DEVISION: «При идеальном проекте выручка может упасть лишь из-за неверной оценки спроса на квадратуру квартир»

Миф о том, что можно избежать перепроектирования, все еще жив. Однако минимизировать количество переделок можно, если тщательно готовиться к созданию проекта на начальном этапе, еще до начала эскизного проектирования. Такое мнение высказала ИА Движение.ру Валентина Волокитина, исполнительный директор DEVISION.

В современных условиях девелоперский продукт претерпевает изменения практически ежемесячно. Длительность реализации крупных проектов комплексного освоения территории составляет 10-15 лет. В таких условиях создать проект и избежать его переделок можно только в одном случае — если не делать его вовсе. Но минимизировать правки можно при более глубокой проработке проекта.

Ключевые этапы минимизации переделок

Исследование рынка и аналитика

Прежде чем приступать к проектированию, необходимо провести тщательное исследование рынка и потенциальной аудитории. Важно понять ключевые потребности клиентов, в том числе предпочтения по площади и планировке квартир. Как показала практика, несоответствие предложения спросу может привести к значительным убыткам.

Формирование концепции продукта

На основе полученной аналитики формируется концепция продукта. Это не просто маркетинговая стратегия, а фундаментальная идея, которая вдохновляет всю команду — от проектировщиков до маркетологов. Концепция должна быть проработана до начала эскизного проектирования, чтобы все решения были согласованы с основной идеей проекта. Например, в одном из проектов была выбрана концепция «Джапанди» — сочетание японской эстетики и скандинавской функциональности. Это веяние пришло из интерьерного дизайна и было успешно адаптировано для архитектурного проекта.

Мастер-планирование

Мастер-план — это каркас, на котором строится весь проект.

При его разработке необходимо учитывать следующие моменты:

• Приоритет пешехода: обеспечение удобства и безопасности передвижения по территории проекта.
• Взаимодействие с социальной инфраструктурой: размещение объектов рекреации, школ, детских садов и торговых центров.
• Очередность строительства: планирование постепенного ввода в эксплуатацию объектов различного назначения и жилых зон для привлечения различных категорий покупателей.

Эскизное проектирование

После утверждения мастер-плана и концепции продукта начинается эскизное проектирование.

Основные моменты, на которые следует обратить внимание:

• Размещение несущих конструкций по периметру квартир для гибкости внутреннего пространства.
• Размещение коммуникаций ближе к межквартирным коридорам.
• Создание вертикальных соседств для оптимального размещения мокрых зон и подсобных помещений.

Практические примеры и советы

В одном из проектов, квартиры расходились плохо, так как площади (35, 55, 75 кв.м.) не соответствовали спросу. После тщательного анализа, девелопер изменил планировки квартир и увеличил их площадь. Объединение однокомнатных и двухкомнатных квартир позволило сделать популярные планировки площадью 91 кв.м., которые быстро нашли своих покупателей.

Для проверки мастер-плана и эскизного проектирования рекомендуется использовать чек-лист, включающий следующие пункты:

• Изолированные грязные зоны на входе.
• Зонирование гостевого и приватного пространства.
• Открывание дверей и размещение мебели.
• Соответствие задания на квартирографию фактическим данным с минимальными отклонениями.
• Наличие нестандартных форматов квартир, если они были запланированы.

Качественная подготовка на начальном этапе, основанная на тщательной аналитике и исследовании рынка, позволяет минимизировать количество переделок и обеспечить ликвидность девелоперского проекта. Следование вышеописанным принципам и рекомендациям поможет создать востребованный и прибыльный продукт, соответствующий ожиданиям клиентов и требованиям рынка.

Фото: freepik.com

Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.