Документы для продажи квартиры: инструкция для собственника

Список документов для продажи квартиры

Собрать базовый комплект документов лучше перед поиском покупателей, советуют эксперты. Готовый пакет может выделить предложение среди прочих, ведь в таком случае можно оперативно выйти на сделку.

«В законодательстве отсутствует исчерпывающий перечень документов для продажи квартиры. При этом для государственной регистрации перехода права собственности в зависимости от конкретной ситуации может потребоваться разный комплект», — поясняет Дмитрий Кириллов, руководитель проектов практики частных клиентов адвокатского бюро «S&K Вертикаль».

В обязательном порядке специалисты рекомендуют продавцам подготовить до сделки следующие документы.

• 1. Выписка из ЕГРН. В документе Единого государственного реестра недвижимости содержится вся информация об объекте недвижимости: например, адрес, кадастровый номер и стоимость, площадь помещения, его статус. Выписка включает также сведения о правообладателе, наличии или отсутствии обременения [1].

Например, Екатерина хочет купить недвижимость в мультиформатном комплексе, в котором предлагаются как апартаменты, так и квартиры. Женщина хочет быть уверена, что интересное ей помещение — жилое. Продавец должен предоставить клиенту выписку из ЕГРН.

Еще один пример: Игорь недавно погасил ипотеку и теперь хочет продать свое жилье, чтобы купить более комфортное. Мужчина заказал выписку из ЕГРН и увидел фразу «ипотека в силу закона». Это означает: ему необходимо обратиться в банк за подтверждением, что кредит погашен. Сведения нужно будет передать в Росреестр, и только после этого можно будет выходить на сделку. Росреестр снимет обременение в течение трех рабочих дней после получения заявки.

Выписку можно заказать на Госуслугах или в МФЦ. С марта 2023 года такой документ доступен только собственникам недвижимости и нотариусу. За выписку в бумажном виде в 2024 году физическому лицу придется заплатить 870 руб., за электронную версию — 350 руб. С 2025 года планируется повышение тарифа вдвое [2]. Срок действия в законе не установлен: выписка из ЕГРН для продажи квартиры актуальна до момента внесения изменений в текущий документ [3].

У многих собственников квартир на руках осталось свидетельство о праве собственности, которое выглядит как лист формата А4 зеленого или коричневого цвета. Свидетельства перестали выдавать с 2016 года, но уже выданные документы действуют. Сейчас право собственности подтверждают в основном с помощью выписки из ЕГРН.

• 2. Правоустанавливающие документы на квартиру. Это документ-основание, по которому собственник получил жилье: купил у предыдущего собственника, унаследовал от родственника, получил в дар. К таким документам относятся договоры купли-продажи, дарения, ренты, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда.

Иногда правоустанавливающий документ может быть не отражен в ЕГРН. О таком кейсе рассказывают в адвокатском бюро «S&K Вертикаль». После получения выписки из ЕГРН для клиента выяснилось, что в ней нет данных о продавце. При этом на руках у владельца был договор купли-продажи, по которому он много лет назад приобрел жилье в собственность. Пришлось обратиться в МФЦ с заявлением о регистрации ранее возникшего права собственности. В итоге право было зарегистрировано, а сделка спасена.

• 3. Паспорт продавца. Документ может быть непригоден, если нарушены ламинация или целостность бланка, нет страницы или ее части, не читаются реквизиты и другие сведения [4]. Госпошлина при утере или порче паспорта составляет 1,5 тыс. руб. [5]. Новый паспорт выдают максимум через пять рабочих дней, но даже такой срок может быть критичным для сделки.

Какие документы нужны для продажи квартиры в разных ситуациях

К стандартному пакету могут прилагаться и другие документы — это зависит от обстоятельств сделки.

Квартира в совместной или долевой собственности

Общая собственность бывает совместной и долевой. В первом случае собственники владеют и распоряжаются квартирой все вместе [6]. Доли в недвижимости не определены, поэтому продать такую квартиру нельзя без согласия других собственников. Самый распространенный пример — совместная собственность супругов. Но бывают и другие варианты.

Например, Ольга — собственник квартиры, которая была приватизирована на нее и еще трех членов семьи без определения долей. Чтобы продать квартиру, Ольге нужно договориться со всеми владельцами квартиры, и тогда всем четверым придется прийти на сделку.

При долевой собственности в квартире выделены части от общего целого. Они могут быть неравные: например, у Ивана — ⅓, а у Павла — ⅔. Продавец доли должен получить письменные отказы других собственников от продаваемой доли, так как им принадлежит приоритетное право покупки.

Квартира приобретена в браке

По общему правилу, если собственник сначала зарегистрировал отношения в ЗАГСе, а потом купил квартиру, она считается совместно нажитым имуществом [7]. Для продажи такого жилья нужно нотариально заверенное письменное согласие супруга и копия свидетельства о браке.

Исключения — квартира куплена до похода в ЗАГС или владелец получил ее по дарственной или завещанию. В таких случаях согласие супруга не требуется, так как речь идет о личной собственности. Но нужен правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство.

