Главные законы уходящего года: самые важные изменения в строительной сфере

Большинство законодательных изменений, принятых в 2024 году, направлено на снижение финансовой нагрузки в строительной отрасли и ускорение разрешения конфликтов между девелоперами и покупателями, рассказал Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). Одной из главных реформ, оказавших влияние на строительную сферу, стала отмена программы массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года.

«Между тем, строительная отрасль адаптировалась к этим изменениям, рынок частично переориентировался на субсидирование от застройщиков. Ипотечные программы разрабатываются компаниями, где они совместно с банками-партнерами стараются предложить покупателям максимально гибкие условия приобретения недвижимости», — прокомментировал Антон Глушков.

Кроме того, в числе значимых изменений спикер отметил продление до 1 января 2026 года сроков выдачи займов из средств компенсационных фондов членам саморегулируемых организаций. Это, по словам эксперта, позволит оказать им дополнительную финансовую поддержку.

Налоговая реформа

В 2024 году были приняты изменения Налогового кодекса РФ, которые отразятся в том числе на строительных компаниях. Одним из ключевых нововведений стало повышение ставки налога на прибыль. С 1 января 2025 года застройщики, как и другие налогоплательщики на ОСНО, вместо 20% должны будут уплачивать 25%.

Также изменится размер ставки налога на имущество организаций: если раньше она устанавливалась в размере 2% от кадастровой стоимости, то уже с начала года для недвижимости дороже 300 млн руб. региональные власти смогут устанавливать ставку до 2,5%.

Без изменений не остался и земельный налог. Для участков с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. ставка вырастет в пять раз — с 0,3% до 1,5%.

«Реформа 2024 года является одним из крупнейших изменений налогового законодательства. При этом ее ключевым отличием является кратное возрастание фискальной нагрузки на налогоплательщиков всех уровней. Учитывая множество лиц, вовлеченных в строительство, ее размер серьезно возрастет», — пояснил старший юрист BFL | Арбитраж.ру Сергей Филиппов.

Изменение налогового законодательства может повлиять на финансовую стабильность и операционную эффективность строительных компаний, считает президент НОСТРОЙ. Поэтому сейчас девелоперы ведут подготовку бизнеса к нововведениям.

«Например, одна из важных тем для большинства руководителей строительных компаний — выбор пути, который поможет оптимизировать налоговую нагрузку», — пояснил он.

Изменение срока гарантии и неустойки

В 2024 году власти внесли изменения в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно обновленному документу, срок гарантийных обязательств застройщика для объекта сократили с 5 до 3 лет. Это обязательный минимум, поэтому установить гарантию на 2 года и менее нельзя. Однако ограничения по более долгому гарантийному периоду нет.

Также документ ограничил ответственность девелоперов за нарушения при исполнении ДДУ. Речь идет об изменении расчета неустойки. Так, ранее застройщик нес ответственность в размере 1% от цены договора или стоимости расходов, необходимых для устранения дефектов, за каждый день просрочки. Сейчас размер финансовой ответственности составит 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ для жилых помещений, и 1/300 — для коммерческих.

«Закон предусматривает двойной размер неустойки, если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных нужд. Однако даже в таком случае размер неустойки не может превышать стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков», — прокомментировал юрист BFL | Арбитраж.ру Кирилл Елисеев.

Кроме того, снизился размер штрафа для застройщика, который добровольно не выполнил требования дольщика. Раньше размер взыскания составлял 50% от суммы, установленной судом в пользу собственника. Сейчас эта доля составляет 5%.

«На данный момент сложно дать оценку указанным изменениям, поскольку они вступили в силу лишь с 1 сентября 2024 года. Тем не менее, снижение размера ответственности девелоперов неизбежно привело к увеличению экономического бремени граждан. Теперь не все расходы, вызванные нарушением застройщиком своих обязательств, могут быть компенсированы в судебном порядке. Также эти нововведения создают условия, при которых застройщику будет выгодно не исполнять требования потребителей добровольно, а судиться с ними», — подчеркнул эксперт.

Самостоятельная продажа заложенного имущества

Поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разрешили самостоятельную продажу имущества, обремененного залогом в пользу банка. Раньше это нельзя было сделать без согласия кредитной организации.

Порядок действий, согласно обновленному документу, начинается с направления банку соответствующего заявления в строго определенные временные рамки — то есть в срок действия кредитного договора, но до момента обращения финучреждения в суд. Затем кредитная организация направляет должнику уведомление о своем решении с указанием минимальной стоимости продажи.

При положительном ответе должник должен реализовать имущество в течение четырех месяцев. Средства от продажи поступят на выбранный счет, а затем будет погашена регистрационная запись об ипотеке.

Закон также определяет случаи, когда самостоятельная реализация имущества недопустима. Например, если кредитор уже подал в суд иск об обращении взыскания на объект, должник признан банкротом или жилье находится в нескольких залогах.

«До сих пор банки при возникновении проблем с выплатой гражданином кредита предпочитали продавать заложенное имущество самостоятельно, что предполагает обращение в суд и проведение торгов в виде аукциона. Однако такой порядок не очень выгоден должникам из-за судебных издержек, а цена имущества на торгах часто бывает занижена. Кредиторы не всегда соглашаются на то, чтобы клиент самостоятельно продавал залог, поскольку у них нет гарантии, что по итогам сделки долг будет выплачен», — отметил Кирилл Елисеев.

Сохранение единственного жилья банкротов

Благодаря изменению закона о банкротстве появилась возможность заключения мирового соглашения между должником и банком-залогодержателем в отношении единственного жилья. Мера доступна на любой стадии банкротства, для этого требуется только согласие самого должника и кредитора.

После утверждения судом мирового соглашения жилое помещение и участок под ним не включаются в конкурсную массу должника. Документ не прекращает производство по делу о банкротстве.

В случаях, если мировое соглашение аннулировано или не будет исполняться, непогашенная часть требования кредитора восстанавливается в реестре, а жилье теряет исполнительский иммунитет.

«Эти изменения призваны решить острый социальный вопрос, связанный с продажей имущества, обремененного ипотекой в процедуре банкротства. С учетом стабильно высокой стоимости жилья, многие граждане приобретали свое единственное жилье именно в ипотеку. Следовательно, в ситуации их несостоятельности, был и остается весьма немалый риск того, что они лишатся его», — подчеркнул Кирилл Елисеев.

Правовые ожидания 2025 года

В 2025 году законодательные изменения могут коснуться программы семейной ипотеки, добавил Антон Глушков. Предполагается, что госпрограмма будет расширена на вторичный рынок жилья в тех регионах, где отсутствует активный ввод в эксплуатацию новостроек. Такая мера позволит поддержать молодые семьи, которые решили приобрести недвижимость на вторичном рынке. Также планируется отменить лимиты по этой госпрограмме.

«Это решит проблему нехватки лимитов во многих регионах. Однако если спрос будет оставаться на таком же низком уровне, то бо́льшая часть дополнительной нагрузки, которая появилась в 2024 году и установлена на уровне регионов РФ, станет непреодолимой ношей, которая может привести к остановке строительства жилых комплексов», — заключил президент НОСТРОЙ.