Илья Линник, СЗ «Ленинское»: «Будущее за девелоперами, которые встанут на сторону клиента»

— Как за последние три–пять лет изменился покупатель загородной недвижимости? Что сегодня стало особенно важно для людей при выборе жилья?

— Основным переломным моментом при развитии загородных проектов стала пандемия: люди начали активно уезжать за город, чтобы уединиться, защитить себя и своих близких, повысить качество здоровья. Начала развиваться дистанционная работа.

Вслед за домом, за апартаментами, которые предлагали в аренду, появилась необходимость развивать инфраструктуру: интернет, телефонию, образовательные учреждения, спортивные кружки. Чтобы люди не чувствовали себя отшельниками, могли работать дистанционно и удовлетворить свои потребности. 

Я считаю, что все крупные города постепенно придут к тому, что вокруг них будут развиваться города-спутники. Интенсивность жизни повысилась. Люди, которые не привыкли к такому ритму, как в столице, стали выбирать загородное жилье для постоянного проживания. Но это мы говорим про ближайший пригород. Москва впереди всех по этой части. Санкт-Петербург — второй город, который будет развивать пригородное домостроение, а вслед за жильем — инфраструктуру.

— Многие девелоперы до сих пор продают квадратные метры. Как вы считаете, почему сейчас этого уже недостаточно?

— По мере развития инфраструктуры, технологий меняется образ жизни: люди стали больше внимания обращать на образование, здоровье, качество жизни. Поэтому чистые квадратные метры без должного уровня инфраструктуры, заботы о детях и о здоровье жителей сегодня уже не актуальны.

Любое жилье — это не просто квадратные метры. Люди должны чувствовать себя владельцами квартиры и гордиться местом, в котором живут. После тяжелого рабочего дня они должны попадать домой и отдыхать за то небольшое время, которое проводят в кругу семьи. Для этого нужна соответствующая инфраструктура. И на ней нельзя экономить. 

— Как изменился портрет покупателя загородной недвижимости после пандемии и перехода части людей на гибридный или удаленный формат работы?

— Это люди, которые заботятся о здоровье своем и семьи, о своих детях и об их образовании. Этот портрет постоянно меняется. Нужно идти в ногу со временем, чтобы понимать, чего люди хотят сегодня. 

Мы создали отдел креативно-культурных инициатив, который выявляет потребности тех, кто у нас уже купил дома. Мы хотим знать, чем эти люди живут, что их интересует, сколько у них детей, какого они возраста, чтобы повысить качество жизни в проекте. 

При формировании экономической модели закладываются затраты на инфраструктуру. Как правило, все большие проекты реализуются не один год, и портрет покупателя в течение этого времени меняется. Нужно отслеживать эти изменения и вовремя вносить корректировки, чтобы удовлетворить потребности людей.

— Сейчас часто говорят про новый формат загородной жизни. Что лично вы вкладываете в это понятие?

— Новый формат загородной жизни отвечает на потребности, которые формируются на рынке. Этот формат находится еще на ранней стадии развития, потому что только начинают появляться загородные проекты с инфраструктурой для спорта, образования, досуга. 

Мы уделяет инфраструктуре огромное внимание. 70% территории в «Моменты.Репино» — благоустройство. С учетом опыта реализации множества социальных проектов мы пытаемся заложить интересные истории для того, чтобы подчеркнуть статус проекта, чтобы людям было приятно там жить, гулять, проводить время после работы. 

Одной из таких фишек стало подписание соглашения о проектировании парка Русского географического общества (РГО) на склонах «Моменты.Репино». Парковые зоны нужно создавать, а мы закладываем туда еще глубокий смысл популяризации РГО, но и не только. Мы даем возможность детям не забывать про прошлое, устанавливаем связь времен и поколений. 

Если что-то создаешь из инфраструктуры, то это должно быть нечто интересное. Не нужно на этом экономить. В любом случае потратишь лишние десятки, сотни миллионов, но это дает добавочную стоимость квадратному метру и повышает качество жизни в проекте. 

Сейчас настало время, когда девелопер должен думать не только о своем заработке, но и о конечном клиенте. Это важный подход в формировании проекта. Чем больше застройщиков будут этого придерживаться, тем более высокого качества жилье у нас появится.

