Что такое ТОР: условия и особенности работы застройщиков

Всего в России действует более 100 территорий опережающего развития, большая часть из них — 80 ТОР — функционируют в моногородах, следует из данных Минэкономразвития РФ. Еще 8 зон находится в регионах в статусе закрытого административно-территориального образования (ЗАТО). Работу 18 территорий на Дальнем Востоке и в Арктике отдельно курирует Минвостокразвития РФ.

Преференциальный режим позволяет создавать новые рабочие места и развивать экономику неэффективных территорий, поэтому власти регулярно расширяют границы ТОР и дополняют список льгот для резидентов. Так, в феврале 2024 года был установлен упрощенный порядок, на основании которого управляющие компании могут передавать в пользование резидентам не только земельные участки, объекты капитального строительства, некапитальные строения, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные там, но и находящееся в государственной или муниципальной собственности иное имущество.

Резидентами ТОР могут стать и строительные компании. Застройщика территории определяет управляющая компания на конкурсной основе, выдача градостроительного плана осуществляется органом местного самоуправления. Летом текущего года этот срок сократили с 14 до 10 рабочих дней. Кроме того, закон предусматривает пятилетний период действия технических условий подключения объектов капстроительства к инженерно-техническим сетям, выдаваемых управляющим компаниям и резидентам.

Что такое территория опережающего развития

С 2015 года в России начал действовать закон, предусматривающий создание территории особого социально-экономического развития (ТОСЭР). Речь идет о специальных зонах, где действуют льготные налоговые условия и упрощенные административные процедуры, направленные на привлечение бизнеса и ускорение развития экономики.

Режим, название которого с 2022 года упростили до понятия «территория опережающего развития», регулируется законом ФЗ № 473 «О территориях опережающего развития в Российской Федерации» от 29.12.2014. Согласно документу ТОР создается на 70 лет, в дальнейшем этот срок может быть продлен.

Такая зона может действовать на территории одного или нескольких муниципальных образований в границах одного региона России. Но на практике большая часть ТОР находится в моногородах, где экономическая деятельность зависит от одной сферы производства.

ТОР не может существовать на территории других преференциальных режимов — например, в границах особой экономической зоны (ОЭЗ) или зоны территориального развития. Однако в ее состав могут входить индустриальные парки, которые в дальнейшем выступают главными инвестиционными площадками территории.

Сопровождает работу территории управляющая компания, выполняющая ряд функций. Основные из них:

• выступает в качестве застройщика объектов инфраструктуры ТОР;
• обеспечивает функционирование объектов инфраструктуры территории;
• ведет реестр резидентов, представляет в органы власти и местного самоуправления в соответствии с их полномочиями документы, подтверждающие статус резидента;
• организовывает предоставление резидентам ТОР услуг, необходимых для их деятельности.

Отличия ТОР и ОЭЗ

В России есть тренд на создание еще одного преференциального режима, схожего с ТОР. Речь идет об особой экономической зоне (ОЭЗ), они бывают нескольких типов: промышленно-производственная, технико-внедренческая, туристско-рекреационная, портовая и действующая на основании отдельных федеральных законов. Сейчас в стране 62 такие зоны.

Однако ТОР и ОЭЗ все же отличаются, в том числе по льготам для бизнеса и целям создания. Например, особые экономические зоны создаются для развития обрабатывающих и высокотехнологичных отраслей экономики, туризма, санаторно-курортной сферы, портовой и транспортной инфраструктуры, разработки и коммерциализации технологий.

ТОР же создаются для того, чтобы диверсифицировать экономику регионов, — это позволяет сформировать благоприятную среду для привлечения инвестиций, развития экономики и создания комфортных условий для жизни людей. Больше различий режимов представлено в таблице.

География территорий опережающего развития

Работа каждой ТОР регулируется отдельным постановлением Правительства РФ. Большая часть таких территорий — 27 — расположена в моногородах Приволжского федерального округа. В Центральном ФО находится 16 ТОР, в Сибирском ФО — 12, Северо-Западном — 10, Уральском — 7, Южном — 4, и Северо-Кавказском — 3.

Закрытые административно-территориальные образования находятся в нескольких регионах России: Красноярском крае, Пензенской, Свердловской, Нижегородской, Томской и Челябинской областях.

