Реальная стоимость новостроек за шесть лет выросла на треть

С конца 2020 года по третий квартал 2026-го номинальные цены первичного жилья выросли в 2,12 раза, вторичного — на 66,1%. С учетом инфляции 58,3% за тот же период реальная стоимость новостроек прибавила 33,9%, тогда как вторичка — только 4,9%, следует из обзора рынка недвижимости «Эксперт РА». Существенне опережение потребительской инфляции за весь период было характерно прежде всего для первичного рынка.

«Быстрое удорожание жилья в 2021–2022 годах сменилось более умеренным номинальным ростом. В 2026 году цены продолжили повышаться: за три квартала прирост индекса первичного жилья составил 7,2%, вторичного — 5,5%. После учета потребительской инфляции рост был существенно меньше —2% и 0,5% соответственно. Новостройки продолжают дорожать в реальном выражении, тогда как динамика вторичного жилья была близка к изменению общего уровня потребительских цен», — говорится в исследовании. 

Различия между сегментами видны и в уровнях средних цен за квадратный метр. В третьем квартале 2026 года средняя стоимость 1 кв. м новостройки составляла 226,5 тыс. руб., вторички — 149,2 тыс. руб. Отношение средних цен снизилось до 1,52. Это означает, что «квадрат» новостройки стоил на 51,8% дороже вторичного метра.  

«Возможное объяснение устойчивости ценового разрыва связано с тем, что снижение стоимости кредита расширяет платежеспособный спрос, тогда как предложение нового жилья не может увеличиваться с той же скоростью. Часть выгоды от субсидируемой ставки при таких условиях может перейти в цену объекта», — пояснили аналитики. 

В отличие от цен, ипотечные выдачи не показывают устойчивого роста за почти шесть лет. После сокращения в 2022 году кредитование резко расширилось в 2023-м: за год оформили 2,04 млн ипотек. В 2024 году количество выдач снова снизилось — на 36%, а в 2025-м — еще на 25,7%, до 0,97 млн.  

В январе–сентябре 2026 года выдачи пошли вверх: банки оформили 787,8 тыс. кредитов на 3,58 трлн руб. По сравнению с теми же месяцами 2025 года количество выросло на 33,5%, а объем — на 35%. Однако показатели так и не вернулись к масштабам 2023 года. 

Дальнейшая динамика будет определяться тем, как сложатся процентные условия, доходы покупателей, правила господдержки и реакция предложения. Если снижение ключевой ставки найдет отражение в рыночной ипотеке, это способно расширить круг покупателей вторичного жилья и ослабить ценовое преимущество льготных программ.

«Сближение цен при таком сценарии не предопределено. Более дешевая рыночная ипотека может поддержать спрос на обоих рынках, а изменение относительных цен будет зависеть от доступного предложения и состава покупателей. Если рост спроса преимущественно перейдет в стоимость объектов, улучшение кредитных условий может лишь частично повысить доступность покупки. Если предложение и доходы будут увеличиваться достаточно быстро, возможности приобретения жилья смогут расширяться без сопоставимого усиления ценового давления», — резюмировали эксперты.