Объединение квартир в одну: перепланировка и оформление документов

Можно ли объединять квартиры

Владелец двух двух и более квартир в многоквартирном доме может объединить их в одну. Так прописано в ст. 30 Жилищного кодекса, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры». Но такое действие является перепланировкой, а значит требует корректировок в техническом паспорте помещения.

Варианты объединения квартир:

• Убрать стену между квартирами. Это допустимо лишь тогда, когда стена не является несущей. Каждая квартира сохраняет свой собственный вход после такой реконструкции.
• Поставить дверь в общей стене между квартирами. При таком объединении каждая квартира все равно будет иметь отдельный вход.
• Обустроить общий вход через тамбур. Однако сложность заключается в том, что тамбур относится к общему имуществу дома, поэтому для его использования в процессе объединения потребуется провести общее собрание жильцов и получить от них согласие.
• Объединить квартиры вертикально. Например, они могут находиться на втором и третьем этажах. В данном случае соединение осуществляется через лестницу, проходящую сквозь перекрытие, и таким образом создается двухэтажная квартира.

«В такую перепланировку собственнику придется вложить от 200 тыс. руб, и набраться терпения, т.к. согласование всех документов займет несколько месяцев», — уточняет Дмитрий Некрестьянов.

Как оформить объединение квартир

1. Подготовить необходимые документы

Первым шагом является подготовка всех нужных для разработки проекта перепланировки документов. Это:

— Паспорт гражданина РФ;

— Документы, подтверждающие права собственности на оба объекта;

— Технические паспорта обеих квартир.

«Если технического паспорта нет, то хозяину нужно обратиться в БТИ, МФЦ либо воспользоваться порталом государственных услуг (в зависимости от региона). Для этого понадобится предъявить паспорт, документы на недвижимость, а также выписки из домовой книги и с лицевого счета каждой квартиры», — поясняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

2. Заказать проект перепланировки

Прежде чем приступить к работам, потребуется проект объединения (перепланировки), который затем следует утвердить, говорит юрист. Прежде чем его заказывать необходимо также получить заключение о возможности проведения таких работ.

«Такое заключение можно получить либо в проектной фирме, либо в компании, обладающей соответствующей экспертизой. После этого нужно обратиться в любую проектную организацию, являющуюся членом саморегулируемой организации (СРО). Важно помнить, что при объединении квартир наличие проекта обязательно», — рассказывает Дмитрий Некрестьянов.

Время, необходимое для подготовки проекта, варьируется от трех до десяти рабочих дней в зависимости от его сложности. А стоимость начинается от 25 тыс. руб. За отдельную плату проектная организация может взять на себя согласование документа с пожарной инспекцией, архитектурно-планировочной службой и СЭС.

3. Согласование перепланировки

Подготовленный проект перепланировки необходимо утвердить в местной жилищной инспекции. В Москве, например, этим занимается Мосжилинспекция. Заявку можно подать лично, через МФЦ или портал Госуслуг.

К заявке прилагаются следующие документы:

— паспорт заявителя;

— документы, подтверждающие право собственности на обе квартиры;

— технические паспорта и экспликация на обе квартиры;

— подготовленный проект объединения (перепланировки).

«Рассмотрение заявки занимает 30 календарных дней. Но, возможно, могут понадобиться дополнительные документы. Если перепланировка касается общедомового имущества, потребуется разрешение общего собрания жильцов. Если здание обладает исторической, культурной или архитектурной ценностью, может дополнительно потребоваться согласие соответствующих органов охраны культурного наследия», — говорит представитель «Качкин и Партнеры».

4. По каким причинам могут отказать в объединении квартир

В проекте объединения квартир необходимо соблюсти санитарные, пожарные и прочие технические требования, утверждает эксперт. Именно нарушение этих требований, как правило, является причиной отказа в согласовании перепланировки.

«Например, одна из распространенных причин отказа в согласовании проекта: размещение „мокрых зон“ над жилыми помещениями, объединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой, нарушение пожарных требований о путях эвакуации, планы по демонтажу капитальных конструкций без обоснования отсутствия рисков повреждения дома и т.п. К сожалению, исчерпывающий перечень требований отсутствует, и поэтому получение разрешения на такое объединение становится испытанием для собственника», — поясняет Дмитрий Некрестьянов.

5. Проведение работ и сдача комиссии

Когда разрешение уже получено, приступают к строительным работам. Все последующие этапы соединения квартир должны выполняться в строгом соответствии с утвержденным проектом по подрядному договору со строительной компанией, имеющей допуск СРО.

«После завершения работ составляется акт, который затем необходимо утвердить. Этот акт подписывается комиссией, состоящей из владельца жилья, представителей строительной фирмы и проектной организации, а также сотрудника жилищной инспекции. Помимо этого приглашается человек от управляющей компании, если работы касались общедомового имущества», — подытоживает юрист.

6. Внесение изменений в ЕГРН

Если выполненные работы были приняты, то необходимо получить новый технический паспорт на объект, поясняет эксперт «Качкин и Партнеры». Для этого следует представить в БТИ выписки из ЕГРН на объединенные квартиры и акт о завершенной перепланировке. После этого обновленный объект поставят на технический учет, а заявитель получит технический паспорт помещения. Срок предоставления этой услуги в Москве от 7 рабочих дней, а стоимость — от 4 тыс. руб.

Затем через МФЦ подается заявление с просьбой объединить лицевые счета обоих жилых помещений и зарегистрировать новую квартиру. Срок выполнения — 15 рабочих дней.