Риски залога: почему заемщики теряют квартиры

Что такое кредит под залог недвижимости

Кредиты под залог недвижимости — это займы, при которых клиент передает банку в качестве обеспечения имущество: квартиру, дом, земельный участок или долю в собственности, поясняет юрист Андрей Завьялов. Причиной резкого роста спроса на такую услугу стало увеличение ставок по потребительским кредитам.

«Пока действует договор, собственник не может свободно распоряжаться заложенным имуществом. Любые сделки: продажа, дарение, обмен, требуют согласия банка, а информация о залоге вносится в ЕГРН», — уточняет Завьялов.

Залоговые кредиты: спрос вырос кратно, суммы уменьшились

В 2024 году российские банки выдали кредитов под залог недвижимости на 175 млрд руб. В 2025 году рост продолжился: только Сбер за апрель оформил таких займов на 2 млрд руб. — на 34% больше, чем в марте. Доля подобных сделок в общем спросе удвоилась — с 5% в 2024 году до 10% уже в I квартале 2025-го.

Средний размер займа под залог недвижимости сейчас составляет 1,6–1,7 млн руб. За год этот показатель снизился на 43% — в начале 2024 года он достигал 2,8 млн руб. 

«Чаще залоговые кредиты используют для: ремонта жилья (30% заемщиков), рефинансирования долгов (25%), первоначального взноса по ипотеке (20%), а также на покупку автомобиля (15%) и бизнес-нужды», — поясняет юрист Андрей Завьялов.

Почему стали чаще брать залоговые кредиты

ЦБ ужесточил требования к потребительским кредитам, и банки стали строже оценивать платежеспособность заемщиков. Одобрение заявок на наличные займы сократилось: если в 2023 году выдавали каждый третий кредит (29%), к концу 2024-го этот показатель упал до 17%, то к весне 2025 года банки утверждали лишь 5% обращений, уточнил Игорь Додонов, эксперт финансовой группы «Финам». Из-за удорожания заемных средств многие клиенты не проходят проверку по доходу — их заработков не хватает, чтобы обслуживать долг без риска дефолта.

«Рост неплатежей вынуждает банки сокращать кредитование. Ситуацию осложняет ухудшение финансового состояния населения и ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ. С апреля 2025 года регулятор ввел ограничения на “рискованную” ипотеку: не более 2% выдачи могут составлять займы с платежом выше 50% дохода заемщика и первым взносом менее 20%. Эти меры стимулируют спрос на залоговые кредиты», — отмечает эксперт «Финама».

В последние 2-3 года условия получения залоговых кредитов изменились: ранее около 75% таких займов выдавались под залог автомобилей, однако после введения ограничений в ноябре 2024 года ситуация поменялась, уточняет Додонов. Центральный банк установил лимиты на кредитование под залог транспортных средств и повысил риск-надбавки по таким операциям, что привело к переориентации рынка на недвижимость в качестве основного залогового обеспечения.

«Доля заявок на кредиты под залог недвижимости в общем кредитном спросе на банковские продукты достигла 8-10% в I квартале 2025 года. В 2023 году, кредиты под залог недвижимости составляли не более 1–2%, а на конец 2024 года — 5%», — говорит Артур Хачатрян, эксперт Банки.ру. 

В 2025 году структура залогового обеспечения распределяется следующим образом:

• жилая недвижимость — 94% случаев;
• коммерческая недвижимость — 3-4%;
• апартаменты — 1-2%;
• гаражи, парковочные места и прочие объекты — менее 0,5%.

Кредит под залог недвижимости: риски при просрочке платежей

Залоговое кредитование несет существенные риски для заемщиков, предупреждает юрист Андрей Завьялов. При ухудшении экономической ситуации многие россияне из-за невозможности обслуживать долг могут лишиться имущества.

«Любой кредит подразумевает регулярные аннуитетные (равные) платежи, где сначала погашаются проценты, а затем основной долг. В случае задержки банк начисляет пеню в размере 1/300—1/366 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки», — продолжает эксперт. 

Если выплаты не происходят более двух недель, то подключаются нормы закона о потребительском кредите: банк вправе требовать досрочного возврата всего остатка долга и процентов или расторгнуть договор, а затем через судебных приставов или коллекторов принудительно взыскать задолженность.

«При наличии просрочки у банка появляется законное право реализовать залог без участия заемщика — и это не будет каким-то грустным сценарием, а обычной процедурой, закрепленной в законе», — объясняет юрист.

Районный суд или пристав по просьбе банка вправе выставить недвижимость на торги по упрощенной процедуре: достаточно времени для уведомления должника, но не дольше, чем 30 дней. Подобные нормы закреплены в ст. 350.1 ГК РФ и в законе об исполнительном производстве.

Кроме того, если наступает процедура банкротства, кредитор получает приоритетное право на реализацию заложенного имущества — как во внесудебном порядке, так и через суд. 

На что обратить внимание при подписании договора по залоговому кредиту

При подписании договора залога особенно важно обращать внимание на формулировки, касающиеся порядка взыскания и неустойки, уточняет юрист. Нотариально удостоверенный договор может содержать «мелкий шрифт», в котором закреплено право кредитора в любой момент изменять ставки и комиссии — без согласия заемщика. 

«Не позволяйте банку навязать дополнительный пакет услуг — от страхования жизни до обслуживания счета. Это не обязательные траты, а искусственно созданные обязательства», — предупреждает Андрей Завьялов.