Сельская ипотека в 2025 году: условия льготной программы

Правительство РФ в октябре 2024 выделило дополнительные 6,4 млрд руб., чтобы продолжить финансирование программы сельской ипотеки под 3%. С ее помощью, по официальным данным, более 160 тыс. человек за четыре года смогли улучшить жилищные условия — построить дом или купить готовое жилье в сельской местности. Льготная программа должна была закончиться в 2025 году, однако власти приняли решение сделать ее бессрочной.

Что такое сельская ипотека

Сельская ипотека — это программа льготного кредитования на строительство или приобретение недвижимости, которая субсидируется государством и является частью госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий». Оператором является Министерство сельского хозяйства Российской Федерации [1]. Кредит выдается на срок до 25 лет со ставкой до 3%. Максимально можно получить от банка до 6 млн руб.

Льготный кредит по планам властей призван способствовать развитию удаленных территорий, привлекать специалистов в областные и муниципальные районы, а также стимулировать рождаемость. С помощью программы также планируется снизить отток населения в крупные города.

В 2024 году на сельскую ипотеку выделено 24,5 млрд руб., а в 2025-м планируется направить из федерального бюджета в 1,6 раза больше — 40,7 млрд руб., сообщили СМИ со ссылкой на данные Счетной палаты и документ комитета Госдумы по бюджету и налогам.

«Приобрести жилье в сельской местности смогли десятки тысяч людей, среди которых 68% — это семьи с детьми, переехавшие из городов. При этом, несмотря на низкую ставку, объемы выдачи кредитов по программе существенно меньше, чем у ипотеки с господдержкой», — отмечает Андрей Алферов, сооснователь компании «Плюсы загородной жизни».

В начале декабря Telegram-канал Правительства РФ также сообщил о дополнительном выделении 5 млрд руб. на продолжение льготных программ по строительству, приобретению и благоустройству жилья в сельской местности. Решение позволит субсидировать свыше 160 тыс. ранее выданных займов, сообщает источник.

Кто может взять сельскую ипотеку

Заемщик может получить льготный кредит на покупку жилья, если соответствует следующим критериям [2]:

• Гражданин РФ, у которого есть регистрация в стране — постоянная или временная.
• На день оформления человеку исполнился 21 год, а на момент полного погашения — не более 65 лет. В некоторых банках эти цифры другие. Например, в Сбере минимальный возраст — 18 лет.
• Оформляет льготную ипотеку впервые: по закону такой заем можно оформить только один раз [3].

«Если после 23 декабря 2023 года заемщик уже воспользовался одной из федеральных программ, например семейной, IT-ипотекой, Дальневосточной или Арктической ипотекой, получить кредит повторно не получится. Если прошлая сделка была оформлена до этой даты, эти правила не действуют. При этом ограничения по количеству льготных кредитов распространяются на всех участников: титульного заемщика, созаемщика и поручителя», — уточнили в пресс-службе Россельхозбанка.

• Например, в марте 2023 года Антон получил IT-ипотеку, а в 2024-м решил оформить сельскую. В этом случае ограничений не будет. Но если предыдущий заем оформлен после 23 декабря 2023-го, получить другую льготную ипотеку уже не выйдет.

Большинство банков указывает в числе требований еще и официальный стаж работы — общий или на последнем месте, например, не менее 3 или 6 месяцев [4, 5, 6]. Стать участником льготной программы можно, даже если нет официальной работы. Например, предложение доступно индивидуальным предпринимателям и самозанятым. В этом случае предпринимателям придется предоставить сведения об отсутствии убытков за последние два года финансово-хозяйственной деятельности, а самозанятым — подтвердить заработок документами. Например, в Сбере запрашивают справку о налогах на профессиональный доход по форме ФНС или банка.

Банки также обращают внимание на хорошую кредитную историю: чаще одобрение получают заемщики, которые не допускали просрочек по предыдущим займам и не участвовали в судебных разбирательствах по долговым обязательствам.

Где можно взять сельскую ипотеку

Приобретаемая по льготной программе недвижимость должна быть расположена в населенных пунктах со статусами:

• сельское поселение;
• рабочий поселок;
• поселок городского типа;
• малый город с населением до 30 тыс. человек;
• опорный населенный пункт.

Программа доступна во всех субъектах Российской Федерации, кроме Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга [7]. В каждом регионе определен список территорий, которые подходят под условия.

«Важно ориентироваться именно на этот согласованный перечень, а не на формальные названия или численность населения. В дальнейшем список территорий может сокращаться, а программа — становиться более точечной», — добавила Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи».

После выбора местности важно правильно подобрать объект — дом или квартиру. При принятии решения следует учитывать категорию земли и вид разрешенного использования.

«Можно приобретать недвижимость на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, но не для ведения садоводства. Многие из таких территорий привлекают покупателей, но взять сельскую ипотеку на них нельзя», — отмечает Андрей Алферов, сооснователь компании «Плюсы загородной жизни».

Проверить, подходит ли выбранная территория под сельскую ипотеку, можно на платформе «Свое жилье» от Россельхозбанка [8]

Для оформления льготной ипотеки достаточно иметь прописку в любом регионе России — на получение кредита это не влияет. Важно: в купленной квартире собственник обязан прописаться в течение шести месяцев после покупки, а в доме — в течение полугода после завершения строительства и оформления права собственности. Подтверждать прописку необходимо каждые полгода в течение пяти лет — чтобы отчитаться перед банком, нужно предоставлять справку о регистрации по месту жительства.

