Управление капремонтом: что изменил новый закон

Собственникам квартир в многоэтажных домах передали право принимать решения о капитальном ремонте. С 1 сентября вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ. Также жильцы смогут выбирать, что необходимо отремонтировать: крышу, лифт или подвал. Но, чтобы внести изменения в график капремонта, собственникам придется провести обследование дома за свой счет. Стоимость экспертизы для владельцев квартир может достигать 2,5 млн руб, утверждают эксперты.

Согласно поправкам в Жилищный кодекс, собственники жилья теперь могут принимать на общем собрании решение о проведении технического обследования и очередности работ по капитальному ремонту. В ходе встречи устанавливают также порядок информирования жителей дома о результатах экспертизы и дальнейших действиях по передаче полученных данных в исполнительный орган, ответственный за реализацию программы капремонта.

В 2024 году в рамках программы капитального ремонта уже отремонтировали дома общей площадью свыше 46 млн кв. м., в которых проживают более 1,7 млн человек, сообщили в Минстрое.

"Летние месяцы — самый активный период проведения капитального ремонта многоквартирных домов. И до начала отопительного периода большую часть работ необходимо завершить. С начала года в регионах уже отремонтировали почти 11,5 тыс. домов. А за весь период реализации программы были выполнены работы в более чем 300 тыс. домах, площадь которых составила свыше 1 млрд кв. м.«,— отметил вице-премьер Марат Хуснуллин.

Наибольшее количество домов отремонтировали в округах:

• Центральном — 4336;
• Приволжском — 1784;
• Сибирском —1407*.

*Данные Минстроя РФ.

На что идут взносы за капремонт

Платежи за капремонт от жителей МКД ежемесячно поступают в региональный фонд капитального ремонта. Тариф устанавливают региональные власти — для Москвы в 2024 году он составит от 25,58 руб. за квадратный метр, для Санкт-Петербурга — 11,90–12,99 руб.. В регионах для разных видов и категорий домов тарифы могут различаться. Минимальный в Карачаево-Черкесской Республике — 5,8 руб.

Платить за капитальный ремонт, согласно статье 169 ЖК РФ, обязаны собственники нежилых помещений и квартир в многоквартирных домах, если те включены в региональную или федеральную программу капремонта. Если человек купил квартиру с имеющимися долгами по капремонту, то погашать их все-таки придется.

Накопленные средства могут быть потрачены на:

• ремонт общедомовых помещений (подъездов, подвалов, чердаков и крыш);
• ремонт общедомового оборудования (окон, дверей, лифтов, лестниц, мусоропроводов и т. д.);
• реставрацию фасада и фундамента;
• ремонт внутридомовых коммунальных систем (канализации, отопления, освещения)*.

*Список может расширяться по решению региональных властей.

Но есть и другой вариант распределения средств. На общем собрании собственники квартир могут принять решение об отказе от услуг регоператора и создании спецсчета дома для перечисления взносов. Тариф должен быть не ниже минимального в регионе.

«Как только у жильцов дома появится отдельный счет, они смогут самостоятельно контролировать поступления и расход средств, выбирать подрядчиков и устанавливать список работ, а также определять срок ремонта, не дожидаясь графика, который предусмотрен властями», — комментирует юрист Андрей Завьялов.

Кто не должен платить за капремонт

За капремонт должны платить все, но есть исключения.

По закону от взносов освобождены:

• жители ветхих и аварийных домов. Деньги, выплаченные ими после признания дома аварийным, будут возвращены;
• проживающие по договору социального найма. В этом случае жилье находится в собственности у местных муниципальных органов, они и выделяют средства на капремонт;
• собственники домов, расположенных на земле, которая подлежит изъятию для государственных нужд. Платить в такой ситуации также будет государство;
• владельцы недвижимости в городах и поселках, которые планируют расселять.

Собственники квартир в новостройках имеют отсрочку от взносов на капитальный ремонт до того момента, когда их дом внесут в программу. По закону это должно произойти не позднее пяти лет после сдачи объекта, но обычно это происходит раньше — сроки устанавливают регионы.

Также некоторым собственникам положены льготы от государства.

Сюда включены:

• одиноко проживающие неработающие пенсионеры либо семьи из двух пожилых людей;
• инвалиды первой и второй групп, а также семьи с детьми-инвалидам;
• люди или семьи с доходом ниже прожиточного минимума;
• участники и инвалиды Великой Отечественной войны, блокадники, ветераны труда, ветераны боевых действий, пострадавшие при аварии на ЧАЭС*.

*Точные списки льготников и размер скидки можно узнать на сайте региональных органов власти или отделения ФКР.

Кто отвечает за капитальный ремонт

Работы по капитальному ремонту четко регламентированы по видам в Жилищном кодексе, а фонд капремонта (ФКР) берет на себя ответственность за его проведение, говорит Завьялов. Также региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД могут утверждаться сроки и порядок, к примеру, в Москве они расписаны до 2044 года, а в Санкт-Петербурге — до 2038 года.

«Но, несмотря на наличие плана, сроки капремонта могут затягиваться, и фактическое начало работ смещается относительно запланированных. Это обычно связано с отсутствием или удорожанием материалов. Многообразие услуг по капитальному ремонту не носит подрядный характер, поэтому сдвиг сроков начала работ — распространенная практика», — уточняет юрист.

