Недвижимость в ОАЭ: юридические особенности инвестиций

Рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов в 2024 году вошел в первую пятерку наиболее привлекательных для инвесторов по рейтингу Forbes. При этом россияне, уступив ведущие позиции инвесторам из Индии и Великобритании, сохранили ощутимо высокий интерес к рынку. Что необходимо знать, чтобы успешно инвестировать в недвижимость в ОАЭ, — разбираемся вместе с экспертами.

Гарантии для инвесторов

Инвестиции в рынок недвижимости ОАЭ — один из наиболее значимых источников дохода государственного бюджета страны. В связи с этим власти стремятся создать максимально прозрачную среду и четкий регламент заключения сделок. Для защиты покупателей согласно требованию Департамента земельных ресурсов (RERA) — органа по регулированию сектора недвижимости в Дубае — застройщики обязаны отправлять платежи клиентов на зарегистрированный условный депозит, аналогичный эскроу-счету. Эти средства могут быть использованы застройщиком только по завершении определенных этапов строительства.

Инвестору перед покупкой следует убедиться, что проект и застройщик зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая (DLD) и RERA, комментирует Анастасия Романовская, руководитель группы международного коммерческого права Versus.UAE. В пользу иностранного инвестора играет и то, что рынок ОАЭ, особенно Дубая, полностью оцифрован, утверждает эксперт. Все сделки регистрируются в Земельном Департаменте Дубая (DLD), что позволяет контролировать операции с каждым апартаментом/виллой, как в сделках по покупке, так и по аренде. Сервис также фиксирует динамику рынка и отслеживает: как меняется количество сделок и их цена в каждом из районов Дубая.

Факт, что процедура покупки недвижимости в Эмиратах достаточно прозрачна и безопасна, также подтверждает и Андрей Косарев, партнер Nikoliers.

Юридические особенности законодательства

Закон позволяет приобретать недвижимость негражданам ОАЭ или стран Персидского залива только в районах, предназначенных для иностранцев.

Покупать участки земли или апартаменты рекомендуется у организаций, которые имеют разрешение на этот вид деятельности. Землю застройщикам предоставляют власти, они же разрешают продавать объекты иностранцам по заранее одобренным проектам строительства. Поэтому перед тем, как выйти на сделку, следует убедиться, что у продавца есть лицензия на право реализовывать объекты.

Основные риски при инвестировании в недвижимость

Несмотря на отлаженный механизм инвестирования в недвижимость, иностранным участникам рынка необходимо учитывать как особенности законодательства, так и нюансы, связанные с конкретным объектом, чаще всего это касается срока сдачи. В любом случае процесс покупки недвижимости на этапе строительства (off-plan) в Дубае требует тщательного анализа и подготовки.

Основными рисками при инвестировании эксперты считают:

• возможные задержки в завершении строительстве и передаче недвижимости (иногда до 1–1,5 лет);
• сделка с частным лицом, не имеющим лицензии на продажу;
• взнос на частный, а не на эскроу-счет;
• приобретение объектов, сданных в аренду;
• игнорирование наследственных рисков;
• риск двойных продаж;
• игнорирование тщательности проверки застройщика.

Как осуществить покупку недвижимости в ОАЭ на первичном рынке

Продажей недвижимости на первичном рынке, кроме застройщиков и их представителей, занимаются территориальные и местные органы исполнительной власти. При сделках с новостройками, если объект приобретается в рассрочку, покупатель заключает договор купли-продажи и получает зарегистрированное право в Земельном департаменте Дубая только после внесения аванса в размере 20% и уплаты налога.

До этого момента у покупателя имеется лишь подтверждение брони, то есть, по сути, только условное подтверждение намерения продажи. Покупатель получает свидетельство о праве собственности после того, как объект будет сдан.

Тренд на упрощение процесса покупки недвижимости

Летом 2024 года Земельный департамент Дубая подписал с семью крупнейшими застройщиками эмирата соглашения, которые позволяют использовать систему регистрации Департамента для управления и аудита всех транзакций с недвижимостью как для строительных компаний, так и для инвесторов. Этот шаг расширит возможности застройщиков и существенно упростит регистрацию.

Пошагово процесс покупки недвижимости на первичном рынке несколько отличается от покупки готовой недвижимости и состоит из следующих основных этапов.

Бронирование и оплата комиссии

После выбора объекта недвижимости его бронируют посредством внесения депозита, который обычно составляет 5-10% от стоимости объекта. Этот процесс также включает подписание специальной формы или соглашения о бронировании, в котором фиксируются условия сделки.

Подписание договора купли-продажи (SPA)

Застройщик готовит договор купли-продажи (Share purchase agreement, SPA), который включает все условия сделки: стоимость, график платежей, срок завершения строительства и штрафные санкции за задержки. Важно внимательно изучить договор и убедиться, что все детали четко прописаны.

Регистрация в DLD и получение сертификата Oqood

После подписания SPA застройщик должен зарегистрировать покупку недвижимости в системе Oqood, которая управляется DLD (Земельный департамент Дубая). Эта система гарантирует, что покупка юридически оформлена и защищена законом. Покупатель обычно оплачивает регистрационный сбор в размере 4% от стоимости недвижимости. Этот сбор необходим для завершения регистрации в DLD.

Схема оплаты

При покупке недвижимости на этапе строительства нередко предоставляется гибкая схема оплаты, привязанная к этапам сдачи объекта. Это позволяет оплачивать стоимость по мере его готовности. Важно следить за соблюдением графика строительства и условий SPA, чтобы все этапы и платежи были выполнены вовремя.

