Установка минимальной площади квартиры в 28 кв.м приведет к всплеску цен до 10% на такое жилье. От изменений может выиграть сегмент апартаментов, которых нововведение не коснулось — именно туда перетечет спрос.

Запрет на слишком маленькие квартиры

В мае 2024 года Москомэкспертиза разослала письмо, в котором запретила строить в столице жилье меньше 28 кв. м. Требования распространяются в том числе и на студии. Нормативы применят к тем проектам, которые выйдут на рынок после их принятия — все застрои, получившие разрешения на строительство до 7 мая, смогут завершить проекты. Чуть позже аналогичные требования ввели на рынке Санкт-Петербурга — они коснутся всех объектов после 1 июля 2024 года.

Такие же меры могут распространить на еще десять субъектов РФ, где рынок близок к перегреву, сообщали «Известия» со ссылкой на гендиректора ДОМ.РФ Виталия Мутко.

«Есть десять регионов, которые близки к перегреву рынка. Сколько можно в Краснодаре строить жилья или, например, в Тюменской области? Мы видим по нашей аналитической работе, что есть ряд регионов, которые близки к удовлетворению спроса», — отметил Мутко.

Новый минимальный размер жилой недвижимости в России установили уже давно. Свод правил (СП-54) с требованием по площади квартир был принят 13 мая 2022 года, но девелоперы продолжали работать по старым разрешениям на строительство. До того СП-54 действовал только для государственного и муниципального жилищных фондов.

Стабильный рост малогабаритной недвижимости

Доля малогабариток удвоилась за последние несколько лет: на май 2024 года в России насчитывалось 14% однокомнатных квартир до 25 кв. м., от 25 до 35 кв. метров — 30%, свидетельствуют данные ДОМ.РФ.

Больше всего таких объектов возводят в столицах. В стадии строительства в Московском регионе сейчас находятся 79 тыс. квартир площадью менее 28 кв.м. Это 13,7% от числа всех запроектированных в Москве (Старой и Новой) и Московской области лотов. Более 33 тыс. из этого объема пока не проданы (37%), свидетельствуют данные bnMAP.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области строится почти 65 тыс. таких объектов. Их доля в общей массе запроектированного жилья побольше — 22,5%. Не проданными остаются 28,8 тыс. объектов, это 48% от общего объема недвижимости, которая находится на стадии строительства.

Причина такой популярности формата в доступности. Основная категория клиентов: молодые пары, студенты, одиночки-карьеристы, инвесторы, приезжие из других городов и стран, отмечает Жанна Махова, директор по продукту MR Group.

«Для них небольшая квартира или апартаменты — это временное и оптимальное решение жилищного вопроса, которое затем превращается в инвестицию, так как студию легко перепродать или сдать в аренду. В России у малогабаритных объектов есть своя специфика — в старом жилищном фонде их нет. Поэтому для многих покупателей с ограниченным бюджетом — это единственный вариант переехать в современный жилой комплекс с актуальной архитектурой, хорошей инфраструктурой и красивой благоустроенной территорией», — комментирует эксперт.

Кто продает в Москве малогабаритные квартиры

Они интересны и для застройщиков: доля маленького жилья выше в массовом сегменте, а цена «квадрата» оказывается на уровне бизнес-класса. При средней стоимости студии в 9,14 млн руб. он приближается к 450 тыс. рублей. В итоге доля таких лотов занимает значительный процент в структуре продаж девелоперов. В «старой» Москве больше всего представлены объекты «ПИК» (39,9% от общего предложения), «ЛСР» (31,6%), ГК «Самолет» (3,7%), Level Group (3,5%), «Аквилон» (2,4%), свидетельствуют данные «Метриума».

В Новой Москве лидер продаж студий — компания «А101 Девелопмент», которая контролирует 62,4% рынка помещений площадью менее 28 кв. м в Новой Москве. На второй строчке — ГК «Самолет» (18,8%), 3S Group (4,5%), ГК «ПИК» (4,0%) и ГК «Стройком» (3,8%). В Московской области наибольшая доля предложения квартир до 28 кв. м приходится на ГК «Самолет» (26,1%). Затем следует ГК «ПИК» (21%), ГК «ФСК» (5,1%), «М.О.Д» (4,7%) и ГК «Главстрой» (4,6%).

