Что такое места общего пользования (МОП) и как решать споры с УК и соседями

С января по октябрь 2024 года управляющие организации только в Московской области устранили захламление на лестничных клетках и в холлах в более чем 4,3 тыс. многоквартирных домов. Также в числе распространенных проблем по всей России — УК плохо убирают подъезды, или кто-то из собственников занял под кладовку часть лестничной площадки. Что делать в спорных ситуациях, которые касаются мест общего пользования, куда жаловаться и на какие правовые акты опираться, в инструкции Движение.ру.

Что такое МОП

Места общего пользования (МОП) — это пространства на территории многоквартирного дома или ЖК, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства всего дома или ЖК [1].

МОПы находятся в общей долевой собственности у владельцев жилых и нежилых помещений в доме. Чем больше площадь принадлежащей человеку квартиры, парковочного места и кладовой, тем значительнее его доля в праве общей собственности на МОПы [1].

Что входит в МОП

• Входные группы и крыльцо.
• Помещения, кроме квартир: подъезды, площадки, коридоры, лобби, лифтовые шахты, чердаки, подвалы и технические этажи.
• Конструкции: лестницы, крыши, перекрытия и ограждения.
• Оборудование для обслуживания помещений дома: электрощитки, мусоропроводы, мусорокамеры, лифты и оборудование, которое обеспечивает беспрепятственный доступ инвалидам.
• Придомовая территория: газоны, клумбы, детские и спортивные площадки, велодорожки и другие элементы озеленения и благоустройства.
• Машино-места, не принадлежащие отдельным собственникам.
• Помещения для быта и досуга: колясочные, площадки для выгула собак, лапомойки, игровые комнаты и фитнес-румы.

Содержание МОП

Вклад каждого собственника в содержание МОПов зависит также от того, какая форма управления выбрана для многоквартирного дома или ЖК. Возможны три варианта:

• Нанять управляющую компанию. Она возьмет на себя все задачи, связанные с уборкой, ремонтом, озеленением. Собственники оплачивают услуги УК по квитанциям соразмерно своей доле в общей собственности.
• Создать товарищество собственников жилья, жилищный или другой специализированный потребительский кооператив. Для этого нужно зарегистрировать юридическое лицо, от имени которого собственники будут заключать договоры с подрядными организациями. Жильцам придется самим выбирать подрядчиков, общаться с ними и контролировать качество услуг [2]. Договариваться о целях и правилах расходования средств собственники будут на общих собраниях [3].
• Делать уборку, стричь газоны и выполнять другие работы своими силами или нанимать для этого подрядчиков не от имени юридического лица. Закон разрешает так делать, только если в доме меньше 30 квартир [4].

Самый распространенный на практике вариант — нанять УК. Возможно, это выйдет чуть дороже, чем оплата услуг подрядчиков через ТСЖ. Но так собственникам не придется тратить время и силы на то, чтобы организовать обслуживание МОПов, поясняют эксперты.

«Собственники многоквартирного дома оплачивают содержание общего имущества по ставке, которую утверждают на общем собрании, по решению органов местного самоуправления или по итогам конкурса. Вся эта информация публичная и открытая. Она должна быть размещена на портале ГИС ЖКХ и на стенде в подъезде многоквартирного дома», — уточняет Николай Яценко, директор дирекции по правовым вопросам Группы «КОМФОРТ».

В стоимость услуг по содержанию МОПов входит:

• зарплата сотрудников;
• стоимость инвентаря и расходных материалов;
• стоимость воды, энергии и канализации, необходимых для МОПов [5].

Управляющая компания может отдельно учесть пункты оплаты в квитанции

Если УК расходует на содержание МОПов меньше денег, чем получает от жильцов, она имеет право оставлять разницу себе. Но только в том случае, если выполняет свою работу эффективно [6].

«Чтобы проверить, как УК расходует средства, собственники могут ознакомиться с ее планом работы на текущий год и с отчетом по выполнению договора управления. Документ составляют в первом квартале года, следующего за отчетным, и размещают на портале ГИС ЖКХ», — напоминает Николай Яценко.

Пример отчета о доходах и расходах УК на ГИС ЖКХ

Если собственники организуют ТСЖ, в его уставе можно прописать, какими информационными системами представители товарищества будут пользоваться, чтобы делиться новостями и отчетами о содержании МОПов [2]. Например, договориться каждый месяц публиковать информацию в общедомовом чате.

Права и обязанности жильцов

Собственники квартир имеют право пользоваться МОПами по назначению и так, чтобы это не нарушало интересов других собственников [7]. Ориентироваться следует на Правила содержания имущества в многоквартирном доме.

Из судебной практики: собственник квартиры делал ремонт, и бригада замешивала строительные смеси в общем коридоре. Пылевая завеса поднялась на несколько этажей вверх и осела на стенах, потолке и других поверхностях МОПов. УК наняла подрядчика для уборки и подала в суд на собственника квартиры. Виновнику пришлось заплатить 20 тыс. руб. за работу клининговой компании.

На общем собрании собственников (ОСС) можно принимать решения по переустройству или перепланировке МОПов [3] — например, об установке тамбурных дверей. На ОСС также можно принять решение о сдаче МОПов в аренду. При этом продать их нельзя [1].

