Одна ипотека на семью: как работает программа после ужесточения

Ограничение семейной ипотеки, которое начало действовать с 1 февраля 2026 года,  с начала месяца вдвое сократило спрос на покупку новостроек. Относительно января количество заявок на ипотеку снизилось на 46,6%, приводят «Известия» данные компании «Этажи». На такую резкую динамику повлияло наличие спорных критериев по новым правилам, на которые покупатели пока не нашли однозначных ответов. Например, можно ли оформить кредит супругам в разводе или родителям не в браке, где прописывать ребенка и поможет ли брачный договор не включать мужа или жену в созаемщики. Редакция Движение.ру поговорила с экспертами и собрала ответы на самые частые вопросы. 

Можно ли оформить семейную ипотеку только на одного супруга 

С 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека», поэтому оформить кредит по семейной программе только на одного из супругов, состоящих в браке, практически нельзя. Новые условия требуют, чтобы оба супруга выступали созаемщиками.  

Исключение предусмотрено лишь в трех случаях:

• когда человек не состоит в браке; 
• когда один из супругов не является гражданином РФ;
• единственным заемщиком по кредиту является военнослужащий — участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения.

Если же заемщик предоставит недостоверную информацию о своем семейном положении при оформлении договора, заключенного с 1 февраля, кредитор может повысить процентную ставку выше льготной, говорит руководитель ипотечных продуктов Банка ДОМ.РФ Игорь Руденко.

Можно ли оформить семейную ипотеку, если супруги в разводе 

Развод не поможет взять дополнительный кредит. Право претендовать на льготную ипотеку теперь полностью зависит от детей — именно их данные определяют возможности. Новый кредит, вне рамок семейной ипотеки, можно будет взять исключительно на стандартных условиях. 

Если речь идет об оформлении первой семейной ипотеки и разведенный родитель не брал кредит до 23 декабря 2023 года, он сможет получить льготу, объясняет руководитель отдела ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости» Лидия Мальцева.  

Кредит может взять только тот супруг, чей адрес постоянной регистрации совпадает с пропиской ребенка. Если ипотеку оформляет разведенный родитель, банк также учтет алиментные обязательства, раздел имущества и наличие совместных долгов. Заявку одобрят, если заемщик соответствует критериям программы, рассказала Елена Гринь, к. ю. н., председатель союза юристов-блоггеров при Ассоциации юристов России.

Можно ли оформить семейную ипотеку, если заемщик не в браке 

Согласно условиям программы, оформить семейную ипотеку без официального брака можно. Для этого необходимо предоставить справку об отсутствии факта государственной регистрации. При этом важно, чтобы адрес постоянной прописки ребенка совпадал с родителем, говорит руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко.

Так как с февраля действует правило «одна семья — одна льготная ипотека», оформить два льготных кредита родителям одного ребенка, пусть и не в браке, не получится.

Обязательно ли, чтобы ребенок был прописан с заемщиком

Программа требует, чтобы адрес регистрации ребенка совпадал с родителями, отмечает Ольга Коваленко. Если отец или мать не находятся в браке и кто-то из них планирует оформить семейную ипотеку, дети должны быть прописаны с будущем заемщиком.  

В случае, если родители состоят в браке между собой, то ребенка можно зарегистрировать по адресу одного из супругов.

Можно ли взять семейную ипотеку второй раз

Оформить семейную ипотеку второй раз можно, но при строгом соблюдении условий: 

• предыдущий ипотечный кредит по любой программе с господдержкой был получен до 23 декабря 2023 года;
• если прошлая ипотека была полностью выплачена и родился еще один ребенок.

При этом СНИЛС ребенка, подпадающего под условия программы, по заключаемому кредитному договору не должен учитываться при получении другого льготного кредита, уточняет Игорь Руденко.

Поможет ли брачный договор не включать супруга в ипотеку 

С 1 февраля брачный договор не позволяет исключить супруга из состава созаемщиков по семейной ипотеке. Ранее документ о раздельной собственности позволял оформить ипотеку на одного из них, но теперь супруг автоматически становится созаемщиком, отмечает руководитель отдела ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Поэтому сейчас договор не освобождает мужа или жену от участия в сделке, хотя и повлияет на раздел имущества при разводе, добавила директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина.  

Можно ли привлечь к оформлению семейной ипотеки третьих лиц 

Если официального дохода не хватает для одобрения желаемой суммы, к кредиту в качестве созаемщиков можно привлечь третьих лиц. Например, родителей или других близких родственников, говорит руководитель направления по работе с партнерами «Циан» Анастасия Федько. 

Условия для основного заемщика остаются неизменными: наличие ребенка до 6 лет, двоих детей до 18 лет или ребенка с инвалидностью. Созаемщик же сможет взять другую ипотеку только в том случае, если текущий кредит будет полностью погашен и у него самого появятся дети, уточняет руководитель ипотечных продуктов Банка ДОМ.РФ.