Девелоперы vs архитекторы: как стороны ищут компромисс

Работа архитектурных бюро в России сильно недооценена, но застройщики вынуждены оптимизировать расходы и зависят от платежеспособности клиентов. В будущем условия будут ужесточаться — в частности, в Москве уже отказываются от типовых проектов, что увеличит себестоимость жилья.

Делать ли архитектурные бюро в составе застройщиков, почему новые микрорайоны превращаются в гетто, как найти компромисс между привлекательной концепцией, финансовой составляющей и функционалом, а также какой скрытых потенциал ликвидности дают правильные проектировочные решения, обсудили в ходе баттла «Девелоперы против Архитекторов», который форум недвижимости «Движение» провел в рамках фестиваля АРХ МОСКВА.

Трудности перевода

Во взаимодействии девелоперов и архитектурных бюро существует ряд проблем, отметили участники дискуссии. Одной из них являются сжатые сроки, которые застрои выделяют на проработку техзадания и параметров проекта, отмечает Денис Кошелев, главный архитектор архитектурно-брендинговой компании DEVISION.

«Когда компания заходит в проект, она старается максимально быстро начать проектирование. Но им прежде необходимо сформировать продукт внутри себя, делать ТЗ, эскиз и выйти с четким запросом», — рассказал представитель архитектурного бюро.

Неполный пакет документов и неправильно сформулированное техзадание — вторая наиболее распространенная проблема, с которой сталкиваются проектировщики на подряде. Часто у строительной компании отсутствует разрешение на землю и ряд других необходимых бумаг. Если бюро лояльно к клиентам и берется за работу без разрешений и внятного техзадания, итогом часто становятся большие правки в проект — а это рост затрат и увеличение сроков разработки.

Сложности в коммуникации внутри застройщика отметила большая часть участников дискуссии. Часто руководитель или собственник подключается на последнем этапе и оказывается, что предыдущие правки, вносимые маркетологами и продуктологами, не отражают в полной мере интересы компании, или вообще противоречат ей и друг другу.

Решение в коммуникациях

У части архитектурных бюро другой подход ко взаимодействию. Компании не стоит соглашаться на заказ, если нет всего пакета документов, а форс-мажоры и корректировки должны оплачиваться дополнительности, считает Саша Лукич, руководитель бюро Portner Architects. Все проблемы возникают из-за нарушения корректной практики проектирования и решаются только жесткой позицией и правильно составленным договором.

«Основные риски, которые мы закладываем в договор, это изменение технического задания. Компания меняет ТЗ, мы выставляем допник. Исходные данные изменились, это уже новый контракт. Поэтому мы разбиваем цикл на ряд этапов, и отдельно согласуем каждый из них», — рассказал эксперт.

В UNK-project тщательно подходят к выбору заказчика и берутся только за те проекты, которые соответствуют их экспертизе и работают с компаниями, имеющими близкие задачи и ценности, отмечает Юлий Борисов, учредитель и главный архитектор архитектурного бюро.

Еще один подход — помощь застройщику в решении проблем еще на стадии техзадания, считает Дмитрий Сухов, креативный директор Генпро. Его требуется сформировать как можно раньше, но зачастую девелопер приходит с площадкой и сам не понимает, что именно хочет получить. В этом случае проектировщики могут помочь совместно проработать ее потенциал и предложить лучшие решения.

Демпинг со стороны девелоперов

Одной из больших проблем сегмента проектировщиков является то, что работа архитектурных бюро в России стоит слишком дешево, отметили участники круглого стола. Показатели существенно отстают от мировых. В среднем, затраты составляют 1,5-4% от себестоимости проекта. В Европе показатель для ЖК — 5%, 6-7% — для общественных зданий и отелей, до 10% — частных домов.

Попытка части российских девелоперов снизить расходы и поднять собственную маржинальность приводит к сжатым срокам, многочисленным корректировкам и даже банкротству некоторых проектных бюро.

