Минус 20%: как отмена НДС поддержит частное домостроение

В марте 2025 года вступил в силу закон, который внедряет механизм эскроу-счетов на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Правила распространяются на возведение дома по договору подряда — с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. За месяц в России заключили более 100 договоров на строительство домов общей площадью свыше 12 тыс. кв. м, подсчитали в ДОМ.РФ. 

С 1 апреля работы подрядчиков в рамках такого договора не облагаются налогом на добавленную стоимость (НДС). Эксперты считают, что подобное «обнуление» снизит финансовую нагрузку и сделает строительство частных домов более доступным для россиян. По оценке ДОМ.РФ, льгота позволит сократить расходы компаний примерно на 20%. 

Фокус на средний и крупный бизнес

Освобождение подрядчиков от уплаты НДС является актуальной льготой для представителей бизнеса в сфере частного домостроения, отметили опрошенные Движение.ру эксперты. Наибольшее влияние эта мера окажет на крупные и средние компании, для которых налог составляет существенную часть финансовой нагрузки, считает Кирилл Холопик, руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА). Малый бизнес в зависимости от оборота либо уже освобожден от НДС, либо его размер существенно меньше, чем у крупных застройщиков. 

Особенно эта мера поддержки необходима сейчас — в переходный период, говорит Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». В ИЖС он происходит сложнее, чем в многоквартирном строительстве. Поэтому эксперты отмечают существенное снижение темпов возведения частных домов. 

«Однако есть надежда, что второе полугодие текущего года будет более активным в плане индивидуального строительства. Освобождение от НДС, по сути, компенсационная мера для отрасли, которая позволит уменьшить дополнительные затраты со стороны застройщиков в сегменте ИЖС и удержать цены от роста», — объяснила Татьяна Решетникова. 

Всего в качестве подрядчиков ИЖС в ведущих банках аккредитованы более 27 тыс. компаний. Около 10% указанных компаний получили финансирование на строительство по договорам подряда с эскроу, поделился Валерий Казейкин, председатель правления Ассоциации участников рынка малоэтажного жилищного строительства (Ассоциация МЖС). Средства предоставляются в форме возобновляемой кредитной линии сроком до двух лет по субсидированной ставке 1%. Из общего числа аккредитованных подрядчиков 49% составляют ИП и 51% — компании в форме ООО. 

«Средний опыт строительства застройщиков индивидуальных домов составляет 8–9 лет. В 95% продажи домов осуществляются физлицам, в 5% — юрлицам. Строительные мощности подрядчиков в 2024 году были загружены на 59%. Выходу на полную загрузку мешают: дефицит оборотных средств, нехватка рабочей силы и нестабильный спрос. Таким образом, льгота по отмене НДС актуальная в подавляющем числе случаев для подрядчиков в ИЖС», — добавил эксперт. 

Отмена НДС замедлит рост цен

Переход на проектное финансирование в ИЖС повлечет рост цен, так как с рынка почти уйдут компании, не соответствующие требованиям банков по стресс-тестированию проектов, добавил Кирилл Холопик. Льгота по НДС позволит уменьшить подорожание, в среднем подрядчики смогут сэкономить 5–10% от выручки. В ДОМ.РФ оценили эту долю выше — порядка 20%. 

Также мера компенсирует затраты, связанные со льготным ипотечным кредитованием. На данный момент большинство домов строится в рамках семейной ипотеки, поделилась Татьяна Решетникова. За выдачу такого кредита часть банков берут комиссию в размере 4–12% от выдаваемой суммы.

«В плюсе будут те покупатели, которые привлекают минимальную сумму ипотечных средств, а значит, смогут рассчитывать на скидку от застройщика благодаря экономии комиссии банку в размере 5–10%. Что касается застройщиков, конкурентное преимущество получат компании, которые строят быстро и за счет собственных, не кредитных, средств», — отметила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». 

Сами компании будут менять выбор в пользу банков, которые устанавливает минимальные комиссии или не требует их совсем. Более гибкое ценообразование возможно при заключении договора подряда с минимальной долей заемных средств, здесь у подрядчиков как раз появляется дельта на величину налогов и это большой плюс, добавила эксперт. 

Закон требует доработки

Эксперты считают, что пока сектор ИЖС не настолько прозрачен, как рынок МКД. В отрасли сохраняются риски использования фиктивного строительства частных домов для уклонения от уплаты НДС, считает руководитель аппарата Ассоциации НОЗА.

Для игроков рынка принципиально важно, чтобы в дальнейшем льгота оставалась бессрочной и не была внезапно отменена, добавила Татьяна Решетникова. Иначе финансовые модели компаний могут не выдержать резко возросшую налоговую нагрузку. 

Аналогичную точку зрения высказал Александр Дубовенко, основатель строительной компании GOOD WOOD. По его словам, новая система требует дополнительной проработки. Например, разделения ИЖС на девелопмент, то есть создание типового жилья, и на сегмент частного домостроения.  

«Интерес у компаний к ИЖС есть, снизился пока покупательский интерес, так как слишком ужесточили условия выдачи кредитов. Сейчас подрядчики берут дополнительные 10–20%, банки тоже берут комиссии 10%», — отметил Александр Дубовенко. 

Производителям тоже нужна поддержка

Более значимый эффект для рынка индивидуального жилищного строительства могло бы дать освобождение от НДС не только подрядчиков, работающих по договорам с использованием счетов эскроу, но и производителей домокомплектов, которые компании используют в рамках таких соглашений, считает Валерий Казейкин. Соответствующую инициативу уже обсудили в Госдуме. 

«Освобождение от НДС домокомплектов приведет к снижению их стоимости и увеличит, по оценкам экспертов, число продаж примерно в 2–3 раза. В этом случае выпадающий НДС может быть перекрыт суммарным налогом на прибыль от реализации значительно большего числа домокомплектов», — резюмировал председатель правления Ассоциации МЖС.