Жилье в столичных гетто: дешево и рискованно

Что такое гетто

Канонического научного определения понятия «гетто» не существует. Обычно его ассоциируют с районами компактного проживания мигрантов, расовых или этнических меньшинств, но, утверждают эксперты, только этого фактора недостаточно. По словам генерального директора фонда «Институт экономики города» Александра Пузанова, гетто — это сочетание четырех процессов.

«Во-первых, социально-экономической пространственной концентрации неблагоприятных признаков, например, концентрации населения с низкими доходами. Второй фактор — эксклюзия, то есть изолированность, исключение из общегородской ткани. Дополнительные признаки, как правило, — этническая концентрация и стигматизация, когда район приобретает дурную славу», — отмечает эксперт.

В современном научном понимании — это не просто район компактного проживания какой-либо этнической или социальной группы, а территория, характеризующаяся социальной изоляцией, экономической маргинализацией и ограниченным доступом к ресурсам и возможностям для ее жителей, поясняет Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL.

Поэтому в классическом смысле районов типа нью-йоркского Гарлема в Москве нет — во многом благодаря наследию Советского Союза и его эгалитарной градостроительной политике. Хотя в некоторых районах, особенно на окраинах, наблюдается повышенная концентрация мигрантов из стран ближнего зарубежья.

«Но в Москве мигранты, пусть и компактно проживая в определенных районах, все же интегрированы в городскую жизнь, работают, пользуются городской инфраструктурой и взаимодействуют с местным населением», — отмечает Ольга Гусева.

Тем не менее тенденция к превращению некоторых районов во что-то, похожее на гетто, в московском регионе прослеживается.

Какие районы Москвы могут превратиться в гетто и почему

По мнению экспертов, наиболее важные причины неблагополучия столичных районов — плохая транспортная доступность, концентрация низкооплачиваемых рабочих мест и высокая плотность застройки. Обычно именно в таких локациях предлагается большое количество дешевого жилья на продажу и в аренду, которое привлекает малообеспеченных граждан, как мигрантов, так и коренных жителей.

«И еще один фактор — этнический компонент, — добавляет Александр Пузанов. — Где-то раз возникнув, иногда совершенно случайным образом, точка концентрации мигрантов определенной национальности потом будет сама по себе ядром концентрации. Вновь прибывающие будут искать земляков».

Не самыми благоприятными в «старой» Москве считаются районы юга, востока и юго-востока, плотно застроенные дешевым панельным жильем, с множеством промзон и крупных рынков типа «Садовода», на которых работают мигранты.

«По нашим наблюдениям, массовое расселение так называемых гостей столицы исторически началось с юго-востока Москвы, затем этот процесс постепенно распространялся как на юг, так и на восток и северо-восток», — поясняет Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Среди наиболее расположенных к геттоизации локаций в ЮВАО Сергей Шлома и другие эксперты выделяют районы Люблино, Марьино, Капотню, Некрасовку, Текстильщики; в ЮАО — Бирюлево Западное и Восточное, в ВАО — Метрогородок и Гольяново, Жулебино и т. д.

«Вдобавок к ним можно упомянуть некоторые отдельные локации с дешевым жильем, расположенные на севере столицы, — например, Коровинское шоссе», — говорит эксперт.

Еще более уязвимы районы «Замкадья». Например, Коммунарка и Сосненское (в настоящее время входит в состав района Коммунарка) в Новой Москве, где находится рынок «Фудсити».

«Это связано с высокой плотностью застройки и недостатком социальной и транспортной инфраструктуры. Подобные „человейники“ привлекают население с низким доходом, что может привести к социальному расслоению и оттоку платежеспособных жителей», — поясняет директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.

«Человейники» характерны не только для Новой Москвы, но и для районов «старой» Москвы типа Некрасовки (тоже за МКАД) или Марьино, которые плотно застраивались в последние десятилетия. Именно в таких районах предлагается много дешевого жилья на продажу. Например, на ЦИАН опубликовано 3 494 объявления о продаже однокомнатных квартир и студий на первичном и вторичном рынке в Коммунарке и Сосенском, в Марьино — 768. В старых спальных районах, даже неблагополучных, объем предложения намного меньше: в Люблино — 194 объявления, Жулебино — 145, в Бирюлеве Восточном и Западном — 216.

Проблемное Подмосковье

Но в Москве в ближайшем будущем появление полноценных гетто маловероятно, так как власти активно занимаются строительством транспортной и социальной инфраструктуры. По мнению Елены Чегодаевой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», если 5–7 лет назад Капотня, Некрасовка, Марьино претендовали на статус гетто из-за проблем с инфраструктурой и транспортной доступностью, то теперь, после благоустройства и улучшения городской среды, эти районы уже не приходится считать неблагоприятными.

