Перепланировка квартиры: пошаговый план от проекта до согласования

Тема перепланировок квартир всегда была не проста для понимания процесса, сроков и порядка предварительного согласования и последующей регистрации изменений в Росреестре, говорит Андрей Завьялов, юрист по решению споров. Основная трудность заключается в сложной системе согласований в БТИ, и именно эту проблему власти пытаются решить.

«Каких-то четких статистических данных о количестве перепланировок нет. Но в судебной практике, например, есть случаи, когда перепланировка в коммунальной квартире происходит без согласия всех собственников или люди перемещают „мокрые зоны“: туалет, ванную — так, что те располагаются над жилыми комнатами. Все это является для властей поводом отказать в узаконивании перепланировки», — уточняет юрист.

Что сейчас говорит закон

В Жилищном кодексе описаны правила перепланировки квартир. С 1 апреля 2024 года изменения коснулись самого понятия перепланировки: теперь к ней относится любое изменение границ помещений, создание новых комнат или их внутренняя перестройка. Раньше такие данные вносились в технический паспорт, но сейчас это требование отменено.

«Считалось, что перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения в многоквартирном доме, требующее обновления технического паспорта. Новый закон устранил эту необходимость. Теперь перепланировкой называется изменение границ и/или площади помещения, создание новых помещений (включая случаи, предусмотренные статьей 40 Жилищного кодекса), а также изменение внутренней планировки, даже если границы и площадь остаются прежними. Поэтому вносить изменения в техпаспорт помещения не нужно», — поясняет Андрей Завьялов.

Кроме того, закон устанавливает дату, с которой перепланировка считается завершенной в плане назначения, границ и площади помещения. Ранее этот вопрос оставался нерешенным. Теперь завершение перепланировки фиксируется внесением обновленных данных в ЕГРН, уточняет эксперт.

«При вступлении в силу изменений в закон ряд СМИ писали, что произойдет увеличение „незаконных“ перепланировок. Но это безосновательно. Изменения законодательства не касаются процедуры получения разрешений на перепланировку помещений в многоквартирных домах или перевода жилых помещений в нежилые и наоборот. Как и прежде, для оформления перепланировки необходимо подготовить комплект документов и подать их в соответствующий орган государственной власти», — поясняет Андрей Завьялов.

Процедуры согласования перепланировки в разных регионах России отличаются. Например, в Москве весь процесс можно пройти удаленно, где-то необходимо лично посетить районную администрацию и подать заявление. В некоторых городах документы принимают через МФЦ. Подробности алгоритма обычно предоставляют в управляющей компании или товариществе собственников жилья (ТСЖ).

Правила и ограничения для перепланировок указаны в постановлениях региональных правительств, например, в Москве действует постановление № 508-ПП. Но они могут различаться в разных регионах, поэтому перед началом работ стоит уточнить все детали.

Что можно делать при перепланировке

Ремонт включает строительные работы, которые не вредят конструкции дома или соседям. Ведь согласно закону это комплекс мероприятий, направленный на восстановление внешнего вида и функциональности объекта. Поэтому без согласования можно проводить следующие работы:

• Косметический ремонт: покраска стен, поклейка обоев, укладка плитки или ламината.
• Замена дверей, окон, остекление балкона при условии сохранения стен и проемов.
• Установка нового оборудования, аналогичного старому по характеристикам и размерам (например, труб или ванной).
• Перемещение электроплиты в пределах кухни.

Некоторые виды работ, во избежание проблем, требуют дополнительного уточнения в органах местной власти:

• Установка антенн и кондиционеров может потребовать разрешения, особенно если здание является памятником культуры.
• Перестановка газовых приборов возможна без согласования, если не потребуется прокладывание дополнительных сетей.

«Закон четко разграничивает понятия ремонта, реконструкции и перепланировки. Ремонт не требует согласования, так как он включает лишь обновление коммуникаций и отделки, не меняет характеристики помещения. Перепланировка же подразумевает значительные изменения, такие как перенос или демонтаж перегородок, создание дверных проемов, добавление или расширение окон, увеличение жилой площади за счет других помещений, организация или ликвидация кухонь и санузлов, строительство антресолей и прочее. Такие работы требуют согласования», — уточняет Андрей Завьялов.

