Офисному рынку Москвы нужно уходить от проектов класса А — мнение

Рынок офисной недвижимости Москвы должен смещать фокус с активного строительства офисов класса А на объекты классов В и С. Сегменту нужны более гибкие проекты, которые будут учитывать интересы не только корпораций, но и небольших компаний. Об этом Движение.ру рассказала Татьяна Грихно, руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101», член жюри международной премии BRICS Property Awards. 

Компании все чаще покупают офисы вместо долгосрочной аренды. Они рассматривают такие объекты не как текущие расходы, а как долгосрочный актив и инструмент формирования корпоративной культуры. Спрос на мелкую нарезку усиливается, поэтому девелоперы вынуждены закладывать гибкие планировки уже на этапе проектирования. Это усложняет работу, говорит Татьяна Грихно.

«Мелкая нарезка увеличивает количество сделок, усложняет юридическое сопровождение, требует больше ресурсов на продажи и обслуживание. Если девелопер не заложил эту возможность на этапе концепции, все потом переделывать будет дорого и долго. Решение — привлекать управляющую компанию еще на этапе проектирования, чтобы учесть все эксплуатационные требования будущих резидентов», — пояснила руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101».

Вторая сложность — инфраструктурная. Когда в одном здании много собственников и арендаторов с разными запросами, без развитой экосистемы сервисов проект быстро распадается на разрозненные помещения. Важно, чтобы после ввода здание сразу работало как единое пространство. 

Третья сложность — конкуренция. Разные девелоперы часто запускают проекты в одной локации. На рынок почти одновременно выводится много площадей, и доходность оказывается ниже заявленной из-за высокой конкуренции. 

«Совсем другая картина — в индивидуальных локациях, которые собирают свой собственный, уникальный спрос. Там доходность точно будет отрастать. Сегодня доходность в офисном сегменте на уровне 14% — это реально, но только в хороших развивающихся районах, где цены еще не перегреты и где объект будет иметь устойчивый спрос», — поделилась Татьяна Грихно. 

По прогнозам эксперта, в 2027 году рынок будет двигаться от отдельных бизнес-центров к масштабным деловым кластерам, которые можно создавать в основном за пределами исторического центра столицы. Например, на территории Новой Москвы. 

«Наибольший интерес в этом смысле вызывают самодостаточные mixed-use проекты, интегрированные в городскую среду, где офисная функция дополнена ритейлом, гастро-зонами, спортивными и событийными площадками. Чем масштабнее проект, тем больше функций для развития — и тем проще нарезать его на лоты разного формата», — считает руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101». 

Девелоперы будут все чаще предлагать готовые решения для организации пространства. Уже сейчас компаниям нужны переговорные и тихие рабочие зоны. Растет спрос на гибридные решения и зонирование, а не массовый возврат к традиционным кабинетам, резюмировала эксперт.