Кроме того, супруги могли заключить брачный договор, в котором закрепили, что квартира считается личным имуществом мужа или жены [8]. В таком случае согласие на продажу также не требуется, но нужна копия брачного договора.

Сам факт отсутствия нотариального согласия не означает, что покупатель знал, что муж или жена продавца против продажи недвижимости. В случае оспаривания сделки второй супруг должен доказать, что покупатель был проинформирован об отсутствии его согласия на продажу. Однако риски оспаривания в любом случае есть.

«В настоящее время согласие супруга, который не указан в ЕГРН, не является обязательным документом для регистрации перехода права собственности на недвижимость. Предполагается, что владелец действует с согласия мужа или жены. Однако я настоятельно рекомендую во всех случаях покупки жилья, которое находится в совместной собственности, получать нотариально удостоверенное согласие второго супруга», — говорит руководитель проектов практики частных клиентов адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Дмитрий Кириллов.

Собственник квартиры — несовершеннолетний

Если ребенку меньше 14 лет, сделки с его недвижимостью совершают законные представители: родители или опекуны. Однако в таком случае необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом. В проведении сделки могут отказать, например, если новое жилье меньше по площади, дом не достроен или новая квартира находится в районе с неблагоприятной экологией или плохой инфраструктурой [9].

Несовершеннолетний собственник старше 14 лет может продать недвижимость с согласия родителей и самостоятельно поставить подпись [10]. Но в этом случае также необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Эмансипированные несовершеннолетние, то есть лица старше 16 лет, которые работают по трудовому договору или вступили в брак, могут распоряжаться имуществом самостоятельно.

Таким образом, на сделку нужно взять разрешение органов опеки и попечительства, если собственнику меньше 18 лет. Исключение — эмансипированные несовершеннолетние. Важно, что сделки с недвижимостью, принадлежащей детям, должны быть заверены нотариусом.

Если ребенок не является собственником квартиры, а просто зарегистрирован в ней, препятствием для сделки это не станет.

«В соответствии с действующим законодательством для продажи квартиры, в которой по месту жительства зарегистрирован несовершеннолетний, согласие органа опеки не требуется. На практике покупатели, как правило, настаивают, чтобы несовершеннолетние были сняты с регистрации до момента заключения договора купли-продажи», — утверждает Дмитрий Кириллов.

Квартиру купили с использованием маткапитала

Недвижимость, которую приобрели на материнский сертификат, можно продать. Для этого нужно:

• выделить долю в другом жилье для ребенка либо зачислить деньги за долю в квартире на его счет;
• приложить разрешение на продажу недвижимости от органов опеки;
• получить согласие банка на сделку, если квартира еще находится в ипотеке.

Если семья утверждает, что не тратила государственную выплату на покупку жилья, то покупатель может попросить справку о размере (остатке) материнского капитала. Этот документ подтвердит, что сертификат не использовали и права детей при продаже квартиры не будут нарушены.

Собственник не может присутствовать на сделке

Если владелец жилья не может прийти на сделку купли-продажи, он вправе оформить доверенность на представителя, например супруга, родственника или юриста.

В доверенности должны фигурировать:

• серия и номер документа;
• паспортные данные собственника и представителя;
• точный адрес квартиры;
• дата и место составления доверенности;
• срок действия;
• подпись собственника.

Также в доверенности указывают, какие действия с недвижимостью может производить представитель от имени собственника. Например, продавать или только сдавать в аренду. Кроме того, в документе может быть отмечено, может ли представитель передать свои права на сделки с имуществом кому-то еще.

Доверенность обязательно удостоверяется нотариусом — в ней стоит подпись, печать и ФИО специалиста. Если собственник выехал за границу, он может оформить документ через российское консульство.

Ипотечная сделка

В таких случаях появляется еще одна сторона сделки — банк, который должен убедиться в юридической чистоте документов и хорошем техническом состоянии объекта. Потребуются следующие документы:

• Предварительный договор купли-продажи. Этот договор заключают, если основной пока не получается подписать — например, из-за долгих подготовительных действий по сделке. Предварительный документ позволяет зафиксировать цену и другие важные для сторон условия [11].
• Расписка о получении первоначального взноса. В документе прописывают сумму и указывают, что она получена в качестве первого платежа за недвижимость. Кроме того, в расписку вносят паспортные данные продавца и покупателя.
• Технический паспорт. Документ содержит план квартиры, поэтому его запрашивают, чтобы проверить, не было ли незаконных перепланировок. Оформить технический паспорт может продавец в бюро технической инвентаризации (БТИ) или МФЦ.
• Отчет об оценке стоимости недвижимости. Этот документ нужен, чтобы узнать рыночную стоимость квартиры, так как банк берет ее в залог. Отчет об оценке можно заказать в профильных компаниях и в специальных онлайн-сервисах.
• Договор страхования. Без полиса на недвижимость банк, как правило, не одобряет ипотеку. По желанию покупатель также может застраховать свою жизнь и трудоспособность. Еще один документ, который может быть полезным при покупке вторичного жилья, — страхование титула, которое предполагает защиту от признания сделки недействительной.

