Ключевая ставка — 21%: повторит ли российская стройка турецкий сценарий

Россия занимает третье место среди стран G20 по значению ключевой ставки — после Турции (50%) и Аргентины (40%). Высокие значения сохраняются в течение всего второго полугодия 2024 года: в июле «ключ» повысили с 16% до 18%, в сентябре — до 19%, в октябре — сразу до 21%. 20 декабря совет директоров ЦБ провел заседание, в ходе которого принял решение сохранить прежнюю учетную ставку.

Повышение «ключа» и ужесточение денежно-кредитной политики является основным инструментом для регулирования годовой инфляции, которая в ноябре 2024 года ускорилась до 8,88%, следует из данных Росстата. Стратегия вызвана опасением развития стагфляции или реализации турецкого сценария, при котором высокая инфляция — 47,09% годовых — сохраняется долгое время даже при рекордном «ключе», отметили аналитики «Эксперт РА». Ключевая ставка в размере 50% действует в Турецкой Республике с марта.

Тем не менее предпосылки высоких значений инфляции в Турции и в России различаются, говорит Ольга Беленькая, руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам». Монетарная политика, проводившаяся в Турции до июня 2023 года, стала довольно редким явлением для современных крупных экономик мира. Кардинальное изменение в руководстве и полномочиях Центробанка произошло после победы Реджепа Эрдогана на президентских выборах. Для исправления прежних ошибок регулятору пришлось повысить ставку с 8,5% до 50% годовых.

«Учетная ставка в Турции сейчас одна из самых высоких в мире, и необходимость в этом связана с исправлением ошибок в прежней монетарной политике. Сочетание мягкой бюджетной политики, дефицитного в течение длительного периода счета текущих операций и фактической потери независимости Центробанка в предыдущем политическом цикле Эрдогана привело к порочному кругу галопирующей инфляции и девальвации национальной валюты. Инфляция прошла за это время два пика — 85% осенью 2022 года и 75% в мае 2024 года», — пояснила эксперт.

Несмотря на высокие значения инфляции и ключевой ставки, экономика Турции продолжает расти, отметил Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. По данным МВФ, рост ВВП в Турецкой Республике к концу 2024 года составит 3%. Всемирный банк отмечает, что давние макро- и структурные проблемы, подрывающие потенциальный рост экономики, в том числе высокая инфляция, низкая динамика производительности труда и ослабление прямых иностранных инвестиций, потребуют принятия жестких бюджетных мер и проведения масштабных структурных реформ для устойчивого экономического развития.

Что происходит в Турции

Повышение ключевой ставки в Турции, как и в России, сперва привело к краткосрочному росту продаж жилья, а затем к спаду, рассказал региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. С января по октябрь 2024 года на рынке недвижимости прослеживается общий тренд на восстановление спроса, и высокая ставка уже не является определяющей. По данным Turkstat, в этот период количество сделок выросло на 11,9% и составило 1,1 млн.

«Рынок недвижимости формируется в зависимости от совокупности множества факторов, и роль учетной ставки является несомненно значимой, однако один лишь параметр „ключа“ не оказывает определяющего влияния на состояние рынка. Скорее он влияет на структуру спроса, форму оплаты, темпы запуска новых проектов и т.д. Более того, Турция и Россия развиваются в различающихся условиях, где схожие на первый взгляд явления имеют природу иного характера и не могут быть сравнимы линейно», — пояснил Кирилл Голышев.

Динамика роста цен на турецкую недвижимость близка к российским показателям, но цена квадратного метра ниже, говорит эксперт. По данным ЦБ Турции, в III квартале 2024 года средневзвешенная стоимость «квадрата» составляла 96,9 тыс. руб., что на 4,5% больше показателя предыдущего квартала и на 20,4% — уровня прошлого года.

Источник: Nikoliers по данным «Тюркстат» и tradingeconomics.com/turkey

В октябре продажи турецкой первичной недвижимости выросли на 97,3% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года и составили 57,6 тыс. На долю «первички» пришлось 34,9% от всех продаж. В январе — октябре количество сделок в этом сегменте выросло на 20,4% и достигло почти 359 тыс.

Одновременно аналитики фиксируют снижение темпов выхода новых проектов. Из-за высоких процентных ставок некоторые девелоперы придерживают старты, предпочитая сосредоточиться на увеличении земельного фонда, говорит Анна Ларина, директор департамента зарубежной недвижимости NF Group. Если крупные игроки строительного рынка сохраняют устойчивость благодаря запасу финансовой прочности, накопленному за последние два-три года, то малые и средние застройщики, напротив, сталкиваются с серьезными вызовами.

«Они в большей степени полагаются на кредитные средства и испытывают финансовые трудности на фоне нынешних банковских ставок. Это часто заставляет их делать дисконты при продаже своих объектов», — отметила она.