«Мы стараемся заложить риски в стоимость, но работаем на конкурентном рынке, где есть другие игроки. Поэтому увеличивать цены значительно не получится, на заказ найдется другой исполнитель. Но и девелоперу демпинговать не стоит, все понимают, при низких ценах бюро берут несколько проектов, сокращают время на проработку. Были случаи, когда мы доделывали проекты за 2-3 разорившимися проектными компаниями», — рассказал Кошелев.

Стоимость разработки концепции и проектной документации может отличаться в разы, отмечают девелоперы, — в среднем, затраты составляют 1,2-1,5 тыс. рублей за кв. м, но разбежка составляет от 600 руб. в регионах до 3 тыс. рублей у крупных бюро, рассказал Роман Демчук, директор по строительству ГК «ЭНКО».

Застройщики могут найти исполнителей по низким расценкам в регионах, но это не всегда гарантирует качественный результат. У экономии могут быть серьезные минусы, если застройщик экономит на проектировщике, на выходе убытки и дополнительные расходы могут превысить выгоду, считают архитекторы.

«У нас на аудите проект, в котором мы нашли потерянные 1,2 тыс. кв. метров. Можно либо уменьшить площадь строительства, либо построить дополнительное жилье и продать его. А это порядка 240 млн рублей. В то время как девелопер сэкономил 30-40 млн рублей на разработке этого проекта», — рассказал Кошелев.

Еще одна проблема — краткосрочное планирование части застройщиков и неправильная оценка ликвидности, считает представитель DEVISION. Некоторые строительные компании стремятся получить максимум жилья для продажи с конкретного участка при минимизации затрат и использовании типовых, отработанных решений без учета специфики конкретного места и комфорта жителей. В итоге, деградирует городская среда и в долгосрочной перспективе эти территории получат отток жителей.

«Это напрямую связано с доходами застройщиков. Москва заставляет девелоперов увеличить расходы на фасады на 20-30%, это не очень много. Общая себестоимость продукта вырастет где-то на 5%. Но со временем цены на это жилье вырастет, а вместе с тем и доходность. А когда мы создаем типовой продукт в ущерб функциональности, удобства и эстетики, через 20-30 лет получим совершенно нежизнеспособную среду и будем сносить эти районы», — отмечает Борисов.

Проектное бюро внутри застройщика vs аутсорс

Часть девелоперских компаний организовывает архитектурные бюро внутри своей структуры, но далеко не всегда это идеальный вариант, считает Саша Лукич. По его мнению, у этой позиции как минимум два недостатка: простои, которые вынуждена оплачивать компания, и возможная кадровая проблема — талантливым сотрудникам интереснее работать на себя, а средние по уровню специалисты могут не обладать достаточными компетенциями, чтобы создавать интересные концепции.

Проектные бюро, организованные внутри строительной компании, позволяют избежать проблем с коммуникациями, работают быстро и дают предсказуемый продукт, но в Москве их век закачивается, считает Юлий Борисов, учредитель и главный архитектор архитектурного бюро UNK-project.

«Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов недавно сказал, что типовых проектов в Москве больше не будет. Придется делать сложную авторскую архитектуру. С точки экономики внутренние бюро проиграют и им придется перестроиться на разработку внутренней документации», — отмечает эксперт.

Застройщики в поисках баланса

Создание бюро внутри структуры застройщиков — не попытка сэкономить на 7% маржи, которые получают проектные бюро. Для многих компаний это вариант снижения рисков, отметили девелоперы, участвовавшие в дискуссии. Даже с учетом возможных простоев, собственная структура удобна и позволяет решить ряд проблем застройщиков, отмечает начальник управления архитектурного проекта ДК «Прогресс» Сергей Иванюк. У застроя, в частности, есть задача оптимизировать штат, держать расходы на приемлемом уровне и использовать аутсорс, например, для разработки рабочей документации по готовому эскизу.

Эффективность внутреннего бюро зависит от модели работы застройщика и его целей. Но стоимость простоя ниже потерь от срыва сроков внешним проектировщиком, согласен Олег Сертаков, вице-президент по проектированию Sminex.

«Из-за таких ситуаций девелопер ищет путь минимизации рисков: создать бюро и определиться с объемами его загрузки. В итоге, компания контролирует сроки и может прогнозировать график работы», — отмечает он.