Если взносы на капремонт жители перечисляют в ФКР и делают ремонт по графику регионального оператора, то за качество работ, выбор подрядчика, соблюдение сроков и другие аспекты отвечает сам фонд.

Если собственники перечисляют взносы на спецсчет, то они самостоятельно ищут подрядчиков и контролируют качество капремонта. Также допустимо, что по решению собственников подбор бригады и контроль качества работ может быть делегирован управляющей компании

Что изменилось в капремонте с 1 сентября 2024

С вступлением в силу закона жители дома на общем собрании, ⅔ голосов от общего количества собственников, должны принять решение о проведении обследования здания, чтобы в дальнейшем начать процедуру капитального ремонта той части дома, что считают необходимой, поясняет Андрей Завьялов. Выполнять ремонт, по новым правилам, имеют право ИП и юридические лица — действующие члены в саморегулируемой организации (прим. ред. СРО — некоммерческие организации, их регистрируют в налоговой в качестве юрлиц и вносят в госреестры. Например СРО строителей, проектировщиков или изыскателей — в госреестр Ростехнадзора. Только в этом случае они считаются легитимными.). С ними будет заключаться договора подряда.

«Весь процесс капремонта будет контролироваться уполномоченным органом или подведомственным учреждением. Отказаться от строительного контроля смогут только те собственники, чьи средства на капремонт сформированы на специальном счете», — продолжает Завьялов.

Но власти все же оставили за собой право вмешиваться в процесс принятия решения о капитальном ремонте независимо от решения общего собрания жителей. План ремонта меняться не будет, если есть разрушения, угрожающие жизни и здоровью людей или просто не собран кворум собственников, а капремонт провести необходимо.

Экспертиза дома будет проводиться за счет жильцов

Право выбора объекта капитального ремонта налагает на собственников и обязанности. Жители многоквартирного дома должны будут за свой счет проводить техническое обследование здания, комментирует юрист. Затраты могут варьироваться в зависимости от площади объекта. Стоимость минимального обследования пятиэтажного дома может начинаться от 50 тыс. руб. и вырасти, для более крупных многоэтажных проектов, до 2,5 млн руб.

«В законе есть оговорка, что капремонт жильцы могут перенести по своему желанию, но только если в местном бюджете на это есть средства. Однако региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже, чем один раз в год, и перенос установленного срока на более поздний период не допускается. Поэтому если не получилось провести капремонт в текущем году, то его сделают в следующем», — поясняет Андрей Завьялов.

Что касается сроков учета результатов обследования и механизмов внесения изменений в региональную программу, то они будут прорабатываться на местном уровне органами исполнительной власти, пояснили ИА Движение.ру в Минстрое РФ.

Массовых заявок на капремонт ожидать не стоит

Большая часть регионов к увеличению объемов заявок на капремонт сейчас не готова, считает Светлана Межирицкая, эксперт ОНФ по капитальному ремонту и энергоэффективному капитальному ремонту. Но насколько это станет массовым трендом для сектора прогнозировать трудно. Сейчас еще нет четкого понимания ни по объемам дополнительных работ, которые предстоит выполнять ФКР, ни по организациям, которые соответствуют требованиям законодательства и имеют право проведения внепланового ремонта.

С мнением Межирицкой соглашается и Ирэн Парсамян, исполнительный директор Ассоциации «Р1», юрист в сфере трудового, гражданского и жилищного права.

«Фонд капитального ремонта еще до вступления в силу закона не справлялся с объемами работ, откладывая уже запланированные работы. С появлением возможности уточнений и изменений сроков проведения работ жителями домов, фонду капремонта не будет хватать подрядчиков. Также это может привести к нехватке стройматериалов или какого-то дорогостоящего оборудования, например, лифтов. Более того, я уверена, что и денежных средств не хватит. Это приведёт к опустошению „общего котла“. Если он опустеет, регионы будут вынуждены увеличить стоимость взноса на капремонт, чтобы быстрее пополнить его», — поясняет Ирэн Парсамян.

Регионы вряд ли столкнутся даже с минимальным ростом числа желающих на проведение капремонта вне установленного графика, уточняет Алексей Шильников, директор по продукту ЖКХ компании «Мой дом онлайн». Главная причина даже не в стоимости технического обследования зданий, а в общей инертности жителей многоквартирных домов.

«В большинстве случаев управляющие компании и ТСЖ не могут даже собрать кворум на общем собрании жильцов, людям в 90% случаев просто не интересно, что и как происходит вокруг них. А то самое активное меньшинство успешно добивается и текущего, и капитального ремонта в нужные сроки благодаря своей гражданской позиции и неравнодушию к общему делу. Поэтому все же повысит ответственность жителей за состояние общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, она будет способствовать более эффективному планированию и проведению ремонтных работ управляющими компаниями», — говорит Шильников.

В конечном счете это положительно скажется на качестве обслуживания и комфорте проживания людей, подытоживает Владимир Григорьев, генеральный директор УК «ВИРА Атмосфера».

Фото: freepik.com