Дальневосточные и арктические ТОР представлены на сайте Минвостокразвития РФ. В этой части страны территории опережающего развития действуют в Амурской, Архангельской, Мурманской, Сахалинской областях, Забайкальском, Приморском, Камчатском, Хабаровском краях, Чукотском автономном округе, а также в Еврейской автономной области, республиках Бурятия и Саха (Якутия).

Льготы резидентам ТОР

Для резидентов ТОР предусмотрен широкий пакет налоговых льгот, административных и иных преференций, которыми может воспользоваться каждая организация, заключив соглашение с управляющей компанией. В списке доступных льгот:

• Пониженные тарифы страховых взносов

Резиденты отчисляют 7,6% в Социальный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования, в то время как стандартный размер этой суммы составляет 30%.

• Налог на прибыль

Отчисляется в федеральный и региональный бюджеты. В первые пять лет составляет от 0–5%, в последующие пять лет — не более 12%. Для обычных компаний этот показатель составляет 20%.

• Налог на имущество

Составляет 0% в течение пяти лет.

• Земельный налог

Обычно в первые три года составляет 0%, однако срок этой льготы может увеличиваться до пяти или десяти лет в зависимости от территории.

• Налог на добычу полезных ископаемых

При расчете этого налога резиденты ТОР могут применять специальный понижающий коэффициент (от 0 до 1), который характеризует территорию добычи полезного ископаемого.

• Административные преференции

Резиденты ТОР могут получить льготное подключение к электро-, водо-, газоснабжению, а также воспользоваться упрощенным порядком предоставления земельных участков. Кроме того, компании-резиденты смогут привлекать иностранную рабочую силу без учета квот, также им будет доступно представление УК их интересов в суде.

Преимущества ТОР для застройщиков

Территория опережающего развития является привлекательной площадкой для застройщиков за счет налоговых льгот, низких ставок на аренду участков, облегченного порядка землепользования и выгодных условий подключения к инфраструктуре, отметил Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики.

«В целом, режим ТОР наиболее востребован инвесторами на Дальнем Востоке. Однако активность застройщиков на таких территориях во многом зависит от развития самих зон, а также от спроса на жилье в этих регионах. Для застройщиков формат ТОР может быть особенно привлекателен в текущей экономической ситуации с учетом высокой ключевой ставки. Вполне можно ожидать всплеска их активности в ближайшее время», — рассказал Александр Моор.

При этом, по словам эксперта, целесообразнее всего осваивать земли в ТОР комплексно, реализуя масштабные долгосрочные проекты. Это обусловлено тем, что развитие инфраструктуры и создание необходимых условий для жизни в этих зонах требует значительных инвестиций. Зачастую их могут привлечь только крупные девелоперы.

«Подчеркну необходимость создания в ТОР условий для привлечения не только крупных, но и средних и малых застройщиков, что позволит создать более разнообразный рынок жилья и обеспечить комплексное развитие территорий. Также отметим важность проведения информационной кампании для информирования застройщиков о преимуществах инвестирования в ТОР и доступных мерах государственной поддержки», — добавил руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики.

Как застройщику получить разрешение на строительство жилья

Для реализации девелоперских проектов на территориях опережающего социально-экономического развития застройщику необходимо получить статус резидента. Для этого компания должна:

1. Подать в управляющую компанию ТОР заявку, которая будет содержать информацию о видах экономической деятельности заявителя, необходимой площади земельного участка, величине присоединяемой мощности всех коммуникаций и сроке соглашения.
2. Прикрепить к заявке ряд документов: копии учредительных документов, бизнес-план, копию свидетельства о государственной регистрации юрлица или ИП, копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе.
3. В течение 15 рабочих дней получить решение управляющей компании ТОСЭР о присвоении статуса резидента или отказе в нем.

После решения о присвоении статуса резидента управляющая компания должна организовать конкурс, в результате которого застройщик сможет получить участок для реализации проекта и обязуется вести капитальное строительство на ТОР.

Так, при заключении соглашения девелоперу предстоит не только возводить жилые помещения, но и реконструировать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры. Причем осуществлять эту деятельность возможно только на земельных участках, полномочия по распоряжению которыми переданы управляющей компании.

Для участия в конкурсе застройщик также должен подать заявку в УК. К документу нужно приложить те же документы, что и к заявке на получение статуса резидента.