Но главное, жилье в Москве, даже на окраинах и в Новой Москве, стоит много дороже, чем в Подмосковье, где селятся все те, кто работает в столице, но столичное жилье себе позволить не может. По данным IRN.RU на январь 2025 года, цена 1 кв. м в «старой» Москве составляет 273,4 тыс. руб., в Новой — 204,2 тыс., а в примыкающих к МКАД районах Московской области — 169,9 тыс.

Поэтому, если в целом говорить о зонах риска развития процессов «геттоизации», то это интенсивно застраиваемые территории Ближнего Подмосковья.

«Там более дешевое жилье, более доступное для граждан с низкими доходами. Часть жилья в этих локациях покупается людьми, которые изначально понимают, что жить там не хотят, просто вкладывают деньги, сдают кому-то. С соответствующим временным отношением к этим домам. Массовые градостроительные ошибки, совершаемые на этих территориях (сверхвысокая плотность застройки, недостаточная транспортная обеспеченность, включая обеспеченность парковочными местами и т. п.) приводят к тому, что часть покупателей жилья, пожив в этих районах, быстро понимают, что это не то, что ожидали. Активные, платежеспособные, квалифицированные трудовые ресурсы начинают оттуда утекать, а качество человеческого капитала тех, кто остается — снижаться. В результате такие районы рискуют превратиться в „самоизолированные“ гетто», — комментирует Александр Пузанов.

В качестве примеров таких потенциально неблагополучных территорий эксперт называет Люберцы, Котельники и Павшинскую пойму.

Цены на жилье в депрессивных районах

Цены на вторичные квартиры в названных экспертами районах «старой» Москвы ниже средних не только по городу, но и по округу. В основном это одни из самых дешевых старомосковских районов. Исключения — Текстильщики и Метрогородок, где жилье стоит дороже, чем в среднем в ЮВАО (234,6 тыс. руб. за кв. м, по данным IRN.RU на январь 2025 года) и ВАО (241 тыс. руб.). В Метрогородке, самом большом по площади районе Москвы, средние цены вытягивают локации, близкие к МЦК «Бульвар Рокоссовского» и «Белокаменная», а в примыкающих к ТТК и достаточно развитых в плане инфраструктуры Текстильщиках стоимость метра была бы еще выше, если бы не обилие промзон и мигрантов.

Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

В Новой Москве ситуация менее однозначная — там жилье в неблагополучной Коммунарке стоит 215 тыс. руб. при средней цене в Новомосковском округе 206,7 тыс. руб. Относительная дороговизна Коммунарки объясняется тем, что это ближайший к МКАД район Новой Москвы, где действует семь станции метро — расположенные недалеко от них жилые кварталы и обеспечивают высокий уровень средних цен.

На первый взгляд, примерно то же самое наблюдается в Подмосковье. В Люберцах и Котельниках 1 кв. м обойдется в 168,6 тыс. руб. и 164,2 тыс. руб. — лишь чуть меньше, чем в ближнем Подмосковье в среднем — 170 тыс. руб. Однако, например, в благополучном Долгопрудном, тоже примыкающем к МКАД, но на севере, а не на востоке, цены существенно выше — 190,9 тыс. руб. за «квадрат».

В ставки аренды тоже заложена репутация и качество жизни в локации, поэтому ее стоимость в большинстве проблемных районов ниже, чем в среднем по округу. Но не во всех. И разница между средней стоимостью аренды в районе и в округе, как правило, меньше, чем на рынке купли-продажи — спрос на найм жилья в «нехороших» локациях выше, чем на покупку.

Источник: «МИЭЛЬ»

Самое дешевое арендное жилье в Москве предлагается в Троицком административном округе — однокомнатную квартиру в январе 2025 года там можно снять в среднем за 36 тыс. руб., по данным «МИЭЛЬ». В Новомосковском округе средняя ставка — 50 тыс. руб. Примерно в такую же сумму обойдется аренда и в Коммунарке.

На первичном рынке Москвы ситуация иная — средние цены в большинстве «нехороших» районов не сильно отличаются от средних по округу. Проблема в том, что для большинства неблагополучных локаций внутри МКАД они нерепрезентативны из-за недостаточного объема предложения. Например, в Люблино и Некрасовке, по данным «Яндекс-Недвижимости», в настоящее время продаются единичные новостройки. А в Капотне, Бирюлево Западном и Восточным, по данным Системы мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro, новых проектов нет вообще.

Источник: Система мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro

Новостроек мало потому, что инвестиционная привлекательность таких территорий низкая, поясняет Ригина Гордеева.

