Дарственная или завещание: что выбрать
С 13 января 2025 года договоры дарения недвижимости нужно обязательно удостоверять у нотариуса. Теперь дарственные защищают участников сделки аналогично завещанию. Тем не менее между документами есть существенная разница, об этом рассказали в Федеральной нотариальной палате.
Фото: freepik.com
Содержание
Что такое завещание
Завещание — это документ, согласно которому после смерти владельца право собственности на его имущество безвозмездно переходит к указанным им лицам. Завещатель должен изложить свою волю письменно, запись на видео или диктофон не является легитимной [1].
Документ нужно обязательно удостоверить у нотариуса [1]. Сведения обо всех официально составленных завещаниях хранят в электронном реестре Единой информационной системы нотариата. Нотариус объясняет клиенту правовые последствия завещания, узнает его пожелания и, если воля человека очевидна, может в этот же день составить и удостоверить документ. Если же есть сомнения, нотариус предложит взять паузу, чтобы взвесить все за и против.
Собственник недвижимости имеет право по своему желанию выбирать наследников по завещанию. Но есть важное исключение: по закону не менее половины доли должно быть выделено несовершеннолетним детям автора завещания, а также может перейти к его нетрудоспособным мужу или жене, родителям, иждивенцам [3].
«Оставшуюся долю собственности можно отписать дальним родственникам, друзьям, коллегам, соседям и любым посторонним людям. Нотариус обязательно проговорит этот момент с клиентом. Если у человека нет наследников сейчас, они могут появиться в будущем — это специалист тоже должен разъяснить», — отмечает Антон Макаров, заместитель председателя Комиссии по методической работе Московской городской нотариальной палаты.
Завещание — односторонняя сделка, которую автор не обязан ни с кем согласовывать [4]. Документ можно в любой момент изменить или отменить у нотариуса. Собственник недвижимости также вправе решать самостоятельно, рассказывать о завещании или нет [5].
Совместный документ могут составить супруги. Если один умрет раньше, второй может отменить прежнее волеизъявление или инициировать собственное [4]. Автор документа также может поставить условия наследникам, отмечают эксперты. Например, попросить передать коллекцию картин галерее или организовать похороны определенным способом.
«Реальный пример: мать завещала квартиру старшей дочери при условии, что та разрешит младшей сестре с инвалидностью проживать там всю жизнь. Бывают и необычные условия: так, женщина обязала будущих наследников содержать шесть ее собак и козу», — рассказывает Антон Макаров.
Завещание вступает в силу с момента смерти завещателя, до этого времени он остается собственником имущества и может свободно им распоряжаться, например продать или подарить. Отменять завещание в этом случае не нужно.
Завещание: имущество и долги
Документы на имущество наследники получают через шесть месяцев после смерти наследодателя. При этом считается, что принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти завещателя. Вместе с недвижимостью новый собственник получает и его долги. Если наследников несколько, каждый из них отвечает по долговым обязательствам. Однако исключительно в пределах стоимости перешедшей к нему собственности [6].
«Размер задолженности не может превышать стоимость унаследованного имущества. Например, если по завещанию получены квартира стоимостью 5 млн руб. и долги на 10 млн руб., вернуть нужно будет только 5 млн руб. Наследник не должен брать на себя личные обязательства покойного, например платить алименты его детям до совершеннолетия. При этом задолженность по алиментам, которую накопил умерший человек, наследнику придется погасить», — уточняет Антон Макаров.
После того как человек подаст заявление о принятии наследства, специалист выяснит, были ли у покойного долги, и сообщит клиенту. Нотариус имеет право передать эту информацию при личной встрече, по электронной почте или письменно по месту жительства [7].
Если будущий новый собственник не хочет или не может оплатить долги покойного, он имеет право отказаться от наследства. Для этого нужно обратиться к нотариусу с заявлением. Важно сделать это в течение полугода со дня открытия наследственного дела — так требует закон.
Отказаться от долгов можно, пока не принято наследство, отмечает эксперт. Если квартира полностью принадлежала наследодателю, то наследник, даже проживавший в квартире, может отказаться от жилья. Важно это сделать в течение шести месяцев со дня смерти владельца. В таком случае наследник не получит квартиры и другого имущества, но и долги тоже оплачивать не нужно.