Какие работы можно проводить, имея разрешение на перепланировку:

• Устанавливать новое оборудование (например, заменить электрическую плиту на газовую).
• Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения, вентиляции.
• Изменять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
• Сносить стены, которые не являются несущими, менять конструкцию полов в домах с деревянными перекрытиями.
• Создавать антресоли площадью до 40% от комнаты.
• Добавлять или расширять окна.
• Увеличивать жилую площадь за счет вспомогательных помещений.
• Организовывать или ликвидировать дополнительные кухни и санузлы.

Что нельзя делать при перепланировке

При перепланировке квартиры важно учитывать ряд ограничений, установленных законодательством. Например, нельзя выполнять перепланировку, которая приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению работы инженерных систем или установленного на них оборудования, снижению сохранности и внешнего вида фасада, нарушению строительных, санитарных, противопожарных и иных нормативных требований для многоквартирных домов, поясняет юрист.

При перепланировке также запрещено:

• Устанавливать теплые полы, подключаемые к общедомовым системам горячего водоснабжения или отопления.
• Переносить радиаторы на лоджию, балкон, ванную или веранду.
• Пристраивать лоджии и террасы на уровне второго этажа и выше.
• Проводить перепланировку в аварийных домах.
• Изменять сечение вентиляционных каналов или демонтировать вентиляционные и технические шкафы.
• Проводить переустройство чердачных помещений.
• Обустраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями с установленными в них газовыми водонагревателями без плотно закрывающейся двери.

Один из самых частых сценариев нарушения правил перепланировки — перемещение так называемых мокрых зон: кухни, ванной комнаты и туалета в другие помещения квартиры, изначально не предназначенные для установки систем водоснабжения и водоотведения, отмечает юрист.

«Приведу пример: житель одного из многоквартирных домов объединил кухню, ванную комнату, туалет и коридор в единое пространство. В новом помещении был установлен душ, расположенный непосредственно над кухней соседней квартиры, а спальня была преобразована в кухню с установкой раковины, канализационных труб и водопровода. Суд постановил, что владелец обязан вернуть квартиру в исходное состояние, его встречный иск о сохранении перепланированного помещения был отклонен. Альтернативные варианты в данном случае невозможны, так как Жилищный кодекс запрещает размещение ванной комнаты, туалета или кухни над жилыми помещениями», — рассказал Андрей Завьялов.

Как согласовать перепланировку

Документы, необходимые для начала перепланировки, зависят от региона, так как каждый субъект Российской Федерации устанавливает свои административные регламенты для этой процедуры.

Основной пакет документов включает:

• Проектная документация для перепланировки.
• Заявление на перепланировку.
• Нотариально заверенное согласие сособственников квартиры.
• Заключение органа местного самоуправления о допустимости и безопасности работ.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
• Технический паспорт.

«Согласование проведения перепланировки и (или) переустройства помещения в многоквартирном доме отдано на откуп властей каждого региона РФ, в связи с чем перечень документов, способ их предоставления меняется по локации. Часть регионов требуют большего количества документов, чем, к примеру, в Москве. Также где-то нет возможности электронного согласования и МФЦ», — поясняет юрист.

К мероприятиям, требующим разработки проектной документации, относятся:

• работы, затрагивающие несущие конструкции дома (например, устройство или расширение проема в несущей стене, перекрытии, устройство антресоли);
• работы, затрагивающие общее имущество многоквартирного дома и (или) изменяющие архитектурный облик дома (например, устройство или изменение входной группы в нежилое помещение, устройство навеса на террасе, устройство вентиляционного короба на фасаде, установка перегородки в приквартирном холле);
• работы по изменению габаритов санузла, ванной, перенос кухни в другое помещение;
• изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения;
• создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.

К мероприятиям, не требующих разработки проектной документации, относятся:

• установка, перестановка или демонтаж сантехнического оборудования (плит для приготовления пищи, унитаза, раковины, мойки, ванной, душевой кабины) в габаритах существующих кухонь и санузлов;
• устройство или демонтаж встроенных шкафов;
• устройство или демонтаж ненесущих перегородок, а также устройство или перенос проемов (в т.ч. дверных) в таких перегородках.

«Случаев, когда требуется или не требуется разработка проектной документации, достаточно много. Они прописаны в жилищном кодексе, поэтому каждый вариант перепланировки необходимо рассматривать отдельно», — поясняет Андрей Завьялов.

