Исламская ипотека (Мурабаха): как работает, кому и где доступна

Исламская ипотека отличается от классического кредита: банк не выдает клиенту деньги под проценты, а сначала сам приобретает недвижимость, а затем продает ее покупателю на согласованных условиях, рассказала Движение.ру вице-президент по устойчивому развитию банка ДОМ.РФ Марина Слуцкая. Таким образом, речь идет не о займе, а о сделке купли-продажи с последующей перепродажей объекта. При этом требования к клиенту остаются стандартными: специальных ограничений по полу, возрасту, вероисповеданию или региону проживания нет. 

Почему в исламской ипотеке нет процентов

Обычная ипотека строится на процентной ставке: банк дает заем, а клиент возвращает сумму долга и проценты за пользование деньгами. В исламском финансировании такой подход не применяется, отметила Марина Слуцкая. По ее словам, причина в том, что нормами шариата, то есть партнерского финансирования, запрещено ростовщичество — получение прибыли только из факта предоставления денег в долг. 

В такой модели банк зарабатывает не на процентах по кредиту, а на фиксированной торговой наценке. Сначала он выкупает объект недвижимости, а затем перепродает его клиенту по заранее согласованной цене, в которую уже включены расходы на приобретение и передачу жилья, а также маржа банка. Итоговая стоимость сделки фиксируется сразу и в дальнейшем не меняется под влиянием инфляции, ключевой ставки или колебаний рынка.

Как работает исламская ипотека 

Человек находит квартиру, которая ему подходит. Дальше начинается не кредитная, а партнерская схема. Сначала клиент подает заявку в банк. Банк оценивает объект. Если все в порядке, он выкупает жилье у продавца за полную стоимость. После этого заключается договор купли-продажи между банком и клиентом.

В договоре сразу указывается конечная цена: это стоимость квартиры плюс фиксированная торговая наценка. Затем клиент вносит первоначальный взнос и выплачивает остальную сумму по графику. При этом право собственности обычно переходит покупателю сразу, но сама недвижимость остается в залоге у банка до полного расчета. 

Какая модель используется чаще всего

В России чаще всего используется модель «Мурабаха». Это продажа товара, в данном случае жилья, в рассрочку с заранее известной наценкой. Именно она сегодня считается самой понятной и наиболее применимой для рынка недвижимости, говорит вице-президент по устойчивому развитию банка ДОМ.РФ. 

Чем исламская ипотека отличается от обычной

В обычной ипотеке:

• банк выдает кредит;
• действует процентная ставка;
• итоговая переплата связана с кредитной моделью;
• страхование часто является обязательным условием.

В исламской ипотеке:

• банк покупает недвижимость сам;
• затем продает ее клиенту в рассрочку;
• вместо процентов применяется фиксированная торговая наценка;
• платежи остаются неизменными;
• как правило, не требуется страхование жизни и недвижимости со стороны покупателя.

Еще одна важная особенность: до перехода всех рисков по сделке банк несет их сам как участник торговой операции, а не просто как кредитор, добавила Слуцкая. 

Кому доступна исламская ипотека и как ее получить

Распространенное заблуждение состоит в том, что исламская ипотека подходит только мусульманам. На самом деле это не так. По словам Марины Слуцкой, специальных требований к полу, возрасту, вероисповеданию или региону проживания обычно нет. Основные требования к клиенту в целом стандартны. Банк оценивает платежеспособность и другие параметры так же, как и при рассмотрении иных финансовых продуктов.

Где можно купить квартиру по исламской ипотеке

Квартиру по исламской ипотеке в России можно приобрести в 15 регионах:

• Северный Кавказ: Дагестан, Чечня, Ингушетия, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкесия, Северная Осетия;
• Поволжье: Татарстан, Башкортостан;
• Юг России: Ставропольский и Краснодарский края, Ростовская область;
• Центральная часть: Москва и Московская область;
• Северо-Запад: Санкт-Петербург и Ленинградская область.

Партнерское финансирование в России пока развивается в формате специального эксперимента. Этот механизм регулируется федеральным законом № 417-ФЗ, а Банк России ведет официальный реестр организаций, которые имеют право работать в данной сфере. На практике исламская ипотека уже представлена в ряде банков: ДОМ.РФ, Сбербанк и Ак Барс Банк.