Кредит платежом красен: начнут ли банки распродажу квартир застройщиков

Высокий уровень продаж новостроек в рассрочку создает риски несвоевременного погашения застройщиками проектного финансирования. За шесть месяцев 2025-го доля этого механизма в общем объеме выросла с 24% до 37%, а стоимость неоплаченных сделок достигла 1,2 трлн руб., подсчитали в ДОМ.РФ. Речь идет о средствах, которые покупатели квартир еще не перечислили на счета эскроу по ранее заключенным договорам долевого участия (ДДУ).

Если компании массово не смогут погасить долги по проектному финансированию после ввода домов, банки начнут изымать у застройщиков непроданные квартиры, заявили в Минстрое РФ. Причем дисконт в таких случаях может составлять до 50%. Пока тенденция носит единичный характер, но уже в 2026–2027 годах у бизнеса могут возникнуть проблемы, если заемщики не смогут взять ипотеку после завершения рассрочки, поделились эксперты рынка.

Сейчас в зоне риска находятся проекты на ранних стадиях реализации. Для них характерно низкое покрытие задолженности остатками на счетах эскроу, что отражается на стоимости денег. Около 16% отраслевого кредитного портфеля работает со ставкой на уровне более 20%, рассказал зампредседателя правления Банка ДОМ.РФ Антон Медведев. Если у застройщика не получится в кратчайшие сроки начать продажи и пополнить счета эскроу, речь будет идти не о заработке, а о завершении строительства без потерь.

Последний рубеж не пройден

Задолженность застройщиков по выборке лимитов проектного финансирования к 1 июля 2025-го также увеличилась — на 13%, до 9,3 трлн руб. Однако на данный момент опрошенные Движение.ру эксперты не фиксируют массового изъятия квартир банками у застройщиков за непогашение этих займов — на рынке встречаются только единичные кейсы. 

«В целом, по данным Банка России, сохраняется высокое качество портфеля проектного финансирования. Однако, если будет развиваться практика продажи жилья в рассрочку, когда оно полностью оплачивается после ввода дома в эксплуатацию, погашение проектных кредитов замедлится еще больше», — говорит Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ).  

Кредитные организации, напротив, заинтересованы в быстром возврате средств. Но если девелопер не способен обслуживать долг, квартира, как предмет залога, должна компенсировать убытки, рассказала Кристина Гудым, аналитик ФГ «Финам». Иногда скидка доходит до 50%, но это, по мнению эксперта, скорее отражает рыночную стоимость конкретного объекта.

«В целом большинство компаний закрывают проектное финансирование за счет поступлений от дольщиков или продаж на завершающем этапе. Ситуация может ухудшиться при дальнейшем падении спроса на новостройки, если банки ужесточат требования к застройщикам и перестанут идти на реструктуризацию долгов», — рассказала аналитик. 

Что делают банки при невозврате 

В первую очередь банки пытаются договориться с застройщиками путем продления срока кредита, реструктуризации и прочих инструментов, поделился Антон Кузнецов, региональный управляющий Альфа-Банка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. И только в случае, если сторонам не удается достичь соглашения, организация действует в соответствии с законами РФ и обращается в суд. 

«Конечно, в разных банках условия отличаются. Многое зависит от кредитного договора и от договора залога. Как правило, во втором документе прописывается порядок действий, непосредственно взыскание, реализация и погашение. Вырученные деньги пойдут на оплату основного долга, процентов, пеней. Если после этого остаются лишние средства, они возвращаются застройщику. А если суммы от проданного жилья не хватило, то компания продолжает выплачивать кредит», — рассказал эксперт. 

В таких случаях банк также предлагает девелоперу реструктурировать долг и изменить условия кредитования, утверждают участники рынка. Кроме того, застройщик может продать другие активы — например, земельные участки или коммерческую недвижимость. Однако, если этот вариант невозможен, организация будет вынуждена реализовать залог или инициировать процедуру банкротства компании.

Для банков стратегия изъятия квартир для дальнейшей реализации является невыгодной, считают опрошенные Движение.ру эксперты. Это лишь вынужденная мера возврата вложенных средств, так как, во-первых, недвижимость — это непрофильный актив. А во-вторых, главная цель кредитных организаций — вернуть выданные деньги, добавил Антон Глушков. 

Однозначного ответа на вопрос, покрывает ли дальнейшая продажа квартир долг компании по проектному финансированию, нет. По словам президента НОСТРОЙ, это зависит от нескольких факторов:

• размер дисконта — чем он больше, тем меньше выручка от продажи квартир и тем сложнее закрыть займ;
• количество непроданных лотов;
• регион и класс жилья — ситуация с ценами отличается в зависимости от субъекта и сегмента.  

Зачастую банки продают такую недвижимость на торгах. А дисконт возникает из-за срочности и ограниченного круга покупателей. Но, как правило, он составляет 20–30%, большая сумма считается избыточной, добавил Антон Кузнецов. 

Влияние на рынок: можно ли его избежать

Чтобы предотвратить негативные последствия и минимизировать риски массового изъятия квартир банками, застройщикам необходимо активно искать альтернативные источники и обеспечивать финансовую устойчивость своих проектов. Например, для этого можно использовать краткосрочные займы от других организаций, выпуск облигаций, инвестиции от внешних стратегических партнеров, говорят эксперты. 

«Для девелоперов самое серьезное последствие — банкротство. При этом невыполнение обязательств негативно сказывается и на репутации застройщика, что затрудняет получение новых проектов и привлечение инвестиций в будущем. Банк же несет убытки, связанные с невозвратом кредита, необходимостью реализации залогового имущества с дисконтом и затратами на управление этим имуществом», — добавил президент НОСТРОЙ. 

В целом рисков ухудшения ситуации пока нет, особенно среди крупных застройщиков. Так как эти компании реализуют много проектов в разной степени готовности и распроданности, они имеют более гибкие возможности управления ликвидностью, отметил Роман Андреев, директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА». Например, они имеют возможность погасить финансирование объекта с низкими продажами за счет более успешных ЖК или достраивать дома с высоким наполнением эскроу, которые продавались раньше еще по льготным безадресным ипотечным программам.  

«В условиях недоступной рыночной ипотеки из-за высоких процентных ставок компании вынуждены продавать жилье по небольшому набору субсидируемых адресных ипотечных программ или с использованием полной оплаты. Аналитики ожидают, что продажи квартир по рыночной ипотеке вернутся не раньше конца 2026-го — начала 2027-го, большинство девелоперов, скорее всего, сможет “дожить” до этого момента благодаря продажам по другим механизмам», — резюмировал директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА».