Оттолкнулись от дна: что происходит на рынке недвижимости Москвы

Рынок новостроек Москвы скорректировался после июльского обвала, когда из-за ужесточения программ льготной ипотеки продажи сократились на 60-80%. Август застройщики закончили в плюсе, причем как в столице, так и в Подмосковье. Ожидается, что в ближайшее время уровень продаж будет держаться в районе значений конца лета. На вторичном рынке, как и прежде, затишье.

Падение остановилось

Ожидается, что по итогам полного завершения регистрации заключенных в августе договоров реальный спрос в Старой Москве составит 3,9 тыс. сделок (+22% к показателям июля), в Новой Москве — 1,4 тыс. сделок (+17%), в Московской области — 2,6 тыс. сделок (+37%), следует из данных сервиса bnMAP.pro.

Средняя стоимость квадратного метра в сделках показала разнонаправленную динамику. В Старой Москве, по предварительным данным, стоимость за месяц снизилась на 1,4% (до 462,6 тыс. руб.), новостройки Московской области подешевели в среднем на 2,2% (до 191,6 тыс. руб.). В Новой Москве квадратный метр подорожал на 2,7% (до 252,1 тыс. руб.).

Всего за год, с августа 2023 года, квадратный метр в новостройках Старой Москвы подорожал на 19%, Новой Москвы и Подмосковья — на 12%.

Доля лотов в сделках с ипотекой в августе 2024 года в Старой Москве составила 54% (-5,5 п.п. к июлю), в Новой Москве — 73% (-1 п.п.), в Московской области — 81% (+6 п.п.).

Результаты застройщиков

Лидерство по уровню продаж в Старой Москве в августе вернул себе ПИК, уступивший в июле первое место девелоперу ЛСР, следует из данных сервиса «Пульс продаж новостроек». Петербургский же застройщик в августе показал не самые лучшие результаты (-76,%) и расположился на пятом месте. Продолжается снижение у Брусники (-46%). Level Group — на втором месте топ-10, застройщик максимально нарастил продажи в сравнении с остальными (+123%).

Проекты ЛСР, занимавшие весь пьедестал в июльском топ-10, потеряли свои позиции. ЖК «Лучи» с первого места откатился на последнее. Из топ-10 выбыли Wave, «Дмитровское небо», ЗИЛАРТ и «Обручева 30». Максимальный прирост в продажах показали проекты Level Group — следствие проведенной застройщиком скидочной кампании. Хорошо продавались «Москворечье» (ПИК) и VEER (MR Group). С третьего на первое место переместился Shagal «Эталона».

В границах Новой Москвы основные лидеры — А101 и Самолет — остались на прежних позициях, в продажах потеряли соизмеримо (-45% и −56% соответственно). На третье место вышел ПИК, увеличивший продажи на 41%. Лучший результат у ДСК-1 (ГК ФСК) — за счет хорошего старта ЖК «1-й Саларьевский».

В топ-10 жилых комплексов по продажам в Новой Москве без особых изменений. Первые четыре места, как и прежде, за А101. Новость лишь в том, что на первое вышел ЖК «Скандинавия Юг», «Прокшино» потеряло лидерство и спустилось на второе место. Лучшие результаты по динамике у «Середневского леса» (ПИК) — +94%. В десятку вошел открывший продажи в июле «1-й Саларьевский» (58 сделок с момента старта).

Что происходит с ценами на вторичном рынке недвижимости

Число зарегистрированных сделок с недвижимостью на вторичном рынке, по данным Росреестра, в августе сократилось на 15,2% в сравнении с июлем. После ажиотажа, связанного с корректировкой ипотечных программ, продажи вернулись к среднегодовому показателю (~11 тыс. сделок). Динамика год к году составила −18,3%, но стоит учитывать максимальный спрос в аналогичный период 2023 года, вызванный рекордной динамикой изменения ключевой ставки (+4,5 п.п за два месяца).

По данным аналитического центра IRN.RU, цены на квартиры в Старой Москве в августе остались на июльском уровне — 271,8 тыс. руб. за квадратный метр. За восемь месяцев 2024 года их стоимость прибавила только 0,5%.

Среднюю стоимость квадратного метра обеспечивают в основном дорогие сегменты: монолитно-кирпичные дома и сталинки, подорожавшие в августе на 0,1-0,3%, и многокомнатные квартиры (+0,4%). Цены на недорогое жилье снижаются: панельные дома потеряли от 0,1% до 0,3%, двухкомнатные квартиры подешевели на 0,2%, цены на однокомнатные не изменились.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы выросла на 0,1% до 203 тыс. руб. В Московской области квартиры подешевели на 0,2% (154,2 тыс. руб. за квадратный метр). С начала года в Новой Москве стоимость метра за восемь месяцев снизилась на 0,3%, в Подмосковье — прибавила 0,4%.

«В Новой Москве и Подмосковье стоимость вторичного метра продолжает топтаться на месте. Как и в Старой Москве, цены на дешевые типы жилья — за МКАД, в основном старый фонд Подмосковья — ползут вниз, а более качественные объекты пока сопротивляются общему тренду. Относительная ценовая устойчивость вторички обусловлена медленным накоплением предложения и надеждами продавцов на активизацию спроса осенью, с началом делового сезона. Однако при нынешнем уровне ипотечных ставок, уже превышающем 20%, деловой сезон, скорее всего, окажется провальным», — резюмируют аналитики IRN.RU.