1. Проект перепланировки

Проектную документацию для перепланировки необходимо заказать еще до начала работ. Ее может сделать только компания, входящая в состав СРО (саморегулируемой организации). Проверить компанию можно в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

В Москве для перепланировки можно воспользоваться типовым проектом из каталога, утвержденного Мосжилинспекцией. В таком случае специалистам останется лишь удостовериться, что данный проект применим к вашей квартире. Если типовой проект не подходит, они создадут индивидуальный проект с учетом пожеланий, особенности помещения и законодательных требований.

2. Подача документов

После того как проект готов, можно подавать документы в органы местного самоуправления. В Москве и некоторых других регионах это можно сделать онлайн, а где-то через МФЦ или при личном посещении.

В столице России документы на перепланировку подаются на сайте mos.ru: «Услуги» → «Жилье, недвижимость, земля» → «Документы» → «Жилищные документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Если перепланировка подразумевает присоединение к помещению части общедомового имущества, необходимо также предоставить протокол общего собрания собственников, подтверждающий их согласие на изменения. Если же дом признан памятником архитектуры, истории или культуры, потребуется заключение органа по охране памятников о допустимости планируемых изменений, уточняет юрист.

«Приведу случай из судебной практики, когда собственник дома, являющегося объектом культурного наследия, добавил в здании дополнительные балконы, изменив конструкцию крыши мансарды, а также создал новые дверные проемы в одной из комнат. В итоге здание потеряло свой первоначальный внешний вид и оригинальную планировку. Суд принял решение изъять квартиру у владельца и выставить ее на продажу», — рассказывает Андрей Завьялов.

3. Строительные работы

После одобрения перепланировки администрацией можно приступать к ремонту. Работы нужно завершить в течение года. Проводить перепланировку может любая организация, но важно контролировать, чтобы подрядчики строго следовали проекту, иначе результаты могут не согласовать.

Если перепланировка не завершена в установленные сроки, необходимо подать заявление на продление. Оно направляется без дополнительных документов, подтверждающих причины задержки, но сделать это можно только один раз. Разрешение на работы будет действовать еще шесть месяцев, говорит юрист.

В итоге строительная компания должна предоставить собственнику:

• Журнал производства работ.
• Акты скрытых работ (в зависимости от работ, которые она проводила) на гидроизоляцию, звукоизоляцию, усиление проема в несущей стене.​

4. Приемка работ

Когда ремонтные работы закончены, необходимо пригласить специалистов для приемки и проверки соответствия выполненных работ проекту. В большинстве регионов это межведомственная комиссия. Для этого нужно подать соответствующее заявление. Процедура такая же, как и при подаче документов на согласование перепланировки.

В Москве в межведомственную комиссию входят:

• представитель администрации как надзорного органа;
• представитель управляющей компании;
• представитель проектной организации в лице авторского надзора.
• представитель подрядной организации в лице технического надзора.
• собственник / представитель собственника квартиры.

«Если все выполнено правильно, комиссия выдаст акт о завершении работ. Но если есть несоответствие между фактическим планировочным решением и проектом перепланировки, по которому инспекция выдала разрешение, то собственник не получит итоговый документ. Даже если речь идет о незначительной детали, например неподвешенной двери, которая предусмотрена проектом, инспектор не примет квартиру», — говорит юрист.

5. Регистрация в ЕГРН

После завершения перепланировки владельцу необходимо получить в администрации акт ввода объекта в эксплуатацию и зарегистрировать изменения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) через МФЦ.

Что сложнее всего согласовать

Сложнее всего согласовывать капитальный ремонт, который включает в себя создание проемов в конструктивных элементах квартиры, а также модернизацию и установку новых коммуникаций. Он представляет наибольший риск для здания и соседей, так как неправильный или недостаточно продуманный ремонт может привести к возникновению аварий либо к обрушению конструктивных элементов многоквартирного дома, комментирует Андрей Завьялов.

«Такой капитальный ремонт должен быть выполнен на основе полноценного проекта, со всей необходимой технической документацией. Изучение этих документов займет значительное время и может потребовать дополнительного обоснования. Примеры подобных работ включают согласование перепланировки с созданием проема в несущей стене, демонтаж подоконной зоны в квартире с остекленным фасадом, а также объединение квартир по горизонтали или вертикали», — уточняет юрист.

Причины отказов в согласовании перепланировки квартиры

Отказ в согласовании перепланировки может быть основан на нескольких причинах, указанных в статье 27 Жилищного кодекса РФ, говорит юрист. Среди них:

• Непредставление необходимых документов или их отсутствие.
• Документы представлены в ненадлежащий орган. На сайте администрации уточнить, какой орган осуществляет выдачу согласования на перепланировку и подать документы по назначению.
• Несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства, которое охватывает множество аспектов, включая строительные нормы и региональные законы.

