Дмитрий Кашинский, GloraX: «Увеличим объем строительства до 1 млн кв. м»

— Дмитрий, как вам удалось добиться таких результатов, и есть ли место оптимизму в столь сложный для отрасли период?

— К сожалению, в целом в отрасли сейчас как будто тупиковая ситуация: выход новых проектов на рынок встал на стоп сразу вслед за охлаждением спроса. Многие наши коллеги испытывают объективные трудности и с продажами, и с высокой стоимостью финансирования. Это тревожный момент для всех. Возможно, нашей компании чуть проще: мы сознательно прокачивали навыки оптимизации всех процессов и сбалансировали свои проекты по качеству и цене, — и сейчас проходим этот период без просадки. Наоборот, готовы расти: планируем в этом году довести объемы стройки до 1 млн кв. м, витрина проектов вырастет в три раза, продажи в квадратным метрах рассчитываем увеличить в два раза, а в деньгах — в полтора. 

— Как вы считаете, в сложившейся ситуации девелоперам нужны дополнительные меры поддержки?

— Нам бы не помешала поддержка в виде субсидирования ставок по проектному финансированию и поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Вместе с тем, я уверен, что лучшая поддержка для девелоперов — их собственная сбалансированная экономика, трезвая оценка ресурсов и ответственное отношение к прогнозированию рисков. Большую роль в устойчивости девелопера играет и его подход к продукту — умение предложить сбалансированный продукт, отвечающий спросу и объективным потребностям людей.

— Что такое сбалансированный и качественный продукт в вашем понимании?

 — Сейчас мало просто строить этажи и дома. Миновал период, когда реализация любой новостройки не требовала особых усилий: купил участок, сделал проект и продал на котловане. Не было конкуренции и спрос слету съедал любые предложения. Сейчас функции девелопера значительно расширились. По сути, ему нужно провести масштабный чекап возможностей: потенциала агрегации соседних территорий, рассчитать экономические модели, — и собрать в доступном ценнике достойный продукт. Поэтому GloraX полностью переосмыслил концепцию продукта для массового клиента. Мы разложили его на 300 параметров и проанализировали, какие преимущества от жизни в создаваемых нами комплексах получает будущий житель. Затем мы исключили все, что несет избыточную нагрузку и добавили то, чего реально не хватает людям. Наши эксперты пересобрали продукт: от планировок и наполнения квартир, общих мест, технических решений, внешнего облика домов до инструментов финансирования.

— Ваш портфель сильно изменился, в нем превалируют крупные проекты КРТ. Почему? 

— Действительно, в нашем портфеле сейчас насчитывается 9 проектов КРТ, и мы делаем ставку на них. Механизм КРТ предусматривает долгосрочное планирование, что гарантирует для застройщика длительное присутствие в регионе, загрузку производственных сил на годы вперед и достижение необходимой рентабельности за счет масштабов реализуемых проектов. Масштаб проектов КРТ позволяет эффективнее заниматься мастер-планированием, комплексно подойти к развитию территории и учесть социальную, экономическую, экологическую и культурную сферы городской жизни. Такие проекты мы всегда реализуем совместно с властями. Это важная работа — помочь вовлечению в оборот земель, имеющих сейчас титульного хозяина, но лишенных внятных перспектив развития. В меньшей степени это актуально для городов-миллионников. В большей – для опорных, но не крупных городов в регионах: здесь нет ни инфраструктуры, ни нового строительства. В результате власть имеет глобальные проблемы с рабочими местами, бюджетом, экономическим потенциалом и как следствие — с демографией.

— Далеко не все города могут обеспечить рентабельность жилого девелопмента. Как вы оцениваете потенциал КРТ и выбираете участки под их реализацию?

— Процесс принятия решения о приобретении участков базируется у нас на анализе с применением параметрической модели из 80 критериев и базы данных о перспективных участках в 21 регионе. Для понимания масштаба, — это более 10 тыс. участков. Ежегодно наша компания анализирует более 2,5 тыс. площадок, из которых приобретается до 15 лучших проектов, соответствующих инвестиционным критериям: IRR свыше 30% и рентабельность по чистой прибыли более 10%.

— Важен баланс бизнеса и социальной миссии. Принципы комплексного развития территорий, на базе которых сейчас реализуется большинство проектов, во многих регионах еще на практике не внедрены. И тут мы готовы, безусловно, и работать вместе, и делиться накопленной экспертизой. Специально для такого сотрудничества мы в 2022 году создали автономный некоммерческий «Центр комплексного развития территорий», который помогает регионам подготовить нормативную базу, изучить успешную практику и запустить КРТ.

— В вашей стратегии есть понятие мастер-девелопмента. Как это работает? 

— Мы приобретаем земельные участки без градостроительной документации и разрабатываем ее самостоятельно, получаем ТЭПы, разрешительную документацию на площадку, – и продаем ее. А если не продаем – выполняем функцию девелопера. Но и в том, и в другом случае речь идет о планировании максимальных перспектив для выбранной локации. 

Мы сами разрабатываем инфраструктуру и берем на себя обязательства перед регионом, а в обмен получаем смежные территории, повышая тем самым экономику проекта. Например, в Нижнем Новгороде, купив 1,5 гектара, мы увеличили территорию до 17 гектаров с минимальными издержками. 

В условиях высокой инфляции решающее значение имеет не только темпы строительства, но и скорость получения градостроительных документов. Благодаря выбранной нами стратегии у GloraX самый короткий в России показатель time-to-market, на уровне 15 месяцев для проектов без исходно-разрешительной документации, т.е. проектов, где стоимость создается с нуля. Например, с момента покупки крупного участка во Владимире до вывода проекта на рынок прошло всего 7 месяцев.

— Какое место в вашей стратегии развития занимает направление мастер-девелопмента?

— В прошлом году мы реализовали один проект мастер-девелопмента с трехкратным денежным возвратом на капитал. До конца 2025 году у нас как минимум три таких проекта. И мы поставили себе амбициозную цель — стать номером один в этой специализации и увеличить долю выручки в этом сегменте до 15%.

— Поделитесь планами на 2025 год?

Мы продолжим реализацию стратегии региональной экспансии. В этом году намерены выйти в еще 3-5 новых регионов, расширив географию бизнеса до 13-15 городов. Благодаря получению градостроительной документации в новых регионах наш портфель вырастет до 6 млн кв. м. А за счет запуска новых проектов мы рассчитываем нарастить выручку в 1,5 раза до 45 млрд руб. по итогам 2025 года.