Какие еще документы может запросить покупатель

Перед сделкой покупателю важно убедиться, что в будущем проблем с квартирой не будет и ему не придется отвечать по долгам бывших владельцев и судиться за жилье. Вот примеры дополнительных документов, которые могут пригодиться:

• Копия финансово-лицевого счета. Этот документ содержит сведения об общих характеристиках квартиры, благоустройстве, коммунальных услугах и прописанных гражданах. Покупатель благодаря счету может узнать, например, есть ли у предыдущего собственника долги за ЖКУ. Копию документа получить в бухгалтерии эксплуатирующей организации (УК, ТСЖ), МФЦ или на Госуслугах.
• Справки об отсутствии долгов за ЖКУ и капремонт. Чтобы не купить квартиру с большими долгами, покупатели просят справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Получить ее можно в управляющей компании или МФЦ. При этом важно знать, что по закону к следующему собственнику может перейти только долг за капитальный ремонт [12]. О наличии такого долга можно узнать в Фонде капитального ремонта, ТСЖ, на сайте ЕИРЦ и Госуслугах. Еще один вариант — собрать квитанции за оплату ЖКУ.
• Справки по формам 7, 9 и 12. Из справки по форме 7 можно узнать технические характеристики помещения. Справка по форме 9 содержит данные о людях, которые зарегистрированы в квартире на текущий момент. Справка по форме 12 показывает, есть ли в квартире временно выписанные граждане. Например, могут быть сняты с учета осужденные или безвестно отсутствующие. По сути, эти справки дублируют информацию выписки из домовой книги. Эти справки можно заказать в МФЦ и на Госуслугах, но не во всех регионах. Например, в Санкт-Петербурге такие справки выдают отделы вселения и регистрационного учета граждан административных районов [13].
• Единый жилищный документ (ЕЖД). ЕЖД заменяет несколько документов: выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и справку об отсутствии задолженности. Его можно заказать в МФЦ. Однако ЕЖД пока выдают не во всех регионах: получить его можно в Москве [14], Нижнем Новгороде и других крупных городах.
• Справка о закрытии задолженности по ипотеке. Если продавец квартиры покупал ее в ипотеку, покупатель вправе запросить подтверждение, что кредитные обязательства исполнены. В справке должна быть фраза об отсутствии долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов. Для получения справки нужно обратиться в банк, который выдавал ипотеку.
• Справка из психоневрологического диспансера. Если собственник недееспособен, суд признает такую сделку недействительной и вернет покупателю деньги, а продавцу — квартиру. В целях снижения рисков можно попросить владельца предоставить справку из психоневрологического диспансера по месту жительства. В ней указывают, обращался ли человек в ПНД за медицинской помощью и состоит ли на диспансерном наблюдении.
  «Эта справка не панацея: она не спасет покупателя от оспаривания сделки в связи с недееспособностью продавца. Но справка из ПНД зафиксирует добросовестность покупателя, так как он проверил все, что мог. А значит, ее можно использовать в будущем судебном процессе, если сделку начнут оспаривать», — подчеркивает Дмитрий Кириллов.

Неактуальные документы, о которых иногда спрашивают

Кадастровый паспорт. Покупатель может запросить у продавца кадастровый паспорт, но предъявлять его не нужно. Государственный кадастр недвижимости был упразднен в 2017 году и объединен с Единым государственным реестром прав в систему ЕГРН. Раньше кадастровый паспорт был нужен, так как позволял узнать о фактах обременения: аресте, залоге и так далее. Сейчас эти данные можно найти в выписке из ЕГРН.

Выписка из домовой книги. В 2018 году домовые книги отменили, но архивную выписку можно получить в МФЦ. В документе будет содержаться информация о количестве прописанных в квартире и выписанных из нее. Банк или покупатель может запросить ее, чтобы убедиться, что в квартире все бывшие жильцы официально сняты с учета.

Пакет документов для регистрации права собственности

Когда покупатель проверил юридическую чистоту жилья и надежность продавца, можно приступать к сделке. Нужно собрать пакет бумаг, подписать договор купли-продажи, акт и подать заявление на регистрацию прав собственности покупателя в МФЦ или Росреестр — лично, почтой, через специальный сервис или банк. Если сделку удостоверяет нотариус, он может сам передать договор в Росреестр [15].

Для подачи заявления, чтобы зарегистрировать право собственности, понадобятся следующие документы:

1. Паспорта сторон сделки.
2. Договор купли-продажи. Его распечатывают в двух экземплярах и подписывают. Документ можно заранее заверить у нотариуса, для многих случаев это опционально. Но для сделок с имуществом, например, несовершеннолетних нотариальное заверение становится обязательным.
   Примерная форма
3. Акт приема-передачи. Он показывает, что право на квартиру передана новому владельцу вместе с обязанностями по ее содержанию.
   Примерная форма
4. Заявление на регистрацию подают и продавец, и покупатель.
5. Квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц процедура стоит 2 тыс. руб. Продавец не платит пошлину — так указано в Налоговом кодексе РФ [16]. Именно поэтому квитанция должна быть от имени покупателя.