«Реализация проектов в неблагополучных районах сопряжена с повышенными рисками и затратами. Девелоперы вынуждены учитывать дополнительные расходы на улучшение инфраструктуры, благоустройство и повышение безопасности, что снижает рентабельность проектов. К тому же, в некоторых из этих районов отсутствуют подходящие земельные участки для масштабного строительства, либо их освоение требует значительных ресурсов», — считает эксперт.

Строить в неблагополучных районах либо негде, либо нерентабельно. Главный вопрос — в соотношении затрат застройщика и потенциальной прибыли. Там, где земли много и она дешевая, то есть за МКАД, строят весьма активно вне зависимости от репутации локации, потому что экономика проекта «складывается» и при относительно низких ценах на недвижимость. Другое дело, что там возводят в основном массовое жилье низкого качества, то есть, те самые «человейники».

Кто покупает и стоит ли это делать — для себя или с целью инвестиций

Основной контингент покупателей жилья в неблагополучных районах — это молодые семьи с детьми и люди с ограниченным бюджетом, которые выбирают доступные по цене квартиры. Немалую долю составляют мигранты и те, кто приобретает стартовое жилье в столице, рассказывает Ригина Гордеева. По оценке Елены Чегодаевой, на региональных покупателей приходится 30–40% спроса.

Относительно низкие цены для многих являются решающим фактором. Но они отражают объективные недостатки локации, поэтому перед покупкой необходимо внимательно проанализировать риски и перспективы. Выяснить, как обстоят дела с транспортной доступностью, наличием школ, больниц и магазинов в конкретно выбранной локации и что гарантирует застройщик (если речь идет о приобретении новостройки), советует Ригина Гордеева.

Низкий порог входа может выглядеть привлекательным и для инвесторов. Тем более что в последние 5 лет цены в неблагополучных районах на вторичном рынке росли быстрее, чем в среднем по столице. Если «старая» Москва в целом с конца 2019 года подорожала в среднем на 53%, то неблагополучные окраинные районы — на 56–63%.

Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Этот парадокс объясняется тем, что в период ажиотажа, который наблюдался на «вторичке» в 2020–2021 и частично в 2022 и 2023 гг., самое дешевое жилье всегда растет в цене опережающими темпами. Но во время снижения рынка оно также быстро дешевеет.

За МКАД ценовая динамика в неблагополучных районах либо совпадала со средней по макролокации, либо отставала. В переоцененной Новой Москве, где существенный рост цен начался еще в 2018 года на фоне строительства метро, жилье за последние 5 лет прибавило 44%, в Подмосковье — 70%. В отличие от неблагополучных районов внутри МКАД, за МКАД много новостроек, которые, благодаря льготной ипотеке, выигрывали конкуренцию у «вторички».

Московские новостройки подорожали за 5 лет в среднем в два раза, подмосковные — почти в два. Неблагополучные локации росли в цене быстрее, если не считать двух явных аутсайдеров — Некрасовку и Люблино. Но дефицит новостроек в депрессивных районах внутри МКАД в любом случае не позволяет прийти к однозначным выводам.

Источник: Система мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro

Эксперты осторожно относятся к инвестициям в жилье в неблагополучных районах. Ликвидность такого актива низкая, а кроме того, есть риски дальнейшего снижения стоимости жилья в случае ухудшения ситуации в районе, подчеркивает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Сергей Шлома уверен, что такие районы «будут дешеветь по отношению к другим, которые расположены, например, в западной части города».

Тем не менее, идею инвестиций в новостройки не стоит отбрасывать сразу, считает Руслан Сырцов.

«В каждом районе, независимо от его статуса, существует определенный спрос на новое жилье. Среди местных жителей всегда есть те, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, не меняя привычной локации. Поэтому появление нового жилого комплекса в „неблагополучном“ районе может вызвать повышенный спрос и, как следствие, рост цен в период строительства. В такой ситуации инвестиции в новостройку могут быть оправданы», — отмечает эксперт.

Ригина Гордеева также советует инвесторам не игнорировать неблагополучные районы, если их основной интерес — доход от аренды.

«Такие районы могут быть подходящими, так как арендаторы из числа мигрантов и людей с низким доходом часто выбирают более доступные варианты жилья», — считает она.

В любом случае надо тщательно оценивать перспективы развития района, подчеркивают эксперты. Покупка жилья в локации, которая входит в программу реновации или ожидается улучшение инфраструктуры, может стать хорошей возможностью для долгосрочного проживания с потенциалом роста стоимости жилья. Однако если таких перспектив нет, то будет разумнее предпочесть более благополучные локации.