В чем разница с российским рынком недвижимости

Общее количество сделок с недвижимостью на отечественном рынке в 2,5 раза больше, чем на турецком, говорит региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. Существенно отличается и структура сделок по соотношению новостроек и «вторички». Если в Турции на первичный сегмент в январе — октябре 2024 года приходились 32,2% продаж, то в России аналогичный показатель составлял всего 14,5%.

В условиях высоких процентных ставок, которые наблюдаются в России, вместо покупки квадратных метров люди отдают предпочтение депозитам, так как реальная доходность вкладов выше, чем в Турции. Это сдерживает спрос в том числе и на жилую недвижимость, пояснил Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP.

Кроме того, рынок недвижимости Турции широко открыт для внешних инвесторов: по официальной статистике их доля составляет порядка 3%, пояснила Евгения Муринец, преподаватель магистратуры Факультета международного регионоведения и регионального управления ИГСУ Президентской академии. С учетом доступных способов покупки недвижимости через локальных посредников, в том числе для обхода санкционных ограничений, реальную цифру можно оценивать кратно выше заявленной.

«С учетом геостратегического положения Турции и ее торговой политики, рынок недвижимости в этой стране кажется внешним инвесторам, не использующим при покупке кредитный инструмент, более привлекательным в краткосрочной и среднесрочной перспективе. В России же, где основным покупателем является ипотечник, рост ключевой ставки напрямую бьет по всему рынку жилищного строительства. Бума внешних инвестиций в этот сегмент отечественного рынка в ближайшей перспективе ждать не стоит», — подчеркнула Евгения Муринец.

Причин для снижения ключевой ставки нет

В 2025 году эксперты не видят предпосылок для существенного снижения ключевой ставки, которую ЦБ рассматривает как основной инструмент охлаждения рынка. Тенденцию по маловероятному замедлению инфляции до нормативных значений подтверждают ряд факторов, отметил в ходе практики клуба недвижимости «Движение» Марсель Габдульманов, генеральный директор «Этажи Девелопмент», управляющий партнер девелоперской компании «Творчество». В первую очередь, по его словам, это обусловлено новыми налоговыми ставками для предпринимателей, которые работают по упрощенной системе.

«С 2025 года компаниям потребуется платить 5–7% НДС в зависимости от оборота, без возможности его оптимизации. Это означает, что ряд предпринимателей начнут накручивать эти проценты в стоимость продукта, чтобы оставить маржинальность бизнеса на прежнем уровне», — пояснил Марсель Габдульманов.

Геополитическая ситуация и фокус государства на военно-промышленный комплекс и импортозамещение формирует высокие доходы работников, вовлеченных в эти отрасли, и также разгоняет рост цен. Усложняет кадровый вопрос ужесточение миграционной политики, которое сокращает число рабочих рук в отрасли.

«Мы видим удорожание по монолитчикам и каменщикам, базовым позициям, увеличение до 80% год к году. Пока предпосылок к снижению нет, разве что к весне. Строительная сфера по-прежнему находится на пике действующих объемов, из-за чего наблюдается большой спрос на все комплектующие, материалы, лифты и др., что говорит о росте себестоимости строительно-монтажных работ. На цены импортируемых товаров также влияет слабеющий рубль», — говорит эксперт.

Кроме того, на фоне продолжительного повышения «ключа» бизнес начинает закладывать проценты в свою финансовую модель, что повышает ценовые показатели проектов. Дополнительное влияние на инфляцию оказывает увеличение утильсбора, рост цен на топливо и запланированное повышение тарифов ЖКХ.

«Поддержка отрасли нужна не в качестве льготных программ для покупателей, а в формате льготного кредитования производства. В России этот механизм существует, однако сейчас он доступен либо бизнесу на новых территориях, либо предприятиям ВПК и других, более приоритетных для государства отраслей. Я считаю, что льготные кредиты нужно давать и строителям. Наши финмодели рушатся не из-за низкого спроса и падения продаж. Экономика бизнеса страдает из-за непомерно высоких финансовых расходов, комиссий и отчислений по установленным сейчас процентным ставкам», — считает генеральный директор «Этажи Девелопмент».

В условиях высокой ключевой ставки компании уже перестроились под текущий спрос, когда доля покупателей, готовых приобрести жилье по стопроцентной оплате или с помощью рассрочки, стала расти, а доля ипотечных сделок — снижаться, отметил также Кирилл Голышев.

Одной из стратегий сохранения бизнеса может стать диверсификация направлений, считает директор отдела исследований рынка CORE.XP. Подобный инструмент позволит сбалансировать портфель проектов, например, как в жилищном строительстве, так и на рынке коммерческой недвижимости.