«В Москве перепланировку и переустройство нужно согласовывать с органами государственного жилищного надзора, в регионах — с органами местного самоуправления. На всей территории России также требуется разрешение от МЧС. Согласовывать перепланировку и переустройство с УК не обязательно, но желательно, чтобы избежать недопониманий», — объясняет Николай Яценко.

Пример: жильцы одной из квартир самовольно установили в общем коридоре перегородку, чтобы создать пространство для хранения личных вещей. Сосед подал на них жалобу в Мосжилинспекцию, была проведена проверка, нарушение подтвердилось. УК получила предписание незаконную перегородку демонтировать.

Кроме самовольного переустройства, споры по поводу МОП чаще всего возникают по пяти поводам:

• Захламление.
• Захват части МОП.
• Установка в МОП кондиционеров без решения общего собрания.
• Установка двери, которая при открывании препятствует соседней двери.
• Установка в подземных паркингах шкафов для личного имущества за пределами машино-мест.

В российском законодательстве о МОПах не все моменты отрегулированы достаточно четко, признает Николай Яценко. Собственникам не всегда понятно, как разобраться с проблемой. Эксперт поделился алгоритмом, который может пригодиться для решения спорных ситуаций.

Схема для решения споров

Если жильцы нарушают правила использования МОПов — например, выставляют пакеты с мусором в общий коридор или хранят велосипеды в колясочной, юристы рекомендуют следовать плану:

1. Провести осмотры МОПов и общего имущества. В составе группы обязательно должен быть представитель УК. Он может взять с собой членов совета многоквартирного дома и других собственников.
2. Если выясняется, что жильцы действительно нарушают правила, зафиксировать это в акте проверки. Его составляет комиссия, не менее чем из двух представителей УК. Также можно привлечь представителей клининга или Санэпиднадзора, предполагаемого нарушителя, соседей и представителя совета дома.
3. УК выдает нарушителю предписание: устранить нарушения в определенный срок. Документ можно передать лично под подпись, через почтовый ящик с актом вложения или заказным письмом, по электронной почте или через подрядчика — например, клининговую службу, с отметкой Ф. И. О.
4. По истечении оговоренного срока повторно провести осмотр общего имущества. Если окажется, что требования не исполнены, зафиксировать это в акте проверки.
5. За счет УК организовать вывоз мусора из МОПов, имущество поместить на временное хранение. Факт вывоза мусора зафиксировать актом, затраты подтвердить документами.
6. Предложить собственнику возместить затраты. Если он этого не сделает, подать иск в суд.

Чтобы подкрепить свои слова и действия нормативными актами, можно ссылаться на регламент о требованиях пожарной безопасности [8], на правила противопожарного режима [9] и свод правил противопожарной защиты [10].

Права и обязанности управляющей компании

Чтобы управляющая компания имела право заниматься обслуживанием МОП, у нее должна быть лицензия. Этот документ подтверждает, что у сотрудников есть необходимые знания, навыки и опыт. Важное условие лицензии — раскрытие информации. УК должна публиковать в открытом доступе сведения о своих тарифах, услугах и результатах работы [11].

Договор между компанией и собственниками можно заключить в письменной или электронной форме. В нем следует указать перечень работ, которыми будет заниматься УК, их стоимость и порядок контроля [6].

УК берет на себя обязательства:

• управлять многоквартирным домом или ЖК;
• содержать и ремонтировать общее имущество;
• обеспечивать готовность инженерных систем;
• выполнять другие задачи, связанные с управлением домом или ЖК.

За свои услуги УК получает от собственников оплату [6]. В минимальный перечень работ, который должна выполнять УК, входит:

• сухая и влажная уборка лестничных площадок, холлов, тамбуров, пандусов, лифтов и кабин;
• влажная уборка оконных решеток, подоконников, почтовых ящиков, доводчиков, дверей, дверных ручек и коробок;
• мытье окон;
• очистка от грязи металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов;
• борьба с грызунами и паразитами [12].

Отказаться от услуг, которые входят в минимальный перечень работ, собственники не вправе, поясняют эксперты. Например, жители не могут взять на себя мытье полов и не платить за это УК.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, на которые должна ориентироваться УК, прописаны в Постановлении Госстроя № 170 [13]. Оно содержит подробные инструкции по содержанию, ремонту и уборке МОПов. В Постановлении указано, например, какая температура должна быть на чердаках, куда убирать снег с тротуаров зимой и как часто ремонтировать подъезды.

«Если УК плохо справляется с уборкой МОПов или другими обязанностями по их содержанию, у собственников есть много способов защитить свои права и интересы. Можно обратиться в органы государственного жилищного надзора, МЧС РФ, Роспотребнадзор, прокуратуру, органы местного самоуправления, суд. Но я рекомендую начать с обращения в управляющую организацию», — советует Николай Яценко.

За нарушения правил содержания МОПов предусмотрены штрафы, отмечает эксперт. Например, должностных лиц могут оштрафовать на сумму от 50 тыс. до 100 тыс. руб., если кто-то разбил плитку в коридоре или захламил лестничную клетку, а УК не устранила проблему. Как вариант сотрудника могут дисквалифицировать на срок до трех лет. Штраф для юридических лиц еще выше — от 250 тыс. до 300 тыс. руб. [14].