристов из года в год. За счет этого спрос на ИЖС в будущем году будет расти, риски для инвестиций будут минимальными.