Категории земель и вид разрешенного использования: правила покупки участка

Можно приобрести участок и только потом узнать, что на нем нельзя построить жилой дом или открыть точку общепита. Более того, если не использовать землю по истинному назначению, то ее могут изъять. Например, по этой причине в Подмосковье в 2023 году запустили процессы по изъятию 512 участков сельхозназначения площадью 20,7 тыс. га, сообщает региональное министерство имущественных отношений. Эксперты поясняют: перед покупкой необходимо заранее выяснить категорию земли и вид разрешенного использования (ВРИ), но иногда полной информации нет даже в документах на недвижимость.

Что такое категория земель

Категория земель — это часть единого государственного земельного фонда, которая выделяется по основному целевому назначению и имеет определенный правовой режим [1].

«Понятие „категория земель“ определяет целевое назначение участков. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить завод по переработке нефтяных продуктов или основать населенный пункт. Закон выделяет особенность таких земель: обычно они наиболее благоприятны для нужд АПК, потому что плодородны и удалены от промышленных предприятий», — поясняет Кирилл Елисеев, юрист компании «BFL | Арбитраж.ру».

Какие бывают категории земель

Информация о категории земли содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Найти сведения о приглянувшемся участке можно в публичной кадастровой карте. Чтобы перейти в карточку с подробными данными, необходимо вбить в поиск кадастровый номер. Когда известен только точный адрес, территорию ищут на карте.
Законодатели определили семь категорий земель. Для каждой предусмотрено особое целевое использование [2].

1. Земли сельскохозяйственного назначения

Предусмотрены для нужд агропромышленного комплекса. Они находятся за чертой населенных пунктов, здесь можно выращивать растения, животных, перерабатывать зерно [3]. На таких участках запрещено возводить жилые объекты, за единственным исключением: если владелец территории — фермер, он имеет право построить жилье для себя.

В 2024 году в Государственной Думе начали рассматривать законопроект, согласно которому предлагают ужесточить перевод сельхозземель в другие категории. Для этого, по задумке авторов инициативы, необходимо будет получить разрешение Минсельхоза РФ. Меры планируют вводить, чтобы остановить стремительное сокращение площади сельхозугодий.

2. Земли населенных пунктов

Выделены, чтобы застраивать и развивать поселки и города. Категорию разделили на девять территориальных зон. Например, жилые, общественно-деловые, производственные и другие [4].

3. Земли промышленности и иного специального назначения

Как и сельхозземли, располагаются за пределами населенных пунктов. Среди них выделяют семь видов: для промышленности, энергетики, транспорта, обеспечения космической деятельности и другие [5].

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов

Включают охраняемые природные территории, рекреационные земли, территории с культурной или исторической ценностью. Например, заповедники, архитектурные памятники, здания, в которых жили известные люди, дворянские особняки [6].
Здесь действует особый правовой режим. Например, нельзя сносить находящиеся на территории объекты или кардинально их перестраивать.

5. Земли лесного фонда

К ним относят участки с лесными насаждениями, которые необходимы для восстановления растительности или ведения лесного хозяйства. Оборот регулируется Земельным и Лесным кодексами РФ, земли принадлежат государству [7]. Купить такие площади не получится — только взять в аренду. Площадку из лесного фонда могут предоставить предпринимателям и компаниям, которые заготавливают и перерабатывают древесину, выращивают саженцы, ведут научно-исследовательскую, образовательную и рекреационную работу.

6. Земли водного фонда

Это земли с поверхностными водными объектами [8]. Но если объект находится на территории другой категории, например сельскохозяйственного назначения, то к водному фонду он уже не относится. Правило применяется, только если водный объект полностью находится в пределах земель иных категорий.

7. Земли запаса

Собственником таких участков является государство или муниципалитет. Земли, если только они не входят в фонд перераспределения, запрещено покупать или арендовать. Чтобы получить разрешение на использование, их можно попытаться перевести в другую категорию [9].

Одного указания на целевое назначение недостаточно, это слишком широкое понятие, говорит Кирилл Елисеев, юрист компании «BFL | Арбитраж.ру». Чтобы более детально разграничить все земельные участки в России, в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ сформулировали понятие «территориальные зоны», т. е. участки со своими границами, в рамках которых действуют определенные правила — градостроительные регламенты.

Они определяют:

• ограничения по размеру;
• требования к капитальному строительству и реконструкции зданий;
• необходимость обеспечения территории объектами инфраструктуры.

Виды разрешенного использования земли

Для каждой категории устанавливают ВРИ [10]. Вид влияет на кадастровую стоимость и ставку имущественного налога, а еще определяет, какие объекты можно строить на участке: жилое здание, бизнес-центр, склад или производство.

