Рынок Азербайджана: потенциал и перспективы для российских девелоперов

Строительный сектор занимает почти 7% внутреннего валового продукта Азербайджана. В 2024 году инвестиции в отрасль увеличились на 12% и достигли ₼5,3 млрд (307 млрд руб. по курсу ЦБ РФ на 4 февраля — прим. ред.). Причем вложения в сферу жилищного строительства выросли почти вдвое, а в операции, связанные с недвижимостью — на 87,4%. 

На данный момент рынок недвижимости Азербайджана находится в стадии активного развития, считают опрошенные Движение.ру эксперты. В частности, это отражается в планомерном росте цен. За последние 3–4 года новостройки прибавили в стоимости на 30–40%, а вторичка — 15–20%, рассказал Аким Тахиров, директор компании «Этажи» в Азербайджане. 

«Но это, к сожалению, связано не с увеличением покупательской способности, а скорее с уменьшением объемов строительства в силу ряда факторов. Во-первых, всех застройщиков обязали перейти на НДС, хотя раньше многие работали по упрощенке. Во-вторых, с 60% до 40% снизился коэффициент застройки земельного участка, большая часть теперь отводится под благоустройство. Одновременно усложнился процесс согласования проектов», — рассказал Аким Тахиров. 

Концентрация в Баку

Наибольшая активность девелопмента концентрируется в столице республики, в то время как регионы застраиваются медленнее. В 2024 году средневзвешенная стоимость новостроек в Баку выросла на 25%, вторичные квартиры прибавили в цене 13%, говорит Алексей Летуновский, руководитель департамента проектного консалтинга и управления данными CMWP Uzbekistan.

«На начало 2024 года средняя стоимость первичной недвижимости составляла $1,29 тыс. за “квадрат”, а вторичной — $1,35 тыс. (127,4 и 133,2 тыс. руб. по курсу ЦБ РФ на 4 февраля — прим. ред.). Этот рост цен свидетельствует о растущем интересе и спросе на жилье, что, в свою очередь, поддерживает положительную динамику на рынке», — отметил эксперт.  

Стоимость квартиры «бизнес» и «премиум» сегментов в первой половине 2024 года значительно варьировались в зависимости от района города — от $1,8 до $2,3 тыс. за «квадрат» (185–232 тыс. руб.). Однако для знаковых проектов, которые пользуются большим спросом и имеют определенные характеристики, цена может достигать $3–3,5 тыс. (295–344 тыс. руб.). 

Одновременно на первичном и вторичном рынках недвижимости столицы наблюдается стабильный рост объемов сделок, который составляет в среднем 14% в год, отмечает Алексей Летуновский. Это показывает стабильный спрос среди местного населения, обусловленный не только ростом экономики, но и увеличением благосостояния населения. 

По данным аналитиков, до конца 2024 года в Баку планировали ввести в эксплуатацию 13,6 тыс. квартир, 77% из них — объекты эконом-класса. Доля комфорт-класса оценили в 18%, еще 5% пришлось на «дорогое» жилье. 

«Это говорит о продолжающемся росте разнообразия на рынке с явным акцентом на доступное жилье для массового потребителя, в то время как сегменты более высокого класса также продолжают развиваться, удовлетворяя растущий спрос среди состоятельных клиентов», — считает руководитель департамента проектного консалтинга и управления данными CMWP Uzbekistan.

Внутренняя работа бизнеса  

Эксперты охарактеризовали активность местных застройщиков в Азербайджане, в частности Баку, как умеренную. Сейчас на рынке представлено несколько долгосрочных проектов на разных стадиях, часть из них замедляется из-за усложнения условий строительства и изменения нормативных требований. 

«Но в целом это не препятствует работе азербайджанских девелоперов. В последнее время все более заметным становится присутствие зарубежных инвесторов, особенно из Турции, которая традиционно является страной-лидером по объемам инвестиций в недвижимость республики. Турецкие компании не только приумножают капитал, но и внедряют свои технологии и опыт, что способствует модернизации строительной отрасли», — говорит Алексей Летуновский.

Зарубежные девелоперские компании практически отсутствуют в качестве представителей бизнеса и участвуют в проектах как инвесторы, подтвердил представитель «Этажей». Сами же азербайджанские девелоперы все чаще смотрят в сторону иностранных рынков и переносят проекты в Турцию и Грузию.

Международные барьеры

Основными преградами для выхода российских компаний на рынок Азербайджана являются проблемы с поиском земельных участков и ужесточение нормативной базы. В Баку сейчас прослеживается дефицит привлекательных территорий под застройку, многие участки подвержены ограничениям в связи с экологическими, историческими или другими факторами, считает Алексей Летуновский.

Ситуацию осложняют административные ограничения. В 2022–2023 гг. после разработки генплана Баку вступил в силу запрет на увеличение коэффициента застройки и ужесточилась процедура выдачи разрешений на строительство.  

«Для преодоления этих трудностей российским компаниям может помочь сотрудничество с местными партнерами. Локальные застройщики и консультанты обладают знаниями о законодательных и рыночных особенностях, что позволяет ускорить процессы поиска земельных участков, а также справляться с бюрократическими процедурами и соблюдением новых норм», — прокомментировал руководитель департамента проектного консалтинга и управления данными CMWP Uzbekistan.

Интерес для российских застройщиков 

В последние годы эксперты отмечают стабильный интерес к азербайджанской недвижимости со стороны российских покупателей. Причиной является сочетание развитой городской инфраструктуры и сравнительно низких цен на качественные жилые объекты, поделилась Анна Ларина, директор департамента зарубежной недвижимости NF Group. Это делает Азербайджан более доступной альтернативой популярным курортным странам. 

«Однако в сравнении с другими востребованными зарубежными направлениями уровень спроса на жилую недвижимость в стране, особенно в ее столице, остается невысоким. В Баку представлено ограниченное количество крупных знаковых проектов, способных привлечь внимание иностранных инвесторов. Для дальнейшего развития рынка необходимо расширять географию предложения за счет вывода новых качественных объектов в различных локациях», — прокомментировала Анна Ларина.

Несмотря на долгосрочное внимание к рынку, фактическое присутствие российских девелоперов в стране остается ограниченным. Например, в 2023 году ГК «Еврострой» рассматривала возможность выхода на рынок элитной недвижимости Баку, однако девелопер отказался от этих планов в конце прошлого года. Причины отмены решения не озвучивались. 

Уже в феврале 2025 года стало известно, что экс-руководитель компании «Самолет» Антон Елистратов стал основателем международной компании Azurro совместно с бывшим коллегой Юрием Федченко. Предполагается, что они запустят новые девелоперские проекты не только в Азербайджане, но и Саудовской Аравии, Узбекистане и Казахстане.

«Потенциал выхода российских компаний на рынок Азербайджана в первую очередь зависит от условий рынка, масштабов соглашения, партнера и финансирования. На фоне состояния рынка в России, который испытывает экономические трудности, Азербайджан может представлять собой интересное направление для новых возможностей и диверсификации бизнеса, однако успех зависит от умения адаптироваться к местным особенностям», — говорит представитель CMWP Uzbekistan.

Сейчас значительная часть российских застройщиков готова только к согласованным проектам, в которых уже не требуется приобретение земельного участка, сбор и согласование документов, подчеркнул директор компании «Этажи» в Азербайджане.