— Какие ошибки чаще всего допускают девелоперы при создании загородных проектов? Чем отталкивают потенциальных клиентов?

— Очень сложно анализировать или судить кого-то. Каждый девелопер видит свой проект по-разному: исходя из своего жизненного опыта, подхода к бизнесу. Я не назову это ошибкой, но считаю, что девелоперам стоит обратить внимание на обратную связь от клиента. 

У нас многопрофильный бизнес, работаем в разных сферах. За последние шесть–семь лет реализовали множество знаковых социальных проектов. Мы активно поддерживаем церковь, культурные направления. В прошлом году с супругой открыли арт-пространство, которое стало площадкой для общения с клиентами: теми, кто уже наши резиденты и хочет ими стать. Внедрение искусства, общения, обратной связи приносит огромные плоды и результаты. 

Мы реализовали проект без заборов. У нас единая охраняемая территория, но внутри нее урбан-виллы не разделены заборами, только живой изгородью. Мы создаем некий социум, конгломерат людей, которым важно общение. Они хотят жить не за высокими заборами, а в коллективе. 

В зависимости от регионов в проектах применяют разные технологии домостроения. Кто-то хочет построить дешевле, кто-то боится вкладываться в инфраструктуру. Инфраструктура — серьезная нагрузка на квадратный метр в загородном домостроении за счет малоэтажности. Многие девелоперы этого боятся. Я считаю, это главная ошибка. Именно за проектами, в которых инфраструктура развивается, будущее.

— Можно ли создать качественную среду без единой концепции территории?

— Концепция — важный момент. Как можно создать качественное жилье, если не понимаешь, как оно должно выглядеть, как там будут жить люди, что будут делать и что будет востребовано? 

Есть один проект загородного домостроения, продают апартаменты. Портрет покупателя — человек, который будет добираться туда из города. С учетом высокой стоимости квадратного метра наверняка он будет ездить на машине. При этом парковочными местами застройщик не обеспечивает. Как можно позиционировать проект, если ты дорого продаешь квадратный метр, но человек, который должен приехать сюда на машине, не сможет ее поставить.

— Многие говорят, что современная недвижимость должна решать не только бытовые задачи, но и влиять на образ жизни человека. Вы с этим согласны?

— Я полностью согласен. Днем мы работаем, общаемся с разными людьми. Есть определенный эмоциональный фон, с которым приходим домой. Очень важно, в какую атмосферу окунаешься в конце рабочего дня, а ее создает застройщик.  

— Сейчас рынок переживает непростой период: высокая ставка, осторожность покупателей, конкуренция. Что, на ваш взгляд, сегодня формирует доверие к девелоперу?

— Влияет много различных факторов. Не только те, которые вы перечислили. Я достаточно давно в сфере недвижимости. В 2013 году мы бизнес диверсифицировали, расширили, начали развивать другие направления. Но, тем не менее, реализовывали разные проекты жилой и коммерческой застройки.

По моим наблюдениям, у рынка недвижимости есть цикличность. Цикличность есть в любой сфере. Но в недвижимости она явно выражена. Я помню кризис в 2008 году, когда мы запускали торговые комплексы. У нас арендаторы прощались с депозитами, только чтобы не открывать магазины, потому что боялись дефолта и кризиса. 

Тяжело работать, когда на рынок оказывают влияние геополитические факторы, общая экономическая ситуация. Но на мой взгляд, это все в сознании людей. Кризис всегда заканчивается чем? Слабые не выживают, а сильные игроки, если у них достаточный запас прочности, могут пересидеть или сделать выводы из допущенных ошибок. 

Сейчас рынок не девелопера, а покупателя. На конференциях говорят о том, сколько накоплений у россиян на счетах. Граждане боятся их тратить, сидят на деньгах. Но нужно отметить, что, когда люди перестают тратить, это отражается не только на недвижимости. Это в целом влияет на экономику, потому что деньги должны двигаться, а то, что они лежат на счетах, только обесцениваются. Поэтому нельзя сказать, что исключительно ставка влияет на развитие рынка.

Нужно показывать клиенту, что мы способны удовлетворить его потребности и готовы подстраиваться, менять среду, в которой он будет жить. Я думаю, так и проявляется обратная связь и формируется доверие покупателя к застройщику.

