Обвала спроса на новостройки из-за изменений семейной ипотеки не будет — мнение

С 1 октября семейная ипотека меняет правила: ставка будет зависеть от числа детей в семье. Для семей с одним или двумя детьми она вырастет с нынешних 6% до 8–10% в регионах и 10–12% в столичных, для многодетных — снизится до 2–6%. Опрошенные редакцией Движение.ру эксперты рынка недвижимости сходятся в том, что это приведет к заметному, но не обвальному охлаждению спроса на новостройки и структурной перестройке рынка.

Сильнее всего изменения затронут основную часть заемщиков — семьи с одним-двумя детьми, отметили в Агентстве трансформации и развития экономики. Ежемесячный платеж по тому же кредиту для них станет существенно выше, поэтому часть покупателей либо отложит сделку, либо выберет квартиру меньше или дешевле, подчеркивают эксперты.

Именно поэтому основной удар придется на комфорт-класс, считает Юлия Максимович, председатель комитета Российской гильдии риелторов (РГР). По ее расчетам, при кредите 12 млн руб. платеж вырастет более чем на 70% — примерно с 57,5 тыс. до 98,6 тыс. руб. в месяц. «При текущих рыночных ставках это отсечет от рынка покупателей с доходом ниже среднего из-за показателя долговой нагрузки», — пояснила она, оценив возможное снижение продаж девелоперов в этом сегменте в 15–20%.

Дополнительным фактором эксперты называют ограничение срока субсидирования 15 годами. По оценке Максимович, при кредите 5 млн руб. и ставке 6% платеж вырастет с 32,8 тыс. руб. (при сроке 25 лет) до 42,2 тыс. руб., а для семьи с одним ребенком при ставке 12% — до 60 тыс. руб. В Агентстве трансформации и развития экономики добавляют, что такое ограничение создает для заемщика неопределенность условий на остаток срока кредита и само по себе может повлиять на решение о покупке.

При этом выпадение спроса будет частично компенсировано. Многодетные семьи получат ставку 2–6% и повышенные лимиты — до 10 млн руб. в регионах и до 18 млн руб. в столицах, однако эта группа существенно меньше по числу потенциальных заемщиков, указывают в агентстве. По мнению Максимович, именно многодетные станут новыми драйверами спроса на многокомнатные квартиры, а выросшие лимиты позволят покупать более качественное и просторное жилье без доплаты по рыночной ставке. «Инвестиционный спрос уйдет, но реальный потребительский останется», — подчеркнула она.

На коротком горизонте эксперты ожидают всплеска спроса перед изменением правил. Заемщики будут стараться закрыть покупки по старым условиям, после чего рынок перейдет к новому, более низкому уровню спроса, прогнозируют в Агентстве трансформации и развития экономики. С этим согласен руководитель проектов практики «Инжиниринг» Strategy Partners Дмитрий Арестов: в сентябре логично ожидать дополнительного спроса, а в октябре — ноябре его коррекции, наиболее сильной в массовом сегменте, где покупатели чувствительнее всего к размеру платежа.

Тем не менее говорить об обрушении рынка преждевременно, подчеркивает Арестов, — семейная ипотека остается одним из ключевых источников спроса. Даже ставка 10–12% по-прежнему существенно ниже рыночной, констатируют в Агентстве трансформации и развития экономики, поэтому программа сохранит роль главного инструмента поддержки спроса на новостройки.

Минфин объявил новые условия семейной ипотеки накануне, 24 сентября. Среди нововведений — для оформления кредита одному из детей в семьи должно быть меньше 7 лет. Также заемщику необходимо будет прописаться в купленной квартире. Кроме того, при первоначальном взносе 50% ставка по ипотеке составит 6% годовых независимо от региона проживания и количества детей в семье.

Подробнее о ставках и их градации — в материале Движение.ру.