«Чтобы избежать отказа, рекомендуется предварительно проконсультироваться с органами БТИ, Росреестра, МФЦ и специалистом-юристом. Если вы полагаете, что отказ был необоснованным, можно записаться на прием к председателю жилищной комиссии и попытаться убедительно обосновать свою позицию», — поясняет эксперт

Сколько времени занимает утверждение документов

Решение о согласовании перепланировки принимается в течение 45 дней после подачи заявления (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). После получения разрешения можно приступать к ремонту. Итоговое обновление данных в Росреестре о проведенной перепланировке занимает 15 рабочих дней, говорит Андрей Завьялов.

Весь процесс согласования, включая разработку проекта, обычно занимает около 80–90 календарных дней.

Сколько стоит узаконить перепланировку

Основные расходы на согласование перепланировки связаны с проведением экспертиз и оплатой услуг проектировщиков, уточняет юрист. Стоимость может сильно варьироваться: от бесплатного получения типового проекта в Москве до затрат в сотни тысяч рублей на экспертизу и проектирование сложной перепланировки в здании, например, являющемся памятником архитектуры.

Перепланировка в ипотечной квартире

Закон не запрещает перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке, однако важно изучить условия кредитного договора, так как возможные ограничения могут быть в нем указаны, говорит юрист.

«Если в договоре ограничений нет, потребуется получить письменное согласие банка на перепланировку. Рекомендуется отправить в банк официальное письмо с приложенным проектом перепланировки. Кроме того, нужно будет застраховать риски, связанные с ремонтом, и заказать оценку стоимости жилья после перепланировки. Банк может отказать в согласовании перепланировки, если считает, что изменения могут снизить стоимость жилья или существует риск незавершения работ либо их нелегализации, что может привести к проблемам с погашением ипотеки и передаче залоговой недвижимости банку в недостроенном виде», — уточняет Андрей Завьялов.

Что будет, если не согласовать перепланировку квартиры

Выполнение перепланировки контролируют бюро технической инвентаризации (БТИ) или управляющая компания (УК). Если обнаружится, что она была выполнена незаконно, придется вернуть помещение в исходное состояние согласно акту. Также могут подать жалобу и соседи.

«Основной вид ответственности для нарушителя — штраф. В настоящее время градация следующая: от 2 до 2,5 тыс. руб. для физлиц, от 4 до 5 тыс. руб. для должностных лиц, от 40 до 50 тыс. руб. для юрлиц Одним из возможных наказаний за незаконную перепланировку является предписание от жилищного инспектора с требованием узаконить изменения или вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если владелец не выполнит предписание, дело передается в суд, что приводит к дополнительным расходам, уплате пошлины и возможному вмешательству судебных приставов», — подытоживает юрист.

Изменения на 2025 год в законе о перепланировке

До конца декабря в Жилищный кодекс планируется внести еще изменения, позволяющие россиянам по всей стране узаконить самовольную перепланировку квартиры без обращения в суд. Эта инициатива содержится в утвержденной правительством дорожной карте по упрощению процедур согласования переустройства помещений. Разработкой плана занимается команда под руководством Дмитрия Григоренко в рамках проекта «Регуляторная гильотина 2.0».

Кроме того, Минстрой рассматривает предложения по сокращению времени согласования за счет уменьшения количества необходимых документов, пояснили в пресс-службе ведомства. Также процедура оформления перепланировки станет проще и быстрее благодаря нескольким нововведениям:

1. Онлайн-заявки: Согласование перепланировки можно будет осуществить через портал «Госуслуги», что избавит от необходимости посещать различные инстанции.
2. Меньше бумажной волокиты: количество обязательных документов сократят, а сроки рассмотрения заявок уменьшат — с действующих 45 календарных дней до 13 рабочих дней. Нововведение будет действовать только при подаче заявления через «Госуслуги». Для всех остальных способов подачи срок сократится до 20 дней.
3. Прозрачность оснований для отказа: будут установлены четкие причины, по которым могут отказать в согласовании перепланировки, что снизит вероятность неожиданных отказов.
4. Перепланировка в исторических зданиях: вопрос согласования ремонтных работ в домах, являющихся памятниками истории, также будет пересмотрен. Если здание охраняется только внешне, внутренние работы не должны создавать проблем.