Как новые условия рассрочки повлияют на девелоперов

Минстрой и Центробанк подготовили законопроект, который вводит договор долевого участия (ДДУ) с рассрочкой. До сдачи дома в эксплуатацию деньги будут поступать на эскроу-счет, а после — напрямую застройщику. Пока покупатель не выплатит всю сумму, квартира останется в залоге у застройщика, если она куплена в кредит — то у банка. 

Максимальный срок рассрочки — три года после плановой сдачи дома. За просрочку платежей будет предусмотрена ответственность: если собственник не платит дольше двух месяцев или задерживает платежи чаще трех раз за год, девелопер сможет потребовать всю сумму досрочно.

В правительстве считают, что механизм простимулирует продажи новостроек. Рассрочка уже год поддерживала застройщиков на фоне дорогой ипотеки, рассказал журналистам вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в национальном центре «Россия», передает «РИА Недвижимость». Какой эффект ожидает бизнес от новых условий — в материале Движение.ру. 

Эффект для рынка окажется умеренным 

Рассрочка поддержала рынок новостроек после роста ставок по ипотеке: к концу 2025-го объем продаж в рассрочку вырос в пять раз, а доля в общем портфеле заключенных ДДУ — более чем в два раза. По данным ЦБ, на 1 апреля 2026-го объем таких сделок достиг 1,5 трлн руб. 

Сейчас ажиотаж вокруг инструмента несколько спал, но он остается заметным: на рассрочку приходится в среднем 16% сделок по стране, подсчитали в «Нмаркет.Про» для «РИА Недвижимость». К 2027 году она может возрасти до 20%.

Новый механизм позволит застройщикам получить еще один инструмент стимулирования спроса, подтвердили игроки рынка. Он особенно актуален при дорогой ипотеке — скорректированные условия частично компенсируют ее недоступность для массового покупателя. Но эффект будет умеренным и точечным, а не системным, считает директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак. Причина в том, что без согласия банка-кредитора продавать по такой схеме можно будет не более 25% лотов в проекте. 

Если банки не станут ужесточать условия проектного финансирования из-за лимита, механизм расширит круг потенциальных покупателей без серьезных изменений на рынке. В обратном случае проекты станут дороже из-за ужестояния требований к кредитам для бизнеса.

Как квартиры в залоге повлияют на экономику 

Залог создаст дополнительную административную нагрузку на застройщиков, рассказал Антон Гак. Компаниям придется вести залоговый учет, взаимодействовать с Росреестром при регистрации и снятии обременений, передавать информацию о платежах в бюро кредитных историй. Но прямых финансовых расходов не будет. 

«Основной риск связан с дисциплиной покупателей. Срок рассрочки может составлять до трех лет после сдачи дома, поэтому все это время девелопер фактически кредитирует часть сделок собственными средствами. Это потребует более активной работы с дебиторской задолженностью», — поделился директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет». 

Если покупатель перестанет платить, то встанет вопрос о выселении. Как правило, такие жильцы уже прописаны в квартире, сделали там ремонт, поэтому процесс в большинстве случаев будет связан с судом. Такое развитие событий приведет к дополнительным временным и финансовым издержкам, говорит директор департамента продаж Группы «Эталон» Владимир Юрьев. 

Но есть и плюс — при систематических просрочках девелопер сможет потребовать досрочного погашения всей суммы. При обычном затягивании платежа начисления ограничены планкой в 20% годовых от стоимости жилья. Это позволяет защищать интересы застройщика и не превращать рассрочку в обременительный для покупателя инструмент, говорят девелоперы. 

Финансовые риски новой рассрочки 

С точки зрения финансовой модели девелопера принципиальных изменений не произойдет, считает коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Кобякова. Рассрочка уже используется как рабочий инструмент продаж — в том числе позволяет при определенных условиях закрывать обязательства по эскроу-счетам.

«При этом средства покупателя до сдачи дома размещаются не напрямую у застройщика, а на специальном эскроу-счете, поэтому сама по себе рассрочка не означает для девелопера новых рисков на этом этапе», — рассказала Ольга Кобякова. 

В «Эталоне» считают иначе: при внедрении механизма объем средств на эскроу-счетах во время строительства и в момент ввода дома сократится. Это закономерно приведет к удорожанию проектного финансирования и росту долговой нагрузки на всем строительном цикле. 

«На данный момент единственным возможным вариантом избегания такой ситуации представляется заключение договоров с удорожанием для компенсации потенциальных затрат, однако это может повлиять на стоимость квартир и свести пользу инструмента на нет», — добавил Владимир Юрьев. 

Особенно эффект может проявиться в проектах, где после получения разрешения на ввод в продаже остаются большие и дорогие лоты. На таких квартирах рассрочка будет обходиться дороже ипотеки, что снизит снизит интерес клиента к этому способу покупки, считают в «Бруснике».  

В целом девелоперы считают, что механизм нужно доработать совместно с бизнес-сообществом. Если количество операций и требований к сопровождению окажется слишком большим, инструмент может оказаться экономически невыгодным для компаний и не получить широкого применения, резюмировал Антон Гак.