Неправильная позиция — если девелопер запускает бюро, чтобы сэкономить на работе подрядчиков. Притом, наличие собственных компетенций не исключает сотрудничества с внешними проектировщиками. В частности, Sminex заказывает концепции у крупных игроков рынка, а разработкой документации уже занимаются внутренние подразделения.

Одна из причин обращаться к внешнему подрядчику за концепцией — индивидуальный стиль работы авторов проектов. В случае с одним и тем же архитектором, визуал ЖК будет похожим, отмечает Роман Демчук, директор по строительству ГК «ЭНКО». Поэтому тюменский застройщик на крупные проекты привлекает несколько бюро.

«Мы сейчас выходим на соотношение 20/80 — 20% интересного, оригинального жилья, и 80% —массовый, типовой сегмент. Заключаем с нашим проектировщиком длительные контракты. С большими проектами обращаемся к разным командам. На узнаваемые локации берем известных архитекторов. Дальше заключаем контракты и по эскизу уже проще делать документацию», — отмечает Демчук.

Похожий алгоритм работы в ГК «Железно». У девелопера есть собственное подразделение, которое отвечает за проектирование, но компания всегда обращается за экспертизой к архитектурным бюро, отмечает исполнительный директор группы компаний Юрий Перминов.

«Я выступаю за глубокую интеграцию. У нас есть маленькое архитектурное бюро, но за экспертностью мы обращаемся к внешним подрядчикам. Как будут выглядеть ЖК, каким окажется внешний облик, как проект впишется в городскую среду. И нам важна цикличность и повторяемость, мы ее достигаем как раз за счет внешнего эксперта и своих внутренних ресурсов», — отмечает Перминов.

Внутри компании обязательно должны быть сформированы собственные компетенции, даже если речь не идет о создании собственного подразделения, считает Антон Татарчук, директор по строительству Optima Development. Внутреннее бюро — это скорее история крупных игроков рынка. Но внутри застройщика должны быть профессионалы, которые смогут правильно сформулировать ТЗ, коммуницировать с архитекторами и принять результат.

Банки и рынок диктуют условия

Сроки на разработку и проектирование в среднем составляют от полугода до девяти месяцев, отмечают участники дискуссии. С точки зрения архитекторов, это очень короткий период для качественной проработки. Мировой опыт показывает совсем другие ритмы запуска. Но в Европе, например, иные форматы финансирования. Так как банки являются еще одной стороной процесса и срывы графика обходятся девелоперам очень дорого, то и на проработку концепции и документации выделяется значительно меньше времени.

Основная проблема — отсутствие коммуникаций между сторонами и объективные реалии рынка, отмечает Радик Нигматуллин, директор клуба недвижимости «Движение»

«У каждой стороны свои задачи. Бизнес девелоперов обусловлен в том числе и проектным финансированием, которое устанавливает рамки по срокам. Рентабельность девелоперского бизнеса снижается с каждым годом: из-за инфляции, роста стоимости земли, процентов банков. У архитекторов в такой ситуации все меньше и меньше пространства для творчества. Поэтому, к сожалению, мы видим типовые жилые комплексы, не всегда соответствующие желаемому стандарту. Но есть и исключения, например, оригинальные проекты, которые создают девелоперы Москвы, у которых больше подушка безопасности по сравнению с региональными застройщиками», — прокомментировал модератор мероприятия.

Так как компании работают в условиях рыночной экономики и ограничены платежеспособностью клиентов, то уйти в свободу творчества проблематично. Потребитель диктует условия компаниям, а ему — его финансовые возможности.

«Девелопер с ограниченным бюджетом не может создавать уникальные проекты. Сейчас игрокам рынка приходится оптимизировать расходы, находить выходы из положения. Поэтому в сегменте с каждым годом увеличивается ценность продуктологов. Это люди, которые маневрируют между проектировщиками, заказчиками, продавцами, матологами и собственниками и помогают находить компромиссы», — отмечает Радик Нигматуллин.

Фото: форум недвижимости «Движение»