Рынок ждет рост цен и изменение квартирографии

Более 55% опрошенных Движение.ру экспертов и игроков рынка считают, что проблему доступности жилья мера не решит. Это приведет к росту цен и падению инвестпривлекательности. Также возможен рост среднего чека. 28% участников опроса отметили, что были готовы к такому решению властей еще с 2022 года — когда вышел свод правил с рекомендациями по минимальной площади застройки. 13% придется пересматривать планировки и менять стоимость лота, а у 8% опасения вызывают возможные санкции за нарушения.

Результатом новых требований станут всплеск спроса на малогабаритное жилье и рост цен — по некоторым прогнозам, повышение стоимости составит до 10%, считают опрошенные Движение.ру эксперты.

«Очевидно, цены на компактное жилье вырастут, так как у покупателей значительно сужается выбор. Также повысится инвестиционная привлекательность студий, покупка которых в ближайшей перспективе станет популярна с целью перепродажи, а не только сдачи в аренду, как сейчас», — отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов».

А девелоперам придется пересмотреть стратегии развития и квартирографию проектов, которые готовятся к запуску. В первую очередь это коснется массового сегмента, в котором небольшие квартиры занимают значимую долю. Например, у А101, реализующей проекты в Новой Москве, на них приходится до 50% предложений, рассказывает Григорий Начинкин, руководитель департамента продаж РАД.

«Сейчас это один из популярных форматов для покупателей, позволяющий „зайти“ на рынок новостроек с небольшим бюджетом. Локально спрос на такие лоты подскочить, и, соответственно, цены также на них могут вырасти, но так как доля невелика — в общей массе, это не приведет к существенному росту цен. Его также будет ограничиваться и уровень стоимости „близких“ по площади лотов — 29-30 кв. м. В любом случае бюджет студий не превысит таковой однокомнатных квартир, и спрос на такие лоты также имеет свой предел в текущих реалиях рынка ипотеки», — считает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Но катастрофы не случится, спрос перераспределится, а застройщики адаптируются к новым требованиям и постараются максимально сохранить ликвидный вид недвижимости, считают участники рынка.

«Малометражные лоты являются наиболее привлекательными в любом апартаментном или квартирном комплексе, инвесторы разбирают их сразу после начала продаж, а затем перепродают на более высокой стадии готовности дома или сдают в аренду. Такой продукт крайне выгоден для девелоперов, поэтому они будут пытаться его сохранить. Условно говоря, запретили строить квартиры менее 28 кв. м — будут проектировать по 29 кв. м, эта недвижимость по-прежнему будут пользоваться успехом среди покупателей», — считает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко.

Сильнее всего мера отразится на столичных рынках, далее затронет города-миллионники, а вот менее крупные населенные пункты запрет если и коснется, то с задержкой во времени — 1−2 года или даже больше, считает эксперт.

Спрос сместится на апартаменты

Уменьшение предложения и рост цен могут привести к перетоку спроса на другие рынки: вторичную недвижимость и апартаменты.

«На апартаменты новые правила не распространяются, по крайней мере, пока. В этом сегменте рынка недвижимости ничего кардинально не поменяется, хотя я допускаю, что именно сюда перетечет спрос покупателей малогабаритных квартир», — отмечает Кристина Дудко.

Эти меры могут привести к дальнейшему сокращению площади апартаментов, считает Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group. Сейчас в комплексах нарезка изначально небольшая. Юниты в них стоят дешевле квартир, т.к. не считаются жилыми помещениями, их чаще всего покупают для последующей сдачи в аренду.

«Скоро спрос на апартаменты со стороны инвесторов начнет расти. Особенно это касается массового сегмента: в него перейдут покупатели маленьких квартир. Можно предположить, что площади начнут „мельчать“. Сейчас в апарт-комплексах есть немало предложений площадью 70 кв. м. В ближайшем будущем застройщики предпочтут делать вместо одного такого помещения два-три лота — 20-30 кв.м. Это позволит привлечь „вчерашних“ покупателей жилья малого формата. Спрос со стороны арендаторов останется высоким, т.к. значительная часть апартаментов расположена в развитых деловых локациях», — считает Екатерина Ильюхина.

Фото: freepik.com