Общее собрание собственников: новые правила

С 1 марта 2025 года изменился порядок проведения заочных собраний собственников — теперь это можно сделать только в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) или на региональных порталах. Голосование в других сервисах будет нелегитимно. 

Новые условия регулирует федеральный закон № 463-ФЗ. Документ также обязывает размещать информацию в системе о любой предстоящей встрече, вне зависимости от формата. Дополнительно правовой акт прописывает возможность инициировать встречу онлайн — собственники могут подать заявку не только в бумажном, но и в электронном виде. 

Что такое общее собрание собственников 

Общее собрание собственников (ОСС) — это основная структура, которая управляет многоквартирным домом. Мероприятие проводится ежегодно, с помощью голосования на нем решаются текущие вопросы содержания здания.  

Согласно ст. 44 ЖК РФ, к компетенции ОСС относятся:

• принятие решения о проведении текущего и капитального ремонта общего имущества;  
• утверждение перечня услуг и работ по содержанию общего имущества в доме;  
• создание фонда капитального строительства и размер взносов;
• принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД);  
• выбор формы управления домом и управляющей компании; 
• определение лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества и условий для этого;
• и ряд других вопросов.  

Годовое собрание организуют во втором квартале, остальные встречи считаются внеочередными. Принятые на мероприятии решения обязательны для всех жителей многоквартирного дома, вне зависимости от того, участвовали они в голосовании или нет.  

Кто может инициировать собрание

Организовать собрание может собственник или их группа, управляющая организация и органы местного самоуправления. В первом случае требуется направить повестку с вопросами в управляющую компанию (УК), правление товарищества собственников жилья (ТСЖ) или другую структуру. Если заявку подписали один или несколько собственников, обладающих более 10% голосов, УК обязана провести голосование по повестке в течение 45 дней. Количество голосов рассчитывается пропорционально количеству «квадратов» в собственности — 1 голос = 1 кв. м. 

Сообщение о предстоящем собрании нужно разместить минимум за 10 дней до начала мероприятия. Оно должно появиться в ГИС ЖКХ или в другой региональной информационной системе — с 2025 года это обязательно. Дополнительно можно разместить объявление в общедоступных местах, вручить уведомления собственникам под поспись или отправить заказным письмом. 

Дальнейший порядок действий зависит от выбранного формата. Так, присутствующие очно голосуют в письменной форме, «заочники» — в государственной или региональных информационных системах. На очно-заочном собрании проголосовать можно обоими способами: и письменно, и онлайн. 

Затем нужно указать личные данные, сведения о документе, подтверждающем право собственности, а также прописать решения по каждому вопросу повестки в формате «за», «против» или «воздержался».

Опрос считается легитимным, если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов. По итогам мероприятия управляющий орган публикует протокол, сделать это нужно в течение 10 дней. 

Как провести собрание онлайн: инструкция 

Чтобы организовать ежегодное или внеочередное собрание, обсудите актуальные вопросы с соседями и по необходимости ознакомьтесь с отчетами управляющей организации за прошлый год. Затем перейдите к планированию встречи: 

1. Составьте примерную повестку, минимум за месяц выберите дату и место. 
2. Выберите способ инициирования — подайте коллективную заявку в УК, самостоятельно станьте администратором ГИС ЖКХ или обратитесь к действующему. Если голосование в системе проходит впервые, эту функцию выполняет тот, кто решил организовать встречу. 
3. Если заявка будет подаваться коллективно, проверьте готовность собственников в приложении «Госуслуги Дом‎».
4. После определения администратора направьте ему вопросы для обсуждения, сделать это нужно за 14 дней до собрания.  
5. За 10 дней до собрания опубликуйте сообщение о встрече, указав в нем: данные администратора, формат, дату, место и время, повестку для обсуждения и порядок ознакомления с материалами. Также в системе нужно опубликовать уведомление о начале и завершении голосования. 

При этом у жителей остается возможность отдать свой голос через бюллетень, администратор обязан принимать их с решениями собственников только с указанными в них СНИЛС. Передать эти данные нужно за 48 часов до окончания голосования, в целом на его проведение дается от 7 до 60 дней. 

Памятка для собственников

Если собственник хочет проголосовать электронно, ему нужно скачать приложение «Госуслуги Дом» и войти в систему. Далее порядок действий выглядит так: 

1. Перейдите в раздел «Голосование», который расположен на главном экране. 
2. Ознакомьтесь с повесткой и дополнительными материалами. 
3. Проголосуйте и отправьте результаты. 
4. Если в системе голосования, проходящего в нужном доме, нет, нужно обратиться в управляющую организацию. Она отобразит в ГИС ЖКХ право собственности и возможность участвовать в собрании появится. 

Протокол с принятыми решениями формируется автоматически, документ размещают в системе в течение 24 часов после окончания такого голосования. Там он будет храниться и дальше. 

Какие вопросы требуют проработки 

Пока что собрания через информационные системы проводятся довольно редко, рассказали эксперты Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН). К числу основных сложностей при проведении собраний относятся: отсутствие доступа инициаторов к реестру собственников, низкая активность населения, различие кворума по отдельным вопросам, поделился Александр Сметанин, руководитель компании «Правовая помощь ЖКХ». 

Кроме того, сложности вызывают и другие факторы, например:

• у некоторых помещений в доме вообще нет кадастровых номеров в системе. Если таких больше 50%, собрание начнется. Их придется вносить вручную; 
• иногда кадастровые номера указаны некорректно, поэтому собственники не могут проголосовать; 
• если квартира оформлена на ребенка, через личный кабинет Госуслуг проголосовать нельзя — только при помощи бумажного бланка; 
• часть собственников не зарегистрированы на Госуслугах. 

«Отдельная история — это работа с теми, кто просто не понимает, как все устроено: что такое электронное голосование, где искать повестку, как зайти в личный кабинет, или просто боятся мошенничества. Чтобы собрать кворум, требуется проводить полноценную разъяснительную кампанию. В больших МКД без инициативной группы или оплачиваемых обходчиков это становится практически невозможно. Кто-то должен брать на себя не только юридическую, но и организационную нагрузку», — отметила Елена Шерешовец, соучредитель и Глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1», член комитета ЖКХ ТПП РФ.  

Можно ли обжаловать протокол собрания 

Итоги голосования можно обжаловать, но для этого потребуются основания: нарушение процедуры и прав собственников, отсутствие кворума или ошибки в подсчете, отметила Елена Шерешовец.

«Понадобятся доказательства — уведомления, реестры голосов, скриншоты, технические данные из системы. Просто "мне не нравится" — не сработает. Суд оценивает не только форму, но и содержание. Если нарушения подтверждаются, протокол может быть признан недействительным», — говорит эксперт.  

Если собственник не участвовал в голосовании и намерен оспорить протокол, он должен присутствовать на заседании лично, рассказал Сергей Могилевец, генеральный директор УК «Новгородская». Однако в этом, по словам эксперта, и кроется основная сложность. 

«Если судить по нашей практике, то для решения вопроса в суде нужны заявления людей в государственную жилую инспекцию (ГЖИ) о том, что они не участвовали в собрании. Инстанции важно, чтобы мнение клиентов было подтверждено физической явкой на заседание. Но зачастую происходит так: человек может не голосовать на собрании и одновременно не желает посещать судебные заседания, чтобы защитить свои права», — резюмировал он.