Существует три вида разрешенного использования:

1. Основные — обязательны для каждой территориальной зоны, это профильное назначение земли.
2. Условно разрешенные — устанавливаются по специальному разрешительному порядку, который прописан в ст. 39 ГрК РФ. С помощью этого вида расширяют варианты использования территории.
3. Вспомогательные — это дополнение к основному или условно разрешенному ВРИ.

Основные и вспомогательные виды можно выбрать самостоятельно, дополнительно согласовывать ничего не требуется, пояснили в Росреестре. Основной или условно разрешенный ВРИ вносят в ЕГРН, вспомогательный вносить не нужно.

За использование площадки не по целевому назначению или с несоответствующим видом для юридических лиц предусмотрен штраф не менее 100 тыс. рублей [11]. Возможно также принудительное изъятие земельного участка в судебном порядке [12].

В классификаторе больше сотни ВРИ. Но чаще всего говорят о пяти.

1. ИЖС

На участке для индивидуального жилищного строительства разрешается построить дом, но он должен соответствовать определенным требованиям в соответствии с п. 39 ст. 1 ГрК РФ [13] — быть не выше 3 этажей / 20 метров. В отдельных регионах ограничения жестче. К примеру, в Москве высота может составлять лишь 15 метров.

Плюсы	Минусы
Расположены в населенных пунктах, в которых есть дороги, подведены необходимые коммуникации. Можно жить круглый год и официально регистрироваться. На их покупку легче получить льготную ипотеку или субсидии.	Стоят дороже, чем садовые участки. Строительство дома требует согласования с муниципалитетом.

2. ЛПХ

На площадке под личное подсобное хозяйство можно возвести жилое здание, гараж, вспомогательные постройки, а также выращивать сельскохозяйственные растения и животных. Параметры жилого дома должны быть такими же, как и для ИЖС.

Плюсы	Минусы
Нет обязательства строить и регистрировать частный дом. Можно выращивать продукцию на продажу. Часть земли разрешается сдавать в аренду.	Площадь не должна превышать 0,5 га, но участок можно увеличить в пять раз, до 2,5 га. Не действуют льготные кредиты и субсидии.

3. Блокированная жилая застройка

На площадке с таким ВРИ строят таунхаусы. Это несколько жилых домов, которые расположены в одну линию, каждый имеет общую боковую стенку с соседями.

Раньше дома блокированной застройки нельзя было назвать ни частными, ни многоквартирными, из-за этого у владельцев возникали проблемы с правовым статусом недвижимости. С 1 марта 2022 года таунхаусы стали считать новым видом жилья — теперь их можно ставить на кадастровый учет и оформлять право собственности по аналогии с жилым домом [14].

Плюсы	Минусы
На такой территории можно: Построить дома с общими стенами и отдельными выходами на участок. Выращивать овощи, ягоды, разводить декоративные и плодовые деревья. Поставить гараж и другие вспомогательные постройки. Обустроить спортивные и детские площадки.	Если планируется построить таунхаус, то при покупке земли важно убедиться, что его ВРИ — «Блокированная жилая застройка». ИЖС, ЛПХ и «Садоводство» для такого строительства не подойдут. Иначе суд может признать объект самовольной постройкой и потребовать его сноса за счет собственника.

4. Садоводство

Такие участки часто называют садовыми или дачными. Они могут входить в СНТ — садовое некоммерческое товарищество, но могут быть и самостоятельными. Здесь можно построить дом, хозяйственные постройки и гаражи, выращивать овощи и фрукты для личных нужд, а не на продажу.

5. Огородничество

По аналогии с предыдущим пунктом на таких территориях выращивают сельхозкультуры для себя. В отличие от СНТ, строить капитальные дома на такой площадке нельзя. То есть построить дом для постоянного проживания не получится, а сарай для хранения урожая или теплицу — можно.

ВРИ для предпринимательства

Здесь возводят объекты капитального строительства, чтобы вести коммерческую деятельность и получать прибыль [15]. Например, на участке с видом разрешенного использования «Объекты торговли» можно открывать торговые комплексы, развлекательные центры и другие объекты площадью от 5 тыс. кв. м. Их основная цель — продажа товаров и культурно-развлекательный досуг для клиентов. Также разрешается строить паркинги и гаражи для персонала и посетителей.

Разница в формулировках

Иногда в документах на землю встречаются виды не по классификатору.

«Разница в формулировках связана с тем, что в правовых актах местных администраций часто есть ссылки на действовавший ранее, но утративший силу классификатор. Актуальный классификатор утвержден приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, но, чтобы привести в соответствие все формулировки, требуется время», — поясняет Кирилл Елисеев.