Лидерами по объему выданной сельской ипотеки считаются Приволжский (32 931 кредит) и Центральный федеральные округа (16 329 кредитов) [9], а именно Башкирия, Татарстан, Удмуртская Республика, Белгородская, Курская и Воронежская области. Это регионы с высокой инвестиционной привлекательностью, развитой инфраструктурой, а также с благоприятным климатом и большим количеством территорий для ведения собственного хозяйства, отмечают эксперты. В ряде случаев дома в этих субъектах РФ используются как загородное жилье или место для отдыха в сезон.

Какую недвижимость можно приобрести по сельской ипотеке

Деньги от государства можно использовать на покупку определенных видов недвижимости.

Дом. Это может быть строящийся жилой объект с земельным участком, который покупают по договору участия в долевом строительстве. Также у участника программы есть право приобрести по договору купли-продажи готовый дом: он должен быть относительно новый — не старше трех-пяти лет.

• Информация о статусе дома указана в выписке из ЕГРН — это основной документ, на основании которого банки принимают решение о выдаче сельской ипотеки. В графе «Назначение» должно быть указано «Жилой дом». Если объект является нежилым, например это садовый дом, — льготный кредит на него не дадут. Недвижимость должна подходить для постоянного проживания, в списке требований также значатся наличие централизованных или автономных инженерных систем, водоснабжение, электричество, отопление и вода.

Квартира. Жилье должно находиться в многоквартирном доме высотой не более пяти этажей [7]. Приобрести квартиру можно у застройщика в одном из опорных населенных пунктов — это территории численностью от 3 до 50 тыс. жителей, центры развития инфраструктуры района. Также в списке условий: находятся вне городской агломерации, удалены не менее чем на 50 км от другого города или поселка с населением более 50 тыс. человек.

Участок под строительство своими силами. На нем можно построить дом с помощью домокомплекта — набора материалов и деталей, которые заранее произвели на заводе для строительства индивидуального жилого дома на готовом фундаменте [7]. Производитель домокомплекта должен быть аккредитован банком.

Участок под строительство силами подрядчика. В этом случае заемщик заключает договор с подрядной организацией и с ее помощью строит жилой дом. Застройщик должен быть аккредитован банком — перечень можно посмотреть на сайте кредитной организации. В договоре обычно прописывают срок строительства — не более двух лет со дня оформления сделки [2].

Будущий дом должен соответствовать также нормам площади — это важно, чтобы недвижимость подошла под действие сельской ипотеки, уточняет Татьяна Решетникова. Каждый регион сам определяет норматив на одного взрослого члена семьи [7].

• Например, если два родителя выступают созаемщиками, а норматив в определенном регионе — 15 кв. м на человека, то они не могут купить жилье площадью менее 30 кв. м. При этом в некоторых банках при расчете площади учитывают всех членов семьи. К примеру, многодетная семья с тремя детьми в рамках программы обязана приобрести жилье площадью не менее 75 кв. м.

Условия сельской ипотеки

Банки готовы выдавать кредиты на следующих условиях:

• Срок кредита — не более 25 лет.
• Размер процентной ставки — от 0,1 до 3% [1]:
  — 0,1% — на новых территориях России, а именно в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях, на приграничных территориях, например в Воронежской или Белгородской областях.
  — 3% — на всех остальных сельских территориях регионов РФ [10].

Низкая ставка по программе формируется благодаря государственным субсидиям: финансовые организации выдают ипотеку заемщикам под 0,1–3%, а недополученную прибыль им компенсируют власти из бюджета, объяснили в пресс-службе Россельхозбанка. При этом Минсельхоз России устанавливает для каждого банка годовые лимиты финансирования. Если они быстро заканчиваются, организации останавливают прием новых заявок.

При этом на сайтах кредитных организаций указано важное условие: ставка может повыситься до уровня ключевой на момент заключения договора, если банк не получит финансирование от государства [5], заемщик не построит дом в течение двух лет или использует деньги на другие цели [7].

• Первоначальный взнос: от 20% от стоимости жилья. Семьи с детьми могут использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал или жилищный сертификат.
• Максимальная сумма кредита: можно получить до 6 млн руб. [1].

Например, будущий дом стоит 8 млн руб. Из них 2,4 млн руб. можно внести как первоначальный взнос, а остаток в 5,6 млн руб. получить в ипотеку в рамках установленного кредитного лимита.

Однако не всем заемщикам одобряют льготную ставку.

«Программа доступна лишь в некоторых банках, а покупатели недвижимости сталкиваются со сложностями в подборе объекта и подрядчиков для строительства. На завершающем этапе Минсельхоз должен согласовать сделку, но иногда ведомство отклоняет заявки из-за исчерпания лимитов», — уточняет Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи».

Какие банки дают сельскую ипотеку

Сельскую ипотеку можно получить в одном из 16 банков — участников программы софинансирования [11], при этом около 75% займов выдает Россельхозбанк [12].

«За 2024 год было выдано 17,1 тыс. льготных кредитов общим объемом на 83,8 млрд руб. В сравнении с прошлым годом объемы выросли на 17,1 млрд руб.», — отметили в пресс-службе Россельхозбанка.

Условия в топ-3 банков по сельской ипотеке

Деньги на субсидирование низкой ставки выделяются ежегодно: основной объем направляют в банки на финансирование уже выданных кредитов. В условиях роста ключевой ставки в 2024 году увеличивались и расходы на субсидирование, поэтому на момент выхода статьи выдача займов по программе приостановлена. Власти выделили дополнительные деньги на финансирование уже выданной сельской ипотеки, при этом оформление новых сделок возможно в 2025 году [13]. Многое будет зависеть от кредитно-денежной политики Центробанка и возможностей госбюджета.