Изъятие неиспользуемой земли: изменение правил навредит девелоперам

Сокращение срока для начала освоения земельного участка до 12 месяцев и последующее его изъятие грозит застройщикам финансовыми потерями в сотни миллионов рублей. Такая первая реакция представителей отрасли на инициативу Правительства Российской Федерации. Новый законопроект, который сокращает период от получения земли до старта строительства вдвое, уже внесли на рассмотрение Госдумы. Риск не уложиться в обозначенный срок велик, так как подготовительные работы часто длятся больше двух лет, утверждают участники рынка.

В конце августа 2024 года Госдума инициировала общественное обсуждение законопроекта, который меняет для застройщиков правила владения земельными участками. В пояснительной записке к документу говорится, что если компания не начнет строительные работы в течение года, земля будет передана для освоения другому девелоперу.

Авторы проекта считают, что изменения будут способствовать более рациональному использованию земельных ресурсов, комментирует инициативу Павел Авдеев, председатель комитета Московской торгово-промышленной палаты (МТПП) по предпринимательству в сфере архитектуры, проектирования и строительства. В конечном счёте такие меры призваны стимулировать темпы строительства в России.

«Если изменения, которые предлагают разработчики законопроекта, будут приняты, застройщики могут столкнуться с рисками потери вложений, поскольку строительство начинается лишь после подготовки проектной документации. Процесс требует значительных временных и финансовых затрат. В связи с этим возникает вопрос: что именно считать началом реализации проекта? Если в качестве критерия принять фактические строительные работы, то одного года может оказаться недостаточно, поскольку подготовка всей необходимой документации — это длительная процедура», — уточняет Авдеев.

Какой цикл запуска проектов

Застройщики сомневаются в правильности данной правительственной инициативы. Они опасаются, что в указанный законотворцами годовой срок они просто не успеют подготовить всю необходимую для начала работ документацию. Стандартный хронометраж работы по проекту включает несколько этапов: два месяца проводятся предпроектная подготовка (аналитика, концепция), еще около четырех тратится на этапы прохождение экспертизы, получение РНС и проектного финансирования, поясняет Алеся Полещук, учредитель MOST Development, эксперт по оценке девелоперских проектов.

«Непосредственно на проектирование остаётся максимум полгода. И тут девелоперы оказываются на распутье. Одно дело, если это — небольшой проект или проект с типовыми секциями. В этом случае реально завершить процесс за полгода. Совсем другое, если готовящийся объект предполагает наличие специальных проектных решений. Тогда шесть месяцев — это очень мало. В подготовительную стадию также важно заложить вопрос подключения различных сетей, согласований с администрацией. Сроки старта проекта регулярно затягивают ресурсоснабжающие организации. Эти факторы тоже не позволяют уложиться в год», — говорит Полещук.

Принятие законопроекта негативно скажется на рынке недвижимости, инициатива с изъятием земельных участков существенно повышает бизнес-риски, комментирует учредитель MOST Development. Девелоперы вкладывают сотни миллионов в разработку концепции и проектирование. Изъятие участка означает потерю этих денег.

«Если раньше часть проектов девелоперов не укладывались даже в два года, то с сокращением подготовительного процесса вдвое строительный бизнес становится похож на игру в рулетку. Поэтому без ускорения процессов по утверждению проектной документации такая инициатива приведет только к ухудшению инвестиционной привлекательности проектов», — уточняет Алеся Полещук.

В каких случаях землю не изымут

Срок для начала работ будет урезан до года не для всех застройщиков. Разработчики предусмотрели исключения. Двухлетний период планируют сохранить для проектов, которые требуют изменения вида разрешенного использования (ВРИ) и перевода участка в другую категорию, поясняет Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры». Но гораздо большие риски для застройщиков несет принятие постановления Правительства, которое определит критерии неиспользования земель. Проект разработан Росреестром. Изменения в законодательство вступят в силу 1 марта 2025 года.

«В документе ведомством прописаны критерии неиспользования земельного участка. Они идут в дополнение к подписанному Путиным ранее закону об изъятии неиспользуемых земель. В законодательстве предлагается закрепить, например, отсутствие на земельном участке в течение двух лет фундамента здания, строения, сооружения, или подземных конструктивных элементов сооружения, для строительства которого предназначен земельный участок, а также отсутствие на земельном участке в течение пяти и более лет здания», — говорит Славич.

Что делать если начался процесс изъятия земли

Практика изъятия земельных участков довольно распространена в регионах с активным сельским хозяйством, это, прежде всего, Юг России и Центральная Сибирь, Дальневосточный Федеральный округ, уточняет Андрей Завьялов, юрист по решению споров в сфере предпринимательства. Активные действия властей по изъятию неиспользуемых земельных участков начались еще в 2020 году.

«Формально, чтобы приостановить процесс изъятия, собственнику достаточно начать один из процессов: проектирование, получение разрешения на строительство, получение техусловий на присоединение участка к объектам инженерной инфраструктуры, работы по выполнению технических условий, проведение подготовительных работ к возведению объекта строительства. Также решение об изъятии можно оспорить в судебном порядке, имеется положительная судебная практика», — поясняет Завьялов.