Окончательный платеж, передача объекта и оформление прав

После завершения строительства застройщик уведомит клиента о готовности объекта к передаче. На этом этапе нужно оплатить оставшуюся часть стоимости и дополнительные сборы, такие как плата за обслуживание. После внесения всех платежей застройщик подаст в DLD заявку для оформления правового титула. Это документ, подтверждающий регистрацию собственности на недвижимость. После получения правового титула покупатель становится официальным владельцем недвижимости. Объект можно продать или сдать в аренду, однако следует учитывать любые ограничения, установленные застройщиком, особенно если продажа планируется до завершения строительства. В некоторых случаях она может быть запрещена. Поэтому перед заключением сделки рекомендуется проконсультироваться с риэлтором или юристом, отмечает Анастасия Романовская, руководитель группы международного коммерческого права Versus.UAE.

Таким образом, отмечает эксперт, покупка недвижимости на первичном рынке в ОАЭ может быть выгодной инвестицией, но требует тщательного анализа рынка, застройщика и условий договора для минимизации рисков.

Как купить недвижимость в ОАЭ на вторичном рынке

Для сделок на вторичном рынке требуется передача права собственности, и участие в них зачастую происходит с привлечением агентств недвижимости и юридических компаний.

На вторичном рынке ключевыми этапами покупки недвижимости являются:

1. Составление договора между покупателем и продавцом. После выбора объекта начинается процесс согласования условий сделки, таких как цена и способы оплаты. На этом этапе специалисты из агентств недвижимости и юристы помогают заключить договор, в котором подробно прописаны права и обязанности сторон сделки. Так минимизируют риски и исключают возможные разногласия.
2. Подписание. После согласования условий подписывается официальный стандартный договор, часто именуемый «Меморандум о взаимопонимании (MOU)», или Form F, который фиксирует цену, график платежей и другие важные детали.
3. Получение сертификата об отсутствии возражений (NOC). Продавец, покупатель и агент должны встретиться с застройщиком для получения NOC, подтверждающего отсутствие задолженностей по объекту.
4. Оформление передачи права собственности через Dubai Land Department (DLD). Для передачи недвижимости покупатель и продавец должны предоставить оригиналы удостоверений личности, NOC, чек на сумму покупки и подписанный MOU (Form F). После завершения всех процедур покупатель получает новый документ о праве собственности на свое имя.

При принятии решения о покупке и определении момента выхода на сделку следует учитывать административные расходы, которые включают:

• сборы земельного департамента (4% от стоимости недвижимости),
• регистрационные сборы,
• агентское вознаграждение (2% от стоимости),
• сбор за выдачу свидетельства о праве собственности.

Чем отличаются сделки в сегментах

Юридические особенности проведения сделок с недвижимостью в ОАЭ на первичном и на вторичном рынках различаются существенно, говорит Александра Калчева, руководитель департамента Ближнего Востока Russia Sotheby’s International Realty.

«При покупке на первичном рынке сделки проходят более структурно, покупатель напрямую с застройщиком подписывает договор и проводит платежи на специальный эскроу-счет проекта. Предварительным документом является договор бронирования, он фиксирует условия сделки, включая цену, условия платежа и параметры недвижимости. Затем после первого платежа по рассрочке, застройщик готовит договор купли-продажи, где указаны права и обязанности сторон», — отмечает эксперт.
.
С черновым вариантом договора купли-продажи (ДКП) можно ознакомиться до покупки, также пояснила Калчева. Если объект в стройке, покупателю следует быть готовым к тому, что на подготовку ДКП застройщиком уйдет от 1 до 6 месяцев, поскольку сроки подготовки договоров привязаны к открытию эскроу-счетов.

Вторичный рынок традиционно требует больше внимания и усилий для проведения сделки. При выборе объекта проводят тщательную правовую экспертизу и проверку, а также обращаются к нотариусу для заверения договора купли-продажи и передачи прав собственности. Обязательным шагом является подписание нового договора купли-продажи собственником. Сделки на вторичном рынке проходят при личном присутствии всех сторон, однако существует возможность провести такие сделки удаленно, по доверенности.

«Рынок недвижимости ОАЭ отличает использование чековой системы, когда банк письменно поручает от имени владельца счета выплатить определенную сумму денег получателю, указанному в чеке. Чаще всего в ОАЭ применяются менеджерские чеки. Этот документ имеет дополнительные гарантии, в частности, для продавца в том, что он получит свои деньги, которые предварительно блокируются на счете покупателя», — отмечает Алексей Романов, юрист практики международного коммерческого права Versus.UAE.

Особенности наследования недвижимости в ОАЭ

Процедура наследования недвижимости в ОАЭ требуют внимательного подхода из-за специфики местного законодательства. По умолчанию наследование движимого и недвижимого имущества здесь определяется нормами шариата.

Например, мусульмане могут завещать лишь треть своих активов. Остальная часть наследуется согласно предписаниям. Немусульмане могут избежать применения норм шариата, составив завещание, комментирует Анастасия Романовская, руководитель группы международного коммерческого права Versus.UAE.

В ОАЭ доступны две основные формы завещаний:

1. Нотариальное завещание, открытое для всех. После смерти наследодателя активы передаются через национальные суды на арабском языке.
2. Завещание DIFC (для немусульман). Включает активы в ОАЭ и за рубежом. Рассматривается судами DIFC на английском языке с применением общего права. Завещание можно зарегистрировать и исполнить онлайн.

Также существует опция оформления завещаний в отношении недвижимого имущества в ОАЭ. И, по общему правилу, суды признают иностранные завещания, если они соответствуют законодательству страны гражданства умершего и не противоречат основам морали, нравственности и государственной политике ОАЭ.