По словам эксперта, устаревший или размытый ВРИ обычно совмещает в себе два вида либо полностью или частично соответствует старому классификатору. Например:

• для иных типов жилой застройки и рекреационных целей;
• приусадебный;
• под жилой дом;
• для обслуживания жилого дома;
• садово-огородный участок.

Покупка недвижимости с таким ВРИ в документах может быть связана со сложностями, утверждают эксперты.

«Закон возлагает обязанность по внесению соответствующих изменений в кадастр именно на собственника. В противном случае гражданам грозит административный штраф минимум в 10 тыс. рублей. Для юридических лиц, в зависимости от обстоятельств, сумма штрафа варьируется от 20 тыс. до 200 тыс. рублей. И это речь только об административной ответственности. Более серьезной является гражданско-правовая ответственность, допускающая снос самовольной постройки», — прокомментировал Кирилл Елисеев.

Перевод земель из одной категории в другую

Участки переводят в другую категорию, чтобы изменить целевое назначение. Например, если нужно построить многоэтажное жилое здание на землях промышленных. Сейчас такое происходит, допустим, в рамках программ комплексного развития территорий. Законодательство определяет конкретные случаи, когда перевод допустим либо, напротив, запрещен. А также устанавливает особые требования к документам, которые нужны для подачи ходатайства [16].

Ходатайство	Куда можно подать
О переводе федеральных, муниципальных и земель субъектов РФ	В Правительство РФ — для федеральных объектов. В исполнительные органы регионов — для земель субъектов РФ и участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной собственности. В органы местного самоуправления — для недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, кроме сельхозугодий.
О переводе земель, находящихся в частной собственности	В исполнительные органы субъектов Российской Федерации — для участков сельхозназначения. В органы местного самоуправления — для земель иного целевого назначения.

Для подачи ходатайства необходимо указать:

• кадастровый номер участка;
• текущую категорию и ту, в которую планируется перевести объект.

А также предоставить:

• обоснование перевода;
• права на недвижимость и согласие правообладателя;
• выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ;
• выписку из ЕГРН.

Перевести землю в другую категорию не получится, если:

• существуют ограничения или запрет на перевод, установленные федеральными законами;
• есть отрицательное заключение экологической экспертизы;
• перевод противоречит территориальному планированию и землеустроительной документации [17].

Перевод из одной категории в другую — сложная процедура, и на практике часто трудно добиться положительного решения. Особенно это касается сельхозугодий. Их переводят в земли населенных пунктов, промышленности в исключительных случаях. Чаще всего суды запрещают изменение категории, чтобы не нарушать один из основополагающих принципов земельного законодательства — сохранения целевого использования земли [18].

Изменение вида разрешенного использования

Чтобы поменять категорию, требуются веские причины. Например, на сельхозугодье можно построить больницу, если получится доказать, что более подходящей локации для возведения объекта нет. Но чаще всего менять категорию не нужно — достаточно изучить доступные для участка ВРИ и выбрать подходящий. Это более распространенная и простая процедура. Менять вид могут лица, которые владеют участком или арендуют его, — физические и юридические, а также ИП.

Обычно ВРИ меняют, если:

• компания планирует вести бизнес на площадке, но текущим видом коммерческая деятельность такого рода не предусмотрена;
• ВРИ не соответствует законодательству;
• у земли в документах не прописан вид разрешенного использования.

Есть несколько случаев, когда менять ВРИ нельзя. Например, если площадь территории не подходит для выбранного вида использования. Или участок принадлежит государству, и договор аренды заключен на торгах.

Основной и вспомогательный ВРИ можно выбирать самостоятельно из тех, что установлены градостроительным зонированием. Разрешение для этого получать не придется. Для условно разрешенного вида действуют другие правила. Кирилл Елисеев приводит пример. Допустим, Иванов проживает в Тюмени, на участке, который находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами со следующими ВРИ: основной — для ИЖС, вспомогательный — предоставление коммунальных услуг, условно разрешенный — ведение садоводства.

«В какой-то момент Иванов решил построить небольшой магазин на том месте, где раньше у него находился сад. После консультации с юристами гражданин выяснил, что правила Тюмени допускают для его территориальной зоны такой вид условно разрешенного использования, как магазины. В таком случае для смены основного и вспомогательного вида никакое разрешение не требуется — собственник может изменить их самостоятельно посредством обращения в Росреестр с соответствующим заявлением. Но так как речь идет о смене условно разрешенного ВРИ, то получение разрешения обязательно и без него осуществлять указанную деятельность неправомерно», — пояснил Кирилл Елисеев.