— В последние годы усилился интерес к проектам с собственной инфраструктурой. Почему людям уже недостаточно просто жить за городом?

— Все зависит от ритма жизни. Меняются интересы, подход людей к формированию семьи, образованию детей. 

Мы с супругой живем за городом достаточно давно. Застройщик тогда декларировал, что будет качественная типовая застройка с хорошей инфраструктурой. Но со временем вместо того, чтобы ее развивать, начал инфраструктуру сокращать: если и так хорошо продается, то зачем? Это вызвало негатив к застройщику.

Имея такой опыт, мы стараемся не допустить подобных ошибок уже в своем проекте. Понимаем, что людям важно, где находится ребенок в течение дня. Потому что тяжело его возить в город, в школу, потом ехать на работу. У тебя подстраивается под это маршрут. А если в месте, где ты живешь, есть образовательное учреждение с факультативными занятиями, то можно не переживать, где ребенок, а вечером спокойно забирать его. Старшеклассники могут самостоятельно дойти до дома по закрытой территории.

Я считаю, инфраструктуре нужно уделять огромное внимание. К примеру, в «Моменты.Репино» мы планируем внедрять образовательные программы Русского географического общества и других известных институтов. У нас творческое направление: музыка, искусство, духовно-нравственное развитие. Мы подписали соглашение с епархией, потому что считаем, что именно духовно-нравственный компонент очень важен при формировании ребенка и его будущего.

— Может ли жилой проект формировать локальное сообщество и культурную среду? Или это уже слишком идеалистический подход?

— Культурный код локации может задать направление в развитии загородного проекта. «Моменты.Репино» находится в сердце двух заповедников — пошли по этому сценарию и стали применять экологичные материалы. Дальше углубились в историю местности. В свое время здесь жил известный художник И. Репин, проводил «репинские среды». Мы изучили, с кем он встречался, собрали всех его друзей и их именами назвали улицы. У нас есть улица Куинджи, Римского-Корсакова, Островского, Врубеля. Это подчеркивает культурный код, и так мы сохраняем память о наших предках, известных людях.

Я состою в попечительском совете Псковского отделения Русского географического общества и вижу, какой огромный вклад оно вносит в образование детей. Предложили сделать парк РГО общедоступным на территории поселка. Планируем создать переход в заповедную зону и согласовать экотропу. Поскольку мы развиваем следующую территорию, хотим соединить этой тропой два наших проекта: сделать частичку парка РГО и там, и там.  

У супруги родилась идея айс-клуба. На территории поселка есть перепады рельефа от 30 до 60 метров. Покопались в архивах и обнаружили, что миллионы лет назад там был ледник. Когда он сходил, тащил валуны. Они, в свою очередь, образовали борозды и рельеф местности. Мы решили, что кусок льда застыл на одном из склонов, и так появилась архитектура айс-клуба.

Мы все это объединили единым смыслом: там застыл ледник, от ледника у нас началась экотропа парка РГО, которую дополним малыми архитектурными формами, чтобы сделать отсылку к великим открытиям. Тут же строим начальную образовательную школу по соглашению с епархией с внедрением программ Русского географического общества.

Я считаю, что такие проекты должны задавать тон. Когда человек приезжает домой, где каждая деталь несет глубокий философский смысл, то он даже лучше отдыхает.

— Если посмотреть на рынок на 5–10 лет вперед, какие проекты останутся востребованными, а какие постепенно исчезнут? Почему?

— Рынок недвижимости развивается циклично. Есть разные факторы, которые на него влияют. Но общий смысл такой, что люди сейчас больше смотрят в будущее, заботятся о здоровье. Ритм жизни ускоряется. Очень много внешних факторов влияют на нашу психику и восприятие мира.

Я думаю, что будущее за девелоперами, которые встанут на сторону клиента. Когда девелопер поймет, чего хотят люди, и не будет заботиться прежде всего о заработке. Заработок — тоже важная составляющая, но все-таки деньги должны уйти на второй план. Квадратные метры с зажатыми парковками, низкими потолками, отсутствием инфраструктуры, трудной транспортной логистикой, постепенно вымрут.