Если же человек не обращается к нотариусу, но фактически принимает квартиру, которая была единственным активом наследодателя, к нему также переходят и долги — в пределах стоимости имущества.
Можно ли оспорить завещание
Завещание можно будет опротестовать и после того, как новый собственник вступит в наследство. Такое право дается в том числе лицам, чьи интересы оказались ущемлены, — например, нетрудоспособным иждивенцам умершего [8].
Грамматические или орфографические ошибки в тексте завещания не делают его недействительным. В целом оснований для оспаривания может быть много — допустим, документ не заверили у нотариуса или завещание было оформлено под давлением, но это необходимо доказать [8]. Сам факт, что суд принял заявление от человека, несогласного с завещанием, еще не гарантия успеха для истца.
«Пример из жизни: мужчина оставил нажитое племяннице, а не родному брату. Тот обратился в суд, чтобы документ признали недействительным. Брат умершего настаивал, что квартира была обещана ему, но племянница обманом заставила наследодателя изменить решение. Суд доказал, что автор завещания полностью осознавал, что делал», — делится кейсом Антон Макаров.
Еще один пример: пожилой парализованный мужчина оставил квартиру второй жене. Дети от первого брака пытались доказать, что отец не мог отвечать за свои действия. Суд признал завещание действительным, жилье осталось за второй супругой.
Что сделать, чтобы завещание не оспорили
Прежде чем удостоверить документ или сделку, нотариус проводит множество проверок. Его задача — убедиться, что человек:
- точно понимает, что делает, и хочет именно того, о чем говорит;
- не находится под влиянием мошенников;
- не действует по чьему-то принуждению.
Если нотариус подозревает, что на человека оказывают давление, он может обратиться в правоохранительные органы.
Документ, заверенный нотариусом, обладает повышенной доказательственной силой в суде.
«Текст каждого завещания индивидуален. Универсального шаблона не существует, потому что закон позволяет включить в документ самые разнообразные условия. Это дает возможность каждому человеку составить завещание максимально с учетом его желаний и потребностей», — поясняет Антон Макаров.
Бывает, что заявитель сразу предупреждает нотариуса о сложных отношениях в семье и о том, что родственники попытаются найти в документе слабые места.
«Нотариус может посоветовать клиенту получить заключение судебного эксперта-психиатра. Этот документ надежнее, чем справка из психоневрологического диспансера», — уточняет Антон Макаров.
Чтобы сделку было сложнее оспорить, можно зафиксировать процесс удостоверения завещания на видео. На записи будет видно, выяснял ли нотариус реальную волю заявителя, рассказывал ли о правовых последствиях и понимал ли, в каком состоянии находился клиент. Оспорить факты, зафиксированные на видео, крайне трудно.
Сколько стоит оформить завещание
Цена удостоверения завещания складывается из федерального и регионального тарифов. Федеральный одинаковый по всей стране — 100 руб. [9]. В регионах цены устанавливают нотариальные палаты субъектов РФ, но не выше пределов, которые рассчитываются для каждого региона по экономически обоснованной формуле, утвержденной Министерством юстиции. В 2024 году в Москве это 2400 руб. для обычного завещания, 3000 руб. для закрытого и 4000 руб. для совместного от обоих супругов. В Волгоградской области за удостоверение обычного завещания возьмут 2000 руб.
Наследники тоже несут расходы. За свидетельства о праве на наследство супруг, родители, дети, полнородные братья и сестры умершего платят 0,3% от стоимости наследственного имущества, но не более 100 тыс. руб. Все остальные платят 0,6%, но не более 1 млн руб., плюс региональный тариф [11].
Что такое дарственная
Дарственная — это документ, по которому права собственности на недвижимость безвозмездно переходят к новому владельцу при жизни собственника. Это просторечное слово, официальный термин — договор дарения [12]. Его также необходимо составить в письменном виде и удостоверить у нотариуса [13].
Как и для завещания, единого шаблона для дарственной не существует. Нотариус самостоятельно готовит проект дарственной, ориентируясь на пожелания дарителя. После удостоверения нотариус передает документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
«Каждый нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную им сделку. Он будет обязан возместить ущерб, если совершит ошибку, из-за которой даритель и одаряемый понесут ущерб», — дополняет эксперт.
Собственник может передать жилье немедленно или в определенный момент в будущем. Дом или квартира перейдут к новому владельцу, как только он зарегистрирует право собственности [13].
Некоторым категориям граждан недвижимость по дарственной получать запрещено. В случаях, предусмотренных законом, это служащие государственного и муниципального уровней, сотрудники соцзащиты, персонал образовательных и медицинских учреждений, специалисты Банка России [14]. Также нельзя взамен за дарственную просить товары или услуги [12].
Дарственная: сложные случаи
Бывает, что даритель умирает раньше, чем новый владелец оформил право собственности. В таком ситуации наследники покойного могут затребовать наследство через нотариуса, а одаряемый может обратиться за защитой своих интересов в суд.
«В договор также можно включить пункт о том, что, если даритель переживет одаряемого, подарок не достанется его наследникам, а вернется к своему изначальному владельцу. В этом случае имущество перейдет наследникам дарителя», — комментирует Антон Макаров.
Можно ли оспорить дарственную
Дарственную можно признать недействительной, если:
- третьи лица не дали согласия — договор дарения квартиры, приобретенной в браке, оформлен без согласия супруга собственника;
- одаряемый причинил дарителю телесные повреждения, покушался на его жизнь или жизнь его близких родственников;
- одаряемый относится к объекту недвижимости настолько небрежно, что возникает риск безвозвратной утраты, например в результате пожара;
- даритель был введен в заблуждение;
- даритель проходил процедуру банкротства [15].
Нотариус, который удостоверяет договор, должен убедиться, что его клиент дееспособен и не находится под чьим-то влиянием, а все необходимые разрешения получены. Также специалист запросит нужные документы, проверит, нет ли на имуществе обременений и не банкрот ли даритель. Таким образом, нотариальную дарственную очень сложно оспорить.
Владелец недвижимости должен быть полностью уверен в своем решении до подписания договора, отмечают юристы. Например, больной отец перед смертью подарил квартиру дочери от первого брака. Это было единственное жилье второй жены покойного. Чтобы оставить недвижимость себе, вдова должна была убедить суд, что даритель под воздействием лекарств не осознавал, что делает.
Другой пример: женщина перед смертью отписала свою квартиру коллеге. Новая собственница выставила на улицу пожилую мать покойной, хоть та и покупала недвижимость вместе с дочерью. Несмотря на то что пенсионерке негде жить, закон в этой ситуации на стороне одаряемой. Пострадавшую было бы сложнее выселить, если бы она владела долей в квартире и была там зарегистрирована.
Сколько стоит оформить дарственную
Оформлять договор дарения с января 2025 года можно только у нотариуса, заключить такой документ в МФЦ уже не получится. Стоимость удостоверения договора складывается из федерального и регионального тарифов. Введение обязательной нотариальной формы для сделок дарения недвижимости делает их удостоверение доступнее в части стоимости. Федеральный тариф на сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, закреплен в Налоговом кодексе. Он составляет 0,5% от суммы договора и не может превышать 20 тыс. руб. Также оплачивается региональный тариф. Например, в Москве он составляет 7700 руб. Таким образом, за дарение даже самой дорогой квартиры в столичном регионе нужно будет заплатить нотариусу не более 27 700 руб.
При оформлении дарственной расходы несут оба участника сделки. Одаряемый должен заплатить 13% НДФЛ от кадастровой стоимости недвижимости. От налога освобождены близкие родственники инициатора: дети, внуки, родители, бабушки, дедушки, муж, жена, родные или сводные братья или сестры [18].
Завещание или дарственная: что лучше
Новому собственнику недвижимости более выгодна дарственная. Он будет единственным получателем, ему не придется договариваться с другими наследниками о распределении долей. Его нельзя обязать выплачивать долги дарителя (кроме задолженности по капитальному ремонту). Обе стороны должны подписать документ, поэтому для нового собственника не будет сюрпризов.
Завещание более выгодно наследодателю. Он может изменять текст так часто, как пожелает, и никому об этом не сообщать. А еще может ставить условия новому владельцу и назначать нескольких наследников.
| Плюсы | Минусы | |
|---|---|---|
|
Завещание |
|
|
|
Дарственная |
|
|
Движение.ру
Обновлено:
Следите за нашими новостями в удобном формате
Перейти в Telegram
