Росконгресс Урбан Хаб: «У застройщиков много проблем с московскими КРТ, но спрос на них продолжает расти»

Главное отличие московских и региональных КРТ состоит в том, что в столице России власти вынуждают застройщиков самостоятельно возводить социальную инфраструктуру и не согласовывают объекты без нее, а в регионах город берет на себя это бремя. Как эти проблемы решают девелоперы и почему все же спрос на КРТ растет рассказала ИА Движение.ру Юлия Зубарик, эксперт-стратег по развитию городов и территорий, руководитель Росконгресс Урбан Хаб, генеральный директор градостроительного бюро «Мастер план».

Региональные КРТ

КРТ в регионах — все ждут, этот прогрессивный механизм, активно работающий на рынок девелопмента. В основном участки КРТ — это не вовлечённые в хозяйственный оборот городские земли. Здесь так же прописывается порядок и механизм реализации и четко закрепляется что и в каком объеме реализовывает девелопер. Но чаще всего инвестор реализовывает только жилье и редко социальные объекты. Город же берет на себя транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру. Это дает преимущества обеим сторонам — девелопер получает выход на новый рынок и «летающую» бизнес модель, а регион пополнения в бюджет, которые ему так необходим для развития социально-экономического потенциала. Но в Москве КРТ реализуется иначе

Изъятие земли под КРТ в Москве

Собственники и правообладатели земельных участков часто не хотят, чтобы их включали в программу КРТ. К примеру, есть хорошая работающая складская база и собственник внезапно узнает, что его участок теперь в КРТ и там планируется строительство офисного центра. Это еще неплохо. А если город запланировал там строительство школы, то ничего бизнесмену не остается как идти «сдаваться».

Кроме того, следует заметить, что собственнику и правообладателю земельного участка сильно повезет, если КРТ будет сформировано исключительно из его территории, а не из нескольких земельных участков, принадлежащих разным юридическим лицам. Тогда у собственника есть шанс реализовать КРТ самому. А если КРТ сформирован из двух и более юридических лиц, то договориться о совместной реализации практически невозможно.

В итоге собственники и правообладатели просто теряют свои земельные участки и получают компенсацию, выражающуюся в выплате строго по их кадастровой стоимости. Сами же территории реализовываются на аукционах, где приобретаются сторонними инвесторами, часто представляющими собой крупные девелоперские компании.

Застройщик делает все сам

Вся реализация проекта по КРТ ложится на застройщика. В отличие от регионов, московские власти никак не участвуют в строительстве транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, мест приложения труда и досуга, но при этом не согласовывают объекты, которые не содержат всех этих параметров.

Так в КРТ, находящихся далеко от центра Москвы, появляются большие офисные объекты, на которых потом будет сложно найти арендаторов, так как одних лишь местных жителей не хватает для обеспечения окупаемости и заполняемости объектов.

Тем не менее, сам спрос на КРТ в Москве крайне велик и, скорее всего, в ближайшее время только продолжит увеличиваться. Это значит, что финансовая модель КРТ, не смотря на обозначенные выше проблемы, работает и достаточно эффективно.

Кроме того, дальнейшему развитию механизма КРТ поспособствует и назначение на пост заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимира Ефимова, в планах у которого расширить действие программы на все земельные участки, доступные для застройки